Современное состояние рынка жилья: проблемы и перспективы

курсовая работа

3.1 Факторы, влияющие на уровень цен

Последние несколько лет в России наблюдался беспрецедентный рост цен на жилую недвижимость. Средняя стоимость одного квадратного метра жилья в Москве только в 2005 -- первой половине 2006 г. то есть за полтора года, выросла более чем вдвое. Темпы роста цен на недвижимость в других регионах страны были несколько ниже, однако практически повсеместно рост цен на квартиры значительно превышал темпы инфляции. Однако во второй половине 2006 г. темпы роста цен на жилье стали замедляться, и к концу года они уже были ниже темпов инфляции[2.2,с.152].

С В связи с этим проблема стремительного роста цен на недвижимость делает ее все менее доступной для широких слоев населения. С другой стороны, резкое снижение цен на недвижимость оказывает деструктивное влияние на состояние экономики и способно привести к широкомасштабному кризису кредитной системы.

Одним из факторов, вызывающих резкие колебания цен на жилую недвижимость, является применяемый в нашей стране механизм повышения доступности жилья, основанный на стимулировании развития ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование обеспечивает возможность купить квартиру тем гражданам, которые не имеют накоплений, равных ее стоимости. Однако не все могут им воспользоваться. Следовательно, повышение доступности жилья за счет ипотечного кредитования предполагает создание условий, при которых большинство населения сможет получать ипотечные кредиты.

Ипотечные кредиты будут доступными для большинства в случае, если доход (в первую очередь заработок) основной массы жителей страны достаточен для осуществления ежемесячных выплат по кредитам без значительного ущерба для текущего потребления. Другими словами, ипотечные кредиты тем доступнее, чем меньше ежемесячные выплаты по ним. Минимизация выплат может быть достигнута за счет снижения процентной ставки, уменьшения суммы кредита и увеличения его срока.

Основным регулятором доступности ипотечного кредитования в рамках используемого в нашей стране механизма служит процентная ставка. Ее величина определяется тремя факторами: стоимостью ресурсов, накладными расходами кредиторов и надбавкой за риск для компенсации их потенциальных потерь.

В России повышение доступности ипотечных кредитов опирается на снижение надбавки за риск. Оно обеспечивается тем, что основные риски ипотечного кредитования принимает на себя государство [2.2,с.164].

Российское государство принимает на себя риски ипотечных кредитов частично из-за осуществления ипотечного кредитования государственными банками, а частично -- за счет использования схемы вторичного ипотечного рынка. Ее суть заключается и том, что ипотечный кредит выдается коммерческим банком, а затем сразу продается (иногда через посредника, иногда -- напрямую) государственной организации -- Агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). С этого момента коммерческий банк никакого отношения к ипотечному кредиту не имеет и никаких рисков но нему не несет. Если заемщик окажется неплатежеспособным, а наложить изыскание на залог не удастся, то убытки понесет не банк, а государство в лице АИЖК.

АИЖК финансирует кредиты за счет выпуска собственных долговых обязательств, гарантированных государством, то есть фактически за счет государственного долга. Таким образом, АИЖК привлекают для финансирования ипотечных кредитов самые дешевые ресурсы, которые можно найти на рынке, -- средства, вкладываемые в наименее доходные (но и наименее рискованные) государственные ценные бумаги.

Однако способствует ли предоставление ипотечных кредитов под столь низкий процент повышению доступности жилья? По мнению авторов, нет, ибо предоставление дешевых кредитов как раз и запускает механизмы, приводящие к резкому росту цен на жилую недвижимость. Действие этих механизмов связано с ключевой ее особенностью как товара. Она заключается в том, что недвижимость, будучи продуктом потребления, одновременно является объектом инвестирования [2.2,с.178].

Очевидно, что ценовая спираль не будет раскручиваться до бесконечности. Рост спроса на недвижимость должен неминуемо вызвать увеличение предложения, то есть рост объемов строительства жилья. Однако существует проблема, связанная с тем, что предложение жилья всегда растет медленно по причине чрезвычайно низкой его эластичности.

Во-первых, у строительства жилья очень длительный производственный цикл, причем в нашей стране он один из самых больших в мире. Только на получение всех разрешений и согласований, необходимых для начала строительства, уходит обычно около двух лет, а регистрация уже построенного жилого дома занимает около года. Если добавить период собственно строительства, то станет ясным, что быстрой реакции предложения на изменение спроса ждать трудно.

Во-вторых, строительство жилья предполагает выделение площадок под строительство, количество которых ограничено. В некоторых случаях (например, если город расположен на острове) возможны ситуации, когда площадок, на которых можно было бы строить жилье, просто нет, и увеличение предложения в пределах конкретного города невозможно. Строительство же в пригородах и городах-спутниках обычно ограничено возможностями транспортной сети.

В-третьих, недостаточно жилье построить. Оно должно быть обеспечено инженерной инфраструктурой, теплом, электричеством, канализацией и т. д. То есть в случае наращивания объемов жилищного строительства нужно увеличивать мощности соответствующих обслуживающих предприятий, что потребует огромных затрат времени и средств. В противном случае широкомасштабный ввод новых жилых домов и, как следствие, расширение объемов предложения не реальны.

В-четвертых, строительство жилья невозможно без привлечения значительных финансовых ресурсов. Практически во всем мире оно осуществляется за счет использования кредитных средств, в то время как в России в связи с особенностями национального законодательства кредитование банками строительства жилья практически отсутствует [2.2,с.180].

В результате строители (девелоперы), с одной стороны, не могут быстро нарастить объем предложения жилья, а с другой -- опасаются это делать, так как в условиях снижения спроса они не смогут остановить уже начатые строительные проекты и будут нести значительные убытки.

Однако рост цен лимитирован не только перспективами увеличения предложения, но и ограничениями, которые накладывают доходы физических лиц.

Поскольку темпы роста цен на недвижимость значительно превышают средние темпы роста доходов населения, количество людей, имеющих достаточный доход для обслуживания кредитов, предназначенных для покупки даже самых маленьких квартир, уменьшается. Отсюда можно сделать вывод о неизбежности постепенного снижения спроса и, как следствие, замедления темпов роста цен.

Безусловно, за счет снижения спроса может быть достигнут баланс спроса и предложения и обеспечена стабилизация цен на иском равновесном уровне.

Итак, возможность использования для инвестиций в недвижимость субсидируемых государством дешевых ипотечных кредитов делает жилье наиболее выгодным объектом инвестирования на рынке. Активное инвестирование в недвижимость приводит к росту спроса на квартиры и соответственно к повышению цен на данном сегменте рынка. Вместе с тем в отсутствие специальных мер рост цен на жилье очень медленно компенсируется увеличением предложения, то есть наращиванием объемов строительства жилья. Эти два фактора в совокупности способствуют повышению цен на недвижимость до уровня, на котором они оказываются нестабильными. В результате уменьшается как доступность жилья для населения, так и устойчивость экономики. Очевидно, для исключения повторения подобной ситуации требуются меры, направленные на ликвидацию возможности инвестирования в жилую недвижимость субсидируемых государством кредитов, а также на обеспечение быстрого роста ее предложения, то есть повышение эластичности последнего.

Делись добром ;)