Ипотечное кредитование

В современных условиях ипотечное кредитование имеет особо важное значение, и в первую очередь для выздоровления экономики России, но оно, к сожалению, находится только на пути становления, в то время как в развитых странах мира для ипотечного кредитования характерен высокий уровень развития и оно является важнейшим элементом рыночной экономики, в частности в области инвестиционной деятельности.

Существуют два понятия: залог и ипотека.

Залог - способ обеспечения обязательства. Возникает из договора или закона. Кредитор-залогодатель имеет право при невыполнении должни­ком обязательства, обеспеченного залогом, получить компенсацию из стоимости заложенного имущества путем его продажи.

Ипотека - разновидность залога именно недвижимого имущества (главным образом земли и строений) с целью получения ссуды. Ипотека предоставляет право преимущественного удовлетворения его требований к должнику-залогодателю в пределах суммы зарегистрированного залога.

Для ипотеки характерно:

• залог имущества;

• возможность получения под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и т. д. закладные;

• обязательная регистрация залога в земельных книгах, которые ведутся в государственных или коммунальных учреждениях.

В случаях неплатежеспособности должника удовлетворение требований кредитора производится из выручки от реализованного имущества в порядке очередности регистрации залога.

Предметом залога могут быть не только вещи, но и имущественные права и требования, исключая имущество, изъятое из оборота, а также требования, неразрывно связанные с личностью залогодателя (например, алименты), а также имущество граждан, на которое по закону не может быть обращено взыскание.

Ипотечное кредитование имеет следующие особенности:

• ипотечный кредит - ссуда под строго определенный залог;

• большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение: они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилья, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков. На Западе наибольшее распространение получили жилищные ипотечные кредиты, например в США они составляют более 60% всего объема ссуд под недвижимость;

• ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10-30 лет. Оформляемая при получении ипотечной ссуды закладная является специальным кредитным соглашением, отличающимся от других его разновидностей. Закладные обращаются на вторичном рынке, задача которого состоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из регионов, испытывающих избыток кредитных ресурсов.

Ипотечное кредитование считается относительно низкорискованной банковской операцией. Большая часть рисков при ипотечном кредитовании перекладывается на плечи заемщика и инвестора.