4.1 Работа с арендаторами

Основными задачами по работе управляющего с арендаторами являются их привлечение и удержание.

Правила поведения управляющего с потенциальными арендаторами:

- Разговаривать с клиентом нужно дружелюбно, требуется проявлять осведомленность и пытаться установить контакт;

- Изначально стоит сообщить потенциальным арендаторам об особенностях и преимуществах объекта недвижимости;

- Необходимо выяснить потребности, пожелания и финансовые возможно клиента;

- Можно прибегнуть к временным скидкам;

- Если клиент готов арендовать помещение, необходимо заключить договор аренды, предварительно оговорив все его условия.

Рекомендации, направленные на продолжительное сотрудничество сторон:

- Работа по сохранению клиентов должна начаться с первого же контакта;

- Арендаторы должны быть удовлетворены отношением управляющего и персонала, качественным обслуживанием и разумной арендной платой;

- Самый важный и естественный способ удержания клиентов - вежливое обслуживание, идущее навстречу их пожеланиям;

- Быстрая реакция на заявки по техническому обслуживанию

- Достаточная квалификация персонал;

- Поддержание благоустроенной территории, чистоты мест общего пользования, обеспечение безопасной среды.

В ходе работы с арендаторами нужно:

- предоставить арендаторам списки телефонов всех служб по техническим вопросам для прямого общения с ними арендаторов в случае необходимости;

- осуществлять координацию платежей (работа с бухгалтерией по выставлению счетов-фактур, контроль оплат).

- управлять торговой активностью арендаторов.

- осуществлять контроль выполнения арендаторами «Правил внутреннего распорядка ТЦ».

Очень важно в работе с арендаторами тщательно проработать договор аренды. При этом необходимо стараться прописывать и условия по активности арендатора.

4.2 Анализ расходов и доходов

В структуру расходов вносим затраты на оплату коммунальных услуг (таблицы 4.1), фонд оплаты труда, затраты на рекламу, амортизационные отчисления и налоги. В структуру доходов вносим доход, приносимый сдачей в аренду площадей.

Для сдаваемых под торговлю площадей второго этажа введен поправочный коэффициент 0,8 к стоимости арендной ставки первого этажа. По отношению к ставке торговой площади на первом этаже для офисного помещения коэффициент поправки составляет 0,9, для производственного помещения - 0,5, для склада - 0,35. Стоимость аренды 1 м² торговой площади найдена по результатам анализа рынка магазинов сопоставимого класса.

Таблица 4.1 - Затраты универсама на оплаты коммунальных услуг

Опираясь на штатное расписание (Прил. Д) определяем затраты на выплату заработной платы (таблица 4.2).

Таблица 4.2 - Затраты универсама на выплату заработной платы

Налог на имущество рассчитаем как 2 % от восстановительной стоимости. Он составит 406,52 тыс. руб.

Налог на землю определяем как 0,5 % от кадастровой стоимости участка, равной 124,3 тыс. руб.

Таблица 4.3 - Налоги

Амортизацию рассчитаем с учетом того, что через 30 лет будет выполнен капитальный ремонт. Ежегодные амортизационные отчисления составят 620,6 тыс. руб.

Затраты на рекламу равны 0,5 % от эффективного валового дохода, т.е. 54,5 тыс.руб.

Общая сумма затрат в год составляет 5080,58 тыс. руб.

Доход объекта недвижимости рассчитываем на основе арендных ставок, полученных при анализе сегмента рынка, и экспликации помещений (таблица 4.4).

Таблица 4.4 - Доход от сдачи в аренду площадей универсама