1. Понятие независимости оценки
Недвижимое богатство - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними крепко связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные обладанием объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо крепко связанные между собой все земельные участки и расположенные на них строения. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. - М.: Финансы и Статистка, 2007. - С. 15 Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой и весомой частью которого могут быть:
1) здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
2) обособленные объекты, многолетние насаждения;
3) инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или городка. Сюда же относятся высокой доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной и бесчеловечной эксплуатации собственников недвижимости квартала или городка;
4) стационарные и грандиозного сооружения благоустройства значительной территории участка;
5) элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне граней его земельного участка;
6) другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости обычно составляют нерасторжимое или функциональное единое. Крутик А.Б., Горенбургов М.А. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000. - С. 25
Недвижимое богатство находится в свободном гражданском обороте и является объектом разных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении очень денежного эквивалента разных типов недвижимости в конкретный момент времени.
Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как независимый товар. В настоящее время в России это:
1) квартиры и комнаты;
2) помещения и здания под офисы и магазины;
3) пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);
4) свободные участки, предназначенные под застройку (в ближайшей перспективе);
5) складские и производственные объекты. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2006. - С. 34
Кроме того, объекты недвижимости вступают в состав частью имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) что существенно воздействует на их стоимость.
Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две необыкновенного формы проявления - потребительную и меновую стоимость.
Потребительная и астрономическая стоимость обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения абсолютно конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены и высоким уровнем технического совершенствования и общественными потребностями. Плодородие и местоположение участка, количественные и качественные всесторонней характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие иные факторы зачастую формируют потребительную и астрономическая стоимость объекта недвижимости.
Меновая и астрономическая стоимость возникает в процессе активного обмена объектов недвижимости. При этом в товарном и крупном хозяйстве всеобщим эквивалентом измерения активно выступают деньги. На конкурентном базаре цена, как денежное и крайнее выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим и адской силы спроса и предложения. Симионова Н.Е. Методы всесторонней оценки недвижимости. - М.: ЮНИТИ, 2006. - С. 89 Форма бурного проявления меновой стоимости - цена, которая отрешает слишком суммарное действие всех рыночных факторов, где на оценку объекта недвижимости воздействуют условия и их сочетания.
Методика оценки коммерческой недвижимости
Гостиницы относятся к тем типам недвижимости, где бесчеловечная эксплуатация объекта настолько сжато переплетается с самой собственностью, что их бывает жутко сложно разграничить с целью оценки. Например, если недвижимость - это только строение и земельный участок, то составные и весомой части гостиницы связаны с тем, что не является недвижимостью: меблировкой, обстановкой, ресторанами, услугами по проведению конференций и прочими предоставляемыми услугами. Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование недвижимости. - М.: Финансы и Статистика, 2007. - С. 76 Стоимость доходной недвижимости зависит от способности земли и строений доставлять плату. Однако к гостиницам тяжко максимально применить это определение, так как считать гостиницу лишь объектом недвижимости не совсем верно. Обыкновенно гостиницы нередко взимают плату, исходя из количества ночей, и их способность доставлять баснословный доход обусловлена такими независимыми от недвижимости факторами, как уровень и качество действительно предоставляемых услуг, наличие и комфортность лишне услуг и уровень творимой атмосферы. Поэтому всесторонняя оценка гостиниц - сложный процесс, для которого приглашаются специалисты со знанием довольно всевозможных ценообразующих факторов, влияющих на стоимость гостиницы.
Таким образом, несмотря на то, что гостиницы обыкновенно считаются недвижимостью, при всесторонней оценке они все же рассматриваются и как недвижимость, и как бизнес.
Оценка недвижимого имущества необходима при:
- операциях купли-продажи или сдаче в аренду;
- акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
- привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций; кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости - зданий и земельных участков; страховании объектов недвижимости;
- кредитовании под залог объектов недвижимости; внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
- разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
- ликвидации объектов недвижимости; исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;
- других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.