1.2 Источники формирования рентных доходов

Ценность земли для собственника заключается в ее способности приносить доход. Владелец земельного участка расстается с ним лишь в том случае, если полученная от продажи земли сумма денег, будучи помещенной в банк, принесет в виде процента доход, не меньший, чем получаемая им с этого участка рента.

Рента представляет собой доход, не связанный с предпринимательской деятельностью и регулярно получаемый владельцем какого-либо имущества, сдаваемого в аренду. В ренту превращается часть чистого дохода, которая оказывается относительно избыточной. На практике земельная рента - это плата арендатора за использование земельного участка, а для земельного собственника - рентный доход. Общее для различных форм земельной ренты - то, что она представляет собой экономическую форму реализации права земельной собственности.

В западных странах налоги на землю - это основа формирования бюджета. В США, например, 30% общей суммы государственных доходов (муниципальный бюджет) поступает от земельных платежей. Рента от сельскохозяйственных земель составляет около 18%.

Если раньше в России рента изымалась в государственный бюджет в скрытом виде, то при переходе к рынку ее существование легализовано. Для решения проблемы перераспределения земельной ренты необходимо представлять причины и факторы ее образования.

По характеру образования различают три вида земельной ренты: дифференциальную, абсолютную и монопольную.

В основе образования дифференциальной ренты лежит различие участков земли по качеству и существованию монополии хозяйствования на этих участках. Источником образования дифференциальной ренты выступает дополнительный чистый доход с относительно лучших и удобно расположенных земель или от добавочных инвестиций в землю. В практике оценки земли дифференциальную ренту называют дифференциальным доходом.

Дифференциальная рента при капитализме - часть прибавочной стоимости, присваиваемая землевладельцами в силу монополии на землю как на объект хозяйства. Источник дифференциальной ренты - излишек прибавочной стоимости над средней прибылью, который создается вследствие более высокой производительности труда сельскохозяйственных рабочих на относительно лучших земельных участках и более высокой производительности дополнительно вложенного капитала. В сельском хозяйстве земля является важнейшим средством производства. Количество пригодной для обработки земли ограниченно, поэтому в оборот вовлекаются не только лучшие и средние по плодородию и местоположению участки, но и худшие земельные площади. Ограниченность земли обусловливает возникновение монополии на землю как на объект хозяйства.

Для капитализма характерно отделение собственности на землю от хозяйствования на земле. Капиталисты-предприниматели арендуют землю у собственников земли, ведут на ней хозяйство. Собственники земли предоставляют свои земельные участки для эксплуатации за определенную плату - земельную ренту, разновидностью которой является дифференциальная рента. Механизм ее образования таков. Монополия на землю как на объект хозяйства обусловливает особенности ценообразования на сельскохозяйственные продукты.

Общественная цена производства продуктов земледелия регулируется издержками производства не при средних общественных условиях, а при наихудших его условиях, т. е. издержками производства продуктов, полученных с наихудших по качеству и местоположению земель, поскольку население и промышленность не могут быть обеспечены предметами потребления и сырьем только за счет лучших и средних земельных участков. Она равна издержкам производства на худшей (из обрабатываемых) земле плюс средняя прибыль. Но индивидуальные издержки производства каждого центнера продукта на различных участках земли разные вследствие неодинаковой производительности труда.

Капиталист, арендующий худший участок земли, может получить среднюю прибыль, а капиталист-арендатор, ведущий хозяйство на относительно лучшем участке земли, сверх средней получит еще добавочную (избыточную) прибыль. Эта добавочная прибыль создается более производительным трудом сельскохозяйственных рабочих, переходит к землевладельцу на основе права частной собственности на землю и образует дифференциальную ренту.

Существует две формы дифференциальной ренты: дифференциальная рента I и дифференциальная рента II.

Дифференциальная рента I - разница между ценой производства продукции на наихудших землях и индивидуальной ценой производства на лучших и средних землях. Условием ее образования является более высокое плодородие лучших и средних земель, различия в местоположении участков по отношению к рынкам сбыта, транспортным путям и т. п.

Дифференциальная рента II - разница между общественной и индивидуальной ценой производства, образующаяся при последовательных дополнительных вложениях капитала в одни и те же участки земли. Эта добавочная прибыль при заключении нового арендного соглашения присваивается землевладельцами путем повышения арендной платы.

Дифференциальная рента при социализме - это форма дополнительного чистого дохода колхозов, который образуется в результате разной производительности одинаковых затрат труда на относительно лучших и удобнее расположенных земельных участках или в результате различной производительности последовательных затрат труда на одном и том же участке.

