Рынок земли и его особенности

курсовая работа

ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЗЕМЛИ В РОССИИ И ЗА РУБЕЖОМ

Россия является крупнейшим в мире обладателем земельных ресурсов, поэтому неудивительно, что перспективы рынка земли довольно оптимистичны.

По данным Росстата на 01.01.2014 г. более чем 90 % земельного фонда РФ являются собственностью государства [2]. По сути дела из полноценного хозяйственного оборота исключено три четверти земельного фонда РФ, т.е. эта земля не может быть приватизирована, подлежать залогу (ипотеке), а, следовательно, практически целиком исключается из кредитно - денежных отношений. Оставшуюся четверть земли лишь на 31% формируют земли неограниченные в обороте в других формах собственности, что составляет всего около 8% земельного фонда России. Такая ситуация говорит о неразвитости рыночных отношений в отношении земель.

Обзор источников и публикаций относительно развития рынка земли в России позволил заключить выделить то, что отечественный рынок земли существует относительно в упрощенной форме.

Пока земельные отношения ограничиваются сделками по купли-продажи, мене, наследию, аренде земель. При этом более сложные отношения, такие как залог земель при осуществлении кредитно-финансовых операций еще находится в стадии становления.

Однако, даже при простых сделках относительно земли, требует достаточного уровня информационных, оценочных, торговых, нотариальных, регистрационных, гражданско-правовых и ряда других функций.

Инфраструктура более развитого земельного рынка помимо вышеупомянутых должна обеспечить еще целый ряд важных функций, таких как [5]:

- залоговые (ипотечные) операции;

- создание земельных активов (выпуск ценных бумаг, обеспеченных земельными активами);

- первичное и вторичное обращение ипотечных ценных бумаг;

- имущественное страхование и страхование финансовых рисков в сделках с земельными финансовыми инструментами;

- торговые операции, осуществляемые в порядке взыскания напредмет залога.

Основой развития земельно-ипотечного рынка земли являются его участники: заемщики, продавцы земли, кредиторы, участники вторичного рынка земли, государственные органы кадастрового учета, а также органы регистрационного учета, страховщики, оценщики, риэлторы, инвесторы, нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с земельными активами.

В качестве основных торговых посредников при осуществлении сделок с земельными участками и иными объектами недвижимости должны выступать биржи, девелоперы и риэлторы. Так биржа - это специализированная организация, где происходят торги по сделкам с недвижимостью и ипотечными ценными бумагами, а девелоперы - организации, занимающиеся приобретением и застройкой земельных участков с целью дальнейшей перепродажи построенных на них объектов.

В отличие от российских условий за рубежом эта форма отношений является достаточно развитой и широко распространенной, так как позволяет сконцентрировать все финансово-строительные ресурсы в одних руках и эффективно осваивать новые незастроенные территории.

Перечисленные участники рынка недвижимости еще малочисленны в России, а их профессионализм не отвечает потребностям экономического развития, которые от года к году возрастают [5].

Наиболее успешно в современных российских условиях развивается риэлтерский бизнес, осуществляющий гражданско-правовые сделки с землей и объектами недвижимости за счет и в интересах клиентов.

Количество риэлтерских организаций составляет уже несколько тысяч. Идет процесс их объединения в саморегулируемые организации (союзы, гильдии, ассоциации), повышается качество услуг и ответственность за их выполнение. Но нашему развивающемуся рынку недвижимости уже сейчас требуется на порядок больше подготовленных специалистов для коммерческих организаций, обслуживающих его инфраструктуру. Поэтому необходимо увеличить не только их количество, но и обеспечить современный, адекватный требованиям цивилизованного рынка, уровень персональной квалификации и профессиональных навыков.

Во всем мире исключительно важнейшую и незаменимую роль на рынке земли играют кредитные институты: банковские и финансовые. Но в России количество выданных ипотечных кредитов не превышает 3-5% реального спроса. Во многом, это объясняется, слабо развитым финансово-ипотечным инструментарием, несовершенством государственного регулирования залогового обеспечения, а так же неудовлетворительным экономическим состоянием заемщиков.

