Анализ стоимости участков земли, приносящих доход

курсовая работа

2.2. Определение стоимости участков земли.

Определение стоимости участка земли методом остатка.

Пример. Нужно определить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство автозаправочной станции (АЗС) на пять колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 35400 долл., возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу, планируемый доход на инвестиции -- 16%, срок ее экономической жизни -- девять лет. Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением дает следующие данные:

? в течение часа с одной колонки в среднем в сутки продают 28 л бензина;

? средний доход от продажи 1 л бензина составляет 6 центов;

? с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.

Решение:

1) определяется стоимость строительства АЗС:

35 400*5= 177 000 долл.;

2) находится ставка капитализации для сооружений:

Ксооруж. = r + Kв = r + 1/n, где:

Ксооруж. - коэффициент капитализации для сооружений;

r - ставка дохода;

Кв - ставка возмещения (возврата) капитала;

n - срок эксплуатации здания.

Ксооруж. = 16%+ (100%: 9) = 27,11%;

3) вычисляется чистый операционный доход, приносимый сооружениями:

ЧОД соор = Ссоор* Ксоор, где

ЧОД соор - чистый операционный доход, относящийся к зданию;

СТсоор - стоимость здания;

Ксоор - коэффициент капитализации для здания.

ЧОД соор = 177 000 * 0,2711 = 47984,7 долл;

4) рассчитывается чистый операционный доход от АЗС (земельного участка и сооружений):

ЧОДобщ = 5 * 300 * 24 * 28 * 0,06 = 60 480 долл.;

5) находится остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок:

ЧОДзем = ЧОДобщ - ЧОД соор, где

ЧОДзем - чистый операционный доход от земли;

ЧОДобщ - общий доход в год от эксплуатации единого объекта недвижимости;

ЧОДсоор - доход, относящийся к сооружениям.

ЧОД зем = 60 480 - 47984,7 = 12495,3 долл.;

6) определяется стоимость земельного участка:

Сзем = ЧОДзем/Кзем, где

Сзем - стоимость земли;

ЧОДзем - доход от земли;

Кзем - коэффициент капитализации для земли.

Сзем = 12495,3: 0,16 = 78095,63 долл.

Итак, стоимость земельного участка, предоставленного под строительство автозаправочной станции, составляет ~ 78096 долл.

Характер будущих доходов оказывает влияние на стоимость объекта оценки. Если, получается отрицательный остаточный доход, приписываемый земле, то при условии правильности проведенных расчетов, можно сделать вывод, что здание является избыточным улучшением для данного земельного участка.

То есть доход, приписываемый зданию не способен обеспечить требуемый доход на инвестиции и возврат инвестированного в здание капитала. Вероятно, требуется другой подход к управлению собственностью для повышения уровня доходов.

При применении техники остатка для земли возможно получение отрицательной величины остаточного дохода, приписываемого земле. Это может сигнализировать о том, что здание является избыточным улучшением для данного участка.

Определение стоимости участка земли методом предполагаемого использования.

Пример. Определить стоимость земельного массива, если известно что застройщик планирует его разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 тыс. сом. в течение 4 лет (предполагается, что чистый доход будет поступать равномерно, норма отдачи 10%).

Таблица 4

Наименование издержек $

Сом,тыс.

1

Планировка, расчистка, инженерные сети, проектирование

180

2

Управление

10

3

Накладные расходы и прибыль подрядчика

60

4

Маркетинг

20

5

Текущие расходы (налоги, страхование)

