2.4. Инвестиционная деятельность на современном этапе развития экономики нашей страны.
Операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и или приобретения капитальных ценностей. Инвестиции в недвижимость обычно дают более высокую отдачу, чем предоставление средств в кредит. Поэтому во многих странах покупку домов и других объектов финансируют в основном за счет заемных средств.
Доходность инвестиций в недвижимость складывается из двух или трех частей в зависимости от конкретных условий:
• Прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и реализации при перепродаже;
• Текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании 06ъeктa~
• Дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов.
Инвестиции - это долгосрочные вложения капитала в различные отрасли экономики с целью получения прибыли.
Величина инвестиций (инвестиционный спрос) - это объем средств, который предприятия готовы вложить в инвестирование или капиталообразование. Источники формирования инвестиционного спроса - часть прибыли фирм, банковские займы и доходы от продажи ценных бумаг.
Инвестирование в недвижимость, приносящую доход, является наиболее прибыльным. Привлекательность приобретения доходной недвижимости заключается в отдаче от инвестиций после погашения операционных расходов. Однако в этом случае выше риск из-за низкой ликвидности недвижимости и длительности срока окупаемости вложенных средств.
Методы инвестирования на рынке недвижимости могут быть прямыми и косвенными.
Прямые – приобретение недвижимости на торгах в соответствии с частным договором, покупка с обратной арендой.
Косвенные – покупка ценных бумаг компаний, специализирующихся на инвестициях в недвижимость, инвестиции в обеспеченные недвижимостью закладные.
Вложения в недвижимость, как и вложения в корпоративные ценные бумаги, – долгосрочные.
Преимущества инвестирования в недвижимость относительно ценных бумаг:
1. В отличие от корпоративных ценных бумаг, например акций, по которым дивиденды выплачиваются ежеквартально, владение недвижимой собственностью обеспечивает инвестора ежемесячной наличностью, так как ежемесячная оплата аренды ведет к ежемесячным выплатам инвестору.
2. Денежный поток доходов от владения недвижимостью (разница между денежными поступлениями от аренды и затратами на обслуживание собственности плюс капиталовложения) менее динамичен, чем денежный поток доходов корпораций с высокой долей заемного капитала:
– денежный поток доходов корпораций зависит от объема реализации продукта, которые находятся в зависимости от ежедневных решений потребителей, а потоки доходов от недвижимости более стабильны, потому что они базируются на договорах аренды;
– источники корпоративных денежных доходов могут с течением времени измениться, а источники доходов от недвижимости более предсказуемы, поскольку здания неподвижны, активы зафиксированы и физически, и юридически.
3. Ставка доходности корпораций в целом ниже, чем недвижимости. Это связано с тем, что интенсивная работа активов недвижимости сравнима с большинством сфер бизнеса. Для возмещения затрат основного капитала, инвестированного в недвижимость, требуется более высокий уровень доходности, так как ожидаемый к получению инвестором доход должен превышать затраты на эксплуатацию недвижимости. Ставка доходности должна быть более высокой, чем при инвестировании в финансовые активы, что должно соответствовать более высоким рискам вложения в недвижимость.
4. Инвестиции в недвижимость характеризуются большей степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором, чем инвестиции в акции.
На источники и величину инвестиций в недвижимость влияют:
–ожидаемый доход на инвестиции; –ставка банковского процента; – налоговая политика в целом и в инвестиционной сфере в частности; – темпы инфляции; – степень риска инвестиций в недвижимость.
Причины привлекательности вложений в недвижимость в условиях инфляции:
– быстрое обесценение денег при недостаточной надежности их сохранности в кредитных учреждениях; – частое несоответствие банковской ставки уровню инфляции; – ограниченность более доходных направлений инвестирования; – остаточная доступность и простота инвестирования в жилье; – инвестирующий в недвижимость, приносящую доход, может в этих условиях повышать арендную плату, сохраняя тем самым вложенные средства.
С другой стороны, в условиях инфляции существуют обстоятельства, стимулирующие к вложению денег в другие сферы: падают реальные доходы, инвестору сложно прогнозировать соотношение между затратами и ожидаемой выгодой, сложнее получить долгосрочный кредит под приемлемый процент, что приводит к недостатку финансовых ресурсов у потенциальных покупателей.
На современном этапе развития российской экономики с высокими темпами инфляции инвестиционная деятельность подвержена значительным рискам, что приводит к снижению инвестиционной активности на рынке недвижимости. Ограниченность инвестиционных ресурсов обусловила процесс свертывания строительства практически во всех отраслях экономики.
И все же рынок недвижимости является привлекательным для потенциальных инвесторов по следующим причинам:
– инвестиции в недвижимость характеризуются значительной степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором; – в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности; – вложения в недвижимость позволяют сохранить средства от инфляции; – рынок недвижимости, имеющий большие размеры, мало освоен; – вложения в недвижимость сопровождаются приемлемой доходностью операций на этом рынке.
На сегодняшний день в России инвестиционная активность на рынке недвижимости снижена. Даже рынок жилья, который является самым активным сегментом рынка недвижимости, оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным улучшение жилищных условий населения в массовом порядке. Сбалансированность интересов всех участников процесса финансирования недвижимости – необходимая составляющая нормального функционирования рынка недвижимости.
- "Как же быть сердцу"Конспект лекций в соответствии с тематическим планом.
- Рынок недвижимости: содержание основных понятий, законо-
- 1.1. Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости.
- 1.2. Особенности и закономерности рынка недвижимости.
- 1.3. Правовые основы, регулирующие отношения на рынке недвижимости.
- 1.4. Сделки с объектами недвижимости.
- 1.5. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество.
- 2. Влияние стратегических направлений в развитии экономики страны на рынок недвижимости.
- 2.1. Роль и задачи государства в формировании рынка недвижимости.
- 2.2. Управление рынком недвижимости на современном уровне и формы его государственного регулирования.
- 2.3. Предпринимательская деятельность в сфере недвижимости.
- 1. Получение заявки по услуге:
- 4. Юридическое сопровождение сделки:
- 5. Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтеру:
- 2.4. Инвестиционная деятельность на современном этапе развития экономики нашей страны.
- 2.5. Развитие и особенности ипотечного кредитования в России.
- 3. Оценка недвижимости.
- 3.1. Основные виды стоимости недвижимости.
- 3.2. Основные принципы оценки недвижимости.
- 3.3.Технология оценки недвижимости.
- 3.4. Подходы к оценке недвижимости.
- 3.4.1. Сравнительный (рыночный) подход.
- 3.4.2. Затратный подход.
- 3.4.3. Доходный подход.
- 3.5. Отчет об оценке недвижимости
- 4. Налогообложение недвижимости.
- 4.1. Понятия и общие положения о налогообложении недвижимости.
- 4.2. Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества.