3.1 Мониторинг административных барьеров в строительстве

Мониторинг административных барьеров в жилищном строительстве, проведенный в 43 городах России в 2012 г. на примере анализа количества процедур, сроков и стоимости их прохождения при реализации проекта по строительству многоквартирного дома, позволяет сделать общий вывод о крайне высоком уровне барьеров в жилищном строительстве.

Большое количество проблем при реализации проекта по строительству многоквартирного дома связано с процедурами по обеспечению объекта капитального строительства инженерно-технической инфраструктурой, включая электрические, тепловые, газораспределительные сети и сети водоснабжения и водоотведения. По видам инженерно-технической инфраструктуры соответствующие средние показатели, характеризующие все процедуры, связанные с обеспечением многоквартирного дома такой инфраструктурой, составляют: земельные участки.

Первый - получение земельного участка на аукционе (кстати, эксперты, которые опрашивались в городах, указывали, что это основной способ приобретения земельных участков сегодня).

Второй - наличие у застройщика земельного участка по каким-либо иным основаниям. Эти различные основания в представленном первом раунде мониторинга не дифференцировались и не анализировались. Надо иметь в виду, что не анализировались процедуры, которые предшествуют получению земельного участка не на аукционе.

В общей стоимости 80% составляют расходы на подключение и присоединение к сетям инженерной инфраструктуры.

Если земельный участок получен по каким-то иным основаниям и необходимо изменение вида разрешенного использования земельного участка, то застройщик проходит 104 процедуры и затрачивает 1 055 дней.

В среднем на этапе строительства застройщик проходит 11 проверок органов государственного и строительного надзора, 11 процедур для получения положительного заключения этого органа и 12 процедур для получения разрешения на строительство.

На этапе ввода объекта в эксплуатацию из 35 процедур 30 связаны с подтверждением технической готовности систем коммунального обслуживания дома к вводу в эксплуатацию и заключением договора о ресурсоснабжении.

На этапе землеустроительной и градостроительной подготовки, если земельный участок получен на аукционе, то в среднем нужно пройти 9 процедур.

А в случае, если он получен по иным основаниям, нужно изменить вид разрешенного использования и пройти уже 15 процедур. В случае приобретения земельного участка на аукционе мы получили результат, показывающий большой разброс по количеству процедур, связанных с получением градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) - от 1 до 10 - 14 процедур. И такой разброс объясняется различными характеристиками земельных участков, которые выставляются на аукцион. Если посмотреть средние сроки, которые затрачивает застройщик на различных этапах реализации такого проекта, то особенно выделяются этапы проектирования и строительства. В среднем 265 и 296 дней. При этом на этапе проектирования большую часть времени, практически 80%, занимают процедуры, связанные со сбором исходных данных для проектирования и выполнения инженерных изысканий, а также с прохождением государственной экспертизы проектной документации. На этапе строительства основные процедуры большей частью связаны с получением разрешений на строительство и других необходимых документов для начала строительных работ, что занимает порядка 50% всего срока.

На этапе землеустроительной и градостроительной подготовки, если земельный участок получен на аукционе, то в среднем застройщик тратит 136 дней и почти в полтора раза дольше в случае, когда требуется изменение вида разрешенного использования земли.

Очень длительные процедуры, связанные с получением ГПЗУ. Практически 40% времени в случае получения земельного участка на аукционе и 60% времени в другом варианте. Если рассматривать затраты застройщиков, то 80% всех затрат сосредоточено на этапе проектирования. Средние затраты составляют почти 21 млн руб., из них 96% - затраты на подключение к сетям инженерно-технической инфраструктуры. Кроме того, на данном этапе выделяется порядка 700 тыс. руб. на стоимость процедур, связанных с государственной экспертизой, и застройщики отмечают эту процедуру неоправданно дорогостоящей.

Если же специально выделить процедуры, связанные с обеспечением проекта инженерно-технической инфраструктурой, то в среднем застройщику нужно пройти 54 процедуры, затратить 253 дня и 21 млн руб. При этом подключение к сетям инженерно-технической инфраструктуры значительно различается по городам. Разброс составляет от 4 млн до 55 млн руб. Если посмотреть распределение по различным видам сетей инженерно-технического обеспечения, то присоединение к газораспределительным сетям насчитывает наибольшее количество процедур - 15, и они самые длительные - 253 дня, но затраты на них самые низкие. Затратными оказались подключения к сетям водоснабжения и водоотведения. По данным мониторинга, средние затраты составляют почти 10 млн руб.

Самым неожиданным результатом исследования, оказалось существенное расхождение в составе административных процедур по различным городам. Общий перечень всех возможных зафиксированных в мониторинге процедур составляет порядка 180. При этом только треть из них можно отнести к распространенным процедурам, которые зафиксированы во всех городах. Сюда входят процедуры, которые регламентированы федеральным законодательством. 40% процедур - это либо редко, либо крайне редко распространенные процедуры, которые используются в менее чем 40% городов, а крайне редкие - менее чем в 20% городов. Вот такие редкие процедуры встречаются в основном на этапе землеустроительной и градостроительной подготовки и проектирования. В числе крайне редких процедур такие экзотические, как получение градостроительной проработки в органе местного самоуправления, получение чертежа градостроительного плана участка, получение градостроительного заключения в органе местного самоуправления, получение согласования высотности от аэронавигационной службы и мн. др., не предусмотренные федеральным законодательством.

Для сравнения процедур в различных городах использовался такой метод, как построение "нормативного города", в котором реализуются только такие процедуры, которые предусмотрены федеральным законодательством. В "нормативном городе" среднее количество процедур - 46, а в обследованных нами городах - 98. При этом всё прохождение процедур в "нормативном городе" - 367 дней, а в нашем - 946. Таким образом, различие между городами в количестве и составе административных процедур обусловлено различиями в региональной нормативной правовой базе.

Федеральное регулирование охватывает только 30% процедур. В данном исследовании мы не проводили анализ соответствия региональной и местной нормативной правовой базы соответствующих процедур федеральному законодательству. Но полученные результаты говорят о том, что хорошо бы провести такой специальный анализ. При этом если посмотреть различия между средними показателями анализируемых городов и "нормативного города" по количеству процедур, то мы увидим, что основное различие - на этапах проектирования и строительства. По нашему мнению, это связано с большим количеством проверок в органах государственного строительного надзора, которые не регулируются федеральным законодательством, а в проектировании - с наличием дополнительных согласований проектной документации на предпроектной стадии.

Такие же различия и по срокам прохождения процедур. Есть длительные дополнительные процедуры, которые возникают на местном и региональном уровне, что приводит к большим различиям по срокам прохождения процедур в обследованных городах.

Подытоживая, по полученным результатам можно сделать вывод о крайне высоких административных барьерах в жилищном строительстве. Требуется специальный анализ и исключение излишних административных барьеров, при этом еще одной задачей стоит анализ соответствия региональной и местной нормативной базы федеральному законодательству. Федеральное законодательство мы можем совершенствовать до бесконечности, но если оно регулирует лишь 30% процедур, а все остальные процедуры возникают на местном и региональном уровнях, то основной источник снижения излишних административных барьеров, на наш взгляд, сегодня находится в региональных и местных процедурах. 7, 8