Деятельность земельного рынка заметно активизировалась с созданием специализированных коммерческих организаций в соответствии с Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах». Преимущество ипотечных агентств, например, заключается в том, что для приобретения закладных и требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой они могут осуществлять эмиссию более ликвидных ценных бумаг - облигаций с ипотечным покрытием. Формирующейся рынок недвижимости сегодня остро нуждается именно в таких финансовых инструментах, в которые можно было бы вкладывать «длинные» средства как зарубежных, так и отечественных инвестиционных, страховых и пенсионных фондов - основного резерва долгосрочных капиталовложений в реальный сектор экономики любой страны. Следует отметить, что не способствует развитию рынка отечественной ипотеки и то, что в организации земельно-ипотечного кредитования пока практически не участвуют небанковские финансовые посредники. Во всем мире наряду с банками весьма эффективно действуют, например, кредитные и сберегательные кооперативы. В дореволюционной России благодаря помощи со стороны государства была создана мощная система кредитных кооперативов, как в городах, так и на селе и сегодня крайне важно использовать этот бесценный национальный опыт.

Мнения экспертов сходи в одном, относительно развития рынка земли в России - земельный рынок будет развиваться только при условии развития сельского хозяйства. Такая ситуация предопределить рост цен на земельные участки до уровня европейских, так как на сегодняшний день стоимость земли в России примерно в 3-4 раза ниже мирового уровня.

Покупка земельных участков всегда считалась выгодным вложением средств. Входная стоимость обычно заметно ниже выходных цен, поэтому инвестирование в землю является не просто оправданным и разумным, но и невероятно прибыльным. Даже если владелец решит продать земельный участок через 5-6 лет, так ничего на нём и не построив, он всё равно выиграет, т.к. земля в России постоянно дорожает.

На сегодняшний момент, можно говорить о дешевизне российских земель. Наиболее высокие цены на землю проявляются на юге Российской Федерации, где цена 1 га, например в Краснодарском крае достигаем 5 тыс. долл. А, например в Воронежской области 1 га земли стоит 700-800 долл., в Липецкой 320 долл. за 1 га, а на Алтае вообще самый низкий уровень, землю там можно купить за 20-40 долл. за га.

По данным экспертов, средняя стоимость приобретения земли в России для агрохолдинга составляет около 1000 долларов за 1 гектар плюс затраты на оформление этой земли в собственность - это ещё 400-500 долларов.

Для сравнения: в Аргентине 1 га стоит 4400-7800 долл., во Франции - в среднем 5100 долл., в Испании - 14 500 долл., в Бельгии - 26 000 долл., на востоке США - 13 200-32 000 долл.

По данным Росстата на одного жителя России приходится 803 тыс. га пашни. Если сравнить с США, то на одного жителя в этой стране приходится 574 тыс. га пашни, во Франции 289 тыс. га, в Германии 189 тыс. га, в Индии 141 тыс. га, в Китае - 108 тыс. га.

Для становления развитого земельного рынка в России, прежде всего, необходимо решить целый ряд проблем, таких как [5]:

- усилить роль государственного управления земельными ресурсами в экономическом развитии общества;

- отделить выполнение функций публичного и гражданского права на рынке недвижимости, исходя из правовых и функциональных различий между государственным управлением земельными ресурсами и управлением землями как имуществом, принадлежащим государству;

- создать скоординированную и гибкую нормативно - правовую базу в области управления недвижимостью;

- обеспечить свободный доступ на рынок всех сегментов частного сектора, включая доступ к земельным ресурсам;

- предоставить возможность публичному собственнику земельного участка распоряжаться им по своему усмотрению в случае, если собственник объекта недвижимости, расположенного на нем, не воспользовался правом приобретения земельного участка.

При этом следует предусмотреть возможность не только продажи застроенных и незастроенных земельных участков, но и другие, более экономически выгодные формы гражданско-правового оборота (инвестиционные сделки, внесение в уставный капитал, ипотека (залог) и др.). Такой подход может стать одним из способов санирования убыточных и повышения доходов низкорентабельных предприятий, расширит рыночное предложение ликвидных земельных участков и увеличит не только оборотный капитал, но и обеспечит внебюджетное финансирование и привлечение инвестиций в реальный сектор экономики страны.

Делись добром ;)