Анализ стоимости участков земли, приносящих доход

курсовая работа

1.2. Основные принципы и методы оценки земли.

Определение рыночной стоимости земельного участка основывается на следующих принципах:

Принцип полезности - рыночную стоимость имеют земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени.

Принцип спроса и предложения - рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.

Принцип замещения - рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности.

Данный принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, т.е., стоимость объекта недвижимости (земельного участка) зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты, заменяющие данный.

Принцип ожидания - величина рыночной стоимости земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения ренты от него.

Величина рыночной стоимости земельного участка зависит от дохода, остающегося после оплаты факторов производства, привлеченных к земельному участку для предпринимательской деятельности.

Данный принцип показывает, что стоимость объекта недвижимости - текущая стоимость всех будущих доходов, полученных от его использования (включая продажу и стоимость объектов недвижимости, прежде всего земельных участков), - постоянно растет в силу увеличения спроса и ограничения предложения.

Принцип внешнего влияния - рыночная стоимость земельного участка зависит от влияния внешних факторов.

Принцип соответствия - оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение. Иначе говоря, если все экономические факторы, обусловливающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом.

Принцип наиболее эффективного использования - рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования.

Наиболее эффективное использование земельного участка, это наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого стоимость земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разбиения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

· целевое назначение и разрешенное использование;

· преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

· ожидаемые изменения на рынке земельных участков;

· существующее использование земельного участка.

При оценке земельного участка из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования выбирается наилучший и наиболее доходный, и именно он используется для оценки. В результате выбирается тот вариант использования, при котором может быть получена максимальная цена с учетом всех правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений.

Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект можно построить исходя из варианта наиболее эффективного использования участка с учетом всех имеющихся ограничений.

Если строение на участке имеется, то проводится анализ, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшать на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте наилучшего использования данного земельного участка, конечно же с учетом имеющихся ограничений.

Таким образом, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет оценить максимальную возможную величину земельной ренты от данного земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какое здание или сооружение на нем находится в момент оценки.

Величина рыночной стоимости земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (дата проведения оценки) http://www.armorf.ru/inform/inform-m7-80-6.shtml .

Существует три общепринятых подхода в оценке «Оценка рыночной стоимости недвижимости: учебное и практическое пособие» / издательство «Дело»

:

· сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки;

· доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора);

· затратный подход, отражающий точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат.

Расчет стоимости в рамках каждого из трех описанных выше подходов проводится соответствующими методами (Схема 1).

Так как тема данной курсовой работы связана с участками земли, приносящими доход, то целесообразнее рассматривать доходный подход.

Доходный подход

Подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.

Подход основывается на принципе ожидания, - разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.

Подход применяется при оценке стоимости земельных участков, для которых возможно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории доходов.

Арендная плата отражает величину земельной ренты, т.к. устанавливается с учетом основных рентообразующих факторов и учитывает реальный уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Т.е., стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.

При оценке земель сельскохозяйственного назначения доходный подход может быть реализован, когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых сельскохозяйственных, наиболее эффективных с точки зрения рынка, культур и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг.

Применение доходного подхода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких расчетных показателей как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты и др.

В рамках доходного подхода для оценки используются: метод капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

· расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

· определение величины коэффициента капитализации земельной ренты;

· расчет рыночной стоимости земельного участка путем деления земельной ренты на коэффициент капитализации.

Для земельных участков застроенных или предназначенных под застройку величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка. Для сельскохозяйственных угодий величина ренты может рассчитываться как доход от сельскохозяйственного использования земельного участка или доход от его сдачи в аренду. Для обоснования ожидаемого чистого дохода от использования земельного участка широко применяется арендная плата, величину которой можно определить двумя основными способами:

а) на основе базовых ставок арендной платы за муниципальные земли поселений (городов) с дифференциацией их по территориально-экономическим зонам и корректировкой на вид деятельности арендатора и другие существенные факторы. Расчеты проводятся по формуле:

, (6.4)

где Ап - годовая арендная плата за земельный участок; Аб - базовая ставка годовой арендной платы за 1 м2; Кд - коэффициент вида деятельности арендатора; Кр - коэффициент местоположения земельного участка; S - площадь оцениваемого земельного участка.

Вместо базовой ставки арендной платы возможно использование соответствующих ставок земельного налога;

б) путем анализа арендных платежей в совершенных сделках, корректировки их на типичные условия аренды данного вида земель по аналогичным участкам и приведения к рыночной величине. В процессе анализа арендной платы в договорах аренды необходимо учитывать:

? условия соглашения:

? вид годовой арендной платы за земельный участок, которые могут быть в форме фиксированной ставки, долевых платежей в процентах от производимой продукции (услуг), прибыли или стоимости участка, а также порядок платежей - снижающие, возрастающие и др.;

? распределение расходов (земельный налог, страхование, охрана и др.) между собственником участка и арендатором. При этом возможны три варианта, когда расходы несут: владелец участка - валовая рента, арендатор - чистая рента, обе стороны - смешанная рента;

? продолжительность аренды;

? наличие опциона на продление арендного договора или покупки права собственности на земельный участок;

? возможные льготы арендатору, особенно при избытке предложений.

В результате анализа составляется сводный расчет (прогноз) дохода по оцениваемому участку на первый год использования после даты оценки. Такой расчет называется реконструированным (гипотетическим) отчетом о доходах, на основе которого прогнозируется чистый доход от оцениваемого участка для последующей его капитализации. Поэтому очень важно обоснованно установить коэффициент капитализации дохода.

Величина коэффициента капитализации определяется на основе анализа норм отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

· деление величины ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

· увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риски, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

· расчет коэффициента капитализации на основе показателей денежного рынка по процентным ставкам инвестиций в объекты с сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в землю считаются не очень рискованными и приравниваются к банковским вкладам, а в качестве коэффициента капитализации используется банковская процентная ставка по депозитам

Метод остатка для земли применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

· расчет стоимости воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений;

· расчет общего чистого дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости;

· расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведения их стоимости воспроизводства или замещения на коэффициент капитализации доходов для улучшений;

· расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и чистого дохода, приходящегося на улучшения;

· расчет стоимости земельного участка путем деления чистого дохода, приходящегося на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов для земли

Метод предполагаемого использования применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

· анализ наиболее эффективного варианта застройки и доходного использования застроенного земельного участка;

· расчет затрат на создание, обоснование временной структуры затрат на создание выбранного варианта застройки земельного участка;

· прогнозирование доходов от использования застроенного земельного участка

· расчет издержек, необходимых для получения доходов от использования застроенного земельного участка

· оценка стоимости земельного участка путем дисконтирования всех денежных потоков, связанных с реализацией проекта наиболее эффективного использования земельного участка.

Делись добром ;)