Существование товарно-денежных отношении, государственной (общенародной) социалистической собственности на землю, особенности колхозно-кооперативной собственности обусловливают превращение дополнительного чистого дохода колхозов в ренту. Дифференциальная рента при социализме коренным образом отличается от капиталистической ренты. В социалистическом обществе исключаются социально-классовые антагонизмы в рентных отношениях, существующие при капитализме между собственниками земли и капитала, с одной стороны, и наемными рабочими - с другой. Дифференциальная рента выражает отношения между обществом и кооперативными предприятиями по поводу дополнительного чистого дохода, отношения товарищеского сотрудничества и взаимопомощи рабочего класса и колхозного крестьянства.

Существует два вида дифференциальной ренты: I и II.

Дифференциальная рента I - это дополнительный чистый доход, который получаеся в результате разной производительности одинаковых затрат труда на равных участках земли различного плодородия и местоположения. Большая часть этого дохода поступает в распоряжение государства и используется на нужды всего общества, в первую очередь для планомерного развития сельского хозяйства. Дифференциальная рента I изымается государством через закупочные цены, посредством дифференциации объема закупок, а также через подоходный налог.

Дифференциальная рента II - это дополнительный чистый доход, образуемый в результате различной производительности последовательных затрат труда на одном и том же участке земли. Рост производительности труда в условиях научно-технического прогресса обусловливает планомерный рост массы и нормы дифференциальной ренты II. Большая часть ее остается в распоряжении хозяйства и направляется на расширение производства, повышение доходов колхозников.

Абсолютная рента связана исключительно с наличием частной собственности на землю. Это значит, что собственник будет сдавать в аренду даже самую худшую землю только за оплату. В связи с этим арендатор должен обеспечить себе получение не только средней прибыли, но и сверхприбыли, которая перейдет собственнику земли; в противном случае ведение производства невыгодно. В результате этого формируются более высокие по сравнению с общественной ценой производства цены на продукцию сельского хозяйства. Потребитель, таким образом, расплачивается за монопольное право собственника распоряжаться принадлежащей ему землей [9, c. 141].

В нашей стране в связи с созданием сектора крестьянских (фермерских) хозяйств и других землевладельцев, которые фактически обладают правом частной собственности на землю, уже можно говорить о возникновении абсолютной ренты.

Под монопольной рентой следует понимать специфическую ее форму, которая возникает при продаже сельскохозяйственной продукции по монопольно высоким ценам. Она образуется прежде всего на землях исключительного качества, на которых возде-лываются редкие по своим потребительским свойствам сельскохозяйственные культуры (например, субтропическое земледелие). Из-за ограниченности таких земель, а следовательно, и предложения указанной продукции возникает возможность ее реализации по монопольно высоким ценам. В результате образуется добавочная прибыль, часть которой передается арендатором собственнику земли в виде монопольной ренты.

Земельную ренту можно рассчитать следующим образом (1):

R = (Ур.доп.к. + Ур.доп.э.) (Ц - Сн) + Эиз + Эм + Рабс, (1)

где: R - земельная рента,

Ур.доп.к. - дополнительный урожай за счет лучшего качества земли,

Ур.доп.э - дополнительный урожай за счет более эффективного использования плодородия почв ц с 1га,

Ц - равновесная цена главного вида продукции ман. за 1 ц.,

Сн - нормативные затраты на производство единицы продукции манн на 1 ц,

Эиз - экономия издержек за счет более высокой отдачи затрат при низком уровне вложений ман. с 1 га,

Эм - экономия затрат за счет лучшего местоположения по отношению к рынкам сбыта продукции и приобретения средств производства ман. с 1 га,

Рабс - абсолютная рента ман. с га.

Эта формула без учета абсолютной ренты позволяет вычислить дифференциальную ренту или дифференциальный доход [3, c. 156].

Размер абсолютной ренты пока не представляется возможным определить в связи с тем, что цены на продукцию сельского хозяйства нередко устанавливаются в административном порядке, а норма прибыли в среднем по всем отраслям не отражает нормального состояния экономики.

Дифференциальный доход, получаемый за счет лучшего плодородия или более выгодного местоположения участка, должен изыматься, потому что это - дар природы. В России в ставки земельного налога для зон с благоприятными природными условиями включены рентные платежи, которые аккумулируются на специальном счете. Оттуда средства поступают в зоны с менее благоприятными условиями с целью использования для повышения плодородия земли. Значение абсолютной и монопольной ренты желательно преуменьшать, так как они выражают исключительно отношения частной собственности и представляют собой "дань" со всех граждан страны.

