2.1. Анализ рынка земельных участков г. Бишкек и ближайших пригородов по состоянию на март 2011 года

Специалистами ОсОО «Центр независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» был проведён анализ цен предложения на рынке земельных участков г. Бишкек и его ближайших пригородов⁵ www.experts/kg.

Как показал эконометрический анализ, одним из основных факторов, который влияет на стоимость земельного участка, является его местоположение.

В связи с этим для целей анализа нами были выделены районы, каждый из которых имеет отличительные особенности. Данное разбиение было обусловлено также такими факторами, как развитость инфраструктуры, престижность района, экология и пр.

Одним из значимых показателей, существенно влияющих на стоимость земельного участка, является его целевое назначение. Таким образом, в зависимости от назначения были выделены 4 вида:

1. Под индивидуальное строительство,

2. Под бизнес,

3. Под строительство многоэтажного жилого дома,

4. Под производство (анализируются отдельно).

Участки под индивидуальное строительство, как правило, расположены в глубине жилых районов и имеют меньшую стоимость при прочих равных характеристиках.

Под понятием «назначение под бизнес» имеется ввиду, что участок расположен на трассе, в месте с большой проходимостью и коммерческой активностью, то есть исходя из анализа наилучшего и наиболее эффективного использования на нём наиболее целесообразно строить коммерческую недвижимость (например, кафе, СТО, автомойку и пр.).

Особенность участков с назначением «под строительство многоэтажного жилого» дома заключается в том, что, как правило, они расположены в спальных районах или в центре. Обычно данные участки обеспечены всеми видами центральных коммуникаций.

Таблица. 1.

Средняя удельная цена предложения 1 кв. м земельных участков (г. Бишкек и ближайшие пригороды на март 2011 г.) (знак «-» означает отсутствие наблюдений)

Центром наибольшей деловой активности и коммерческой привлекательности являются районы центра, срединного центра, южных микрорайонов, микрорайона Джал и элитные новостройки. В связи с этим для этих районов были рассчитаны средние удельные значения цены предложения 1 кв. м. для участков с назначением «Под бизнес» и «Под строительство многоэтажного жилого дома».

Таблица. 2.

Сводная таблица средней удельной цены предложения земельных участков, расположенных в зоне коммерческой и деловой активности г. Бишкек (на март 2011 г.)

Как видно из приведенной таблицы, участки в зоне коммерческой и деловой активности г. Бишкек, предназначенные под строительство многоэтажного жилого дома, в среднем, имеют такую же стоимость, что и участки под бизнес - 172,71 USD/м2 и 179,60 USD/м2 соответственно.

Для понимания распределения продаваемых участков по площадям в г.Бишкек и его окрестностях на март 2011 года, была построена следующая диаграмма:

Рисунок 1. Распределение предлагаемых к продаже земельных участков по площади (г. Бишкек и ближайшие пригороды на март 2011 г.)

Как видно из приведенной диаграммы, наибольшую долю в выборке занимают продаваемые участки, площадь которых находится в пределах от 4 до 8 соток - их доля составляет почти 70%. Наименьшее количество приходится на земельные участки, имеющие площадь менее 4 соток.

Таблица. 3.

Средняя удельная цена предложения земельных участков под индивидуальное строительство (г. Бишкек и ближайшие пригороды на март 2011 г.)

Необходимо отметить отсутствие предложений в центральном районе, обусловленное тем, что свободные земельные участки в данном районе наиболее целесообразно использовать под бизнес.

Как показал анализ рынка, наиболее дорогими участками под индивидуальное строительство являются участки в микрорайоне Джал.

Далее по дороговизне участков следует район срединного центра.

На участки в южных микрорайонах и элитных новостройках сложилась примерно одинаковая средняя удельная цена предложения - 47 и 44 USD/м2 соответственно.

В северной части города (севернее ул. Щербакова до начала новостроек) средняя удельная цена предложения 1 кв. м составила 22 USD/м2.

В новостройках в черте города и ближайших пригородах средняя удельная цена предложения за 1 кв. метр колеблется от 10 до 18 USD/м2 в зависимости от наличия коммуникаций, развитости инфраструктуры и прочих факторов.