Проведение земельной реформы предполагает разработку экономического механизма регулирования земельных отношений в сельском хозяйстве, основными элементами которого являются:

- платность землепользования;

- существование различных видов платы за землю (земельного налога, арендной платы за землю и цены земли) с единой методологической основой;

- усиление взаимосвязи платы за землю с другими рыночными регуляторами (ценами, ссудным процентом, подоходным налогом и т.д.) [12, c. 78].

Условиями формирования рынка земли являются спрос на земельные участки, их предложение, формирование цены на землю. В России эти условия еще полностью не сформировались.

Рынок земли - это один из видов рынка ресурсов (факторов производства), поэтому, анализируя условия формирования рынка земли, необходимо исходить из того, что спрос на ресурсы является производным от спроса на продукцию и, следовательно, функционирование рынка земли зависит от состояния рынка сельскохозяйственных товаров. Если рынок сельскохозяйственных товаров функционирует нормально, то есть цены на сельскохозяйственную продукцию устанавливаются в соответствии с законом спроса и предложения, появляется основа для реализации земельной ренты и выявления цены земли.

Цена земли иррациональна, так как не является денежным выражением стоимости, а зависит от размера земельной ренты и спроса на землю. Цена земли, которую хотел бы получить собственник при ее продаже, является капитализированной рентой (2):

Рz = R / N s * 100 %, (2)

где: Рz - цена земли;

R - размер рентных платежей с единицы площади земли, получаемый собственником;

N_s - ставка банковского процента [3, c. 161].

Формула отражает общее представление о формировании цены земли, но окончательная, то есть рыночная, цена земельного участка зависит от спроса и предложения. В хозяйственном обороте имеется определенное количество земли, поэтому ее предложение в качестве товара строго ограничено, то есть абсолютно неэластично.

Фиксированный характер предложения земли означает, что активным фактором, определяющим земельную ренту, является спрос, а предложение пассивно.

Такое представление о формировании цены на землю справедливо лишь в целом - при рассмотрении совокупного спроса и совокупного предложения. В каждом отдельном случае при совершении сделок купли-продажи предложение может активно влиять на цены участков.

При переходе к рынку интерес к формированию цены на землю возрос. Экономисты предлагают различные методики ее расчета на основе дифференциальной ренты. Так, например, предлагают следующую формулу расчета дифференциальной ренты:

Др=Ц_пр-[(3+М + Т₁)Р + Т₂)]У_н, (3)

где: Д_р - дифференциальная рента, руб. с 1 га;

Ц_Пр. - цена продажи сельскохозяйственных культур, руб. за 1 ц;

З - норматив заработной платы, руб. на 1 ц;

М - норматив материальных затрат, руб. на 1 ц;

Т₁ - транспортные затраты 1-го уровня, руб. на 1 ц;

Р - уровень рентабельности, %;

Т₂ - транспортные затраты 2-го уровня, руб. на 1 ц;

У_н - нормальная урожайность, ц с 1 га.

Комитет по земельной реформе и земельным ресурсам предлагает другой подход:

Д_Р = (Ц₃-Ц_П)У_Н, (4)

где: Ц₃ - средняя по зоне цена реализации, руб. за 1ц;

Ц_п - цена производства (индивидуальная для каждой группы почв), руб. за 1 ц.

На цену участка земли оказывают влияние повышающие и понижающие факторы (табл. 1).

Таблица 1 - Факторы, влияющие на цену земли [12, c. 89]

Как видно, цена участка земли, по существу, определяется той частью чистого дохода, которая может принять форму земельной ренты.

Для организации рынка земли необходимо и важно вести земельный кадастр. В нем содержатся сведения, необходимые при определении ставок земельного налога и арендной платы. Поскольку основа для формирования рыночной цены земли только создается, в Законе "О плате за землю" речь идет о нормативной цене земли. Местные органы власти продают землю гражданам и их объединениям по нормативной и договорным ценам.

Принципиальные особенности методических подходов в соответствии с этими рекомендациями состоят в следующем:

- стоимость сельскохозяйственных угодий рассчитывается методом капитализации ренты;

- рента определяется по совокупному товарному продукту, а не по ведущей сельскохозяйственной культуре (зерновая рента);

- предложены варианты оценки стоимости земли на основе разных вариантов оценки продукции (цены воспроизводства, гарантированные и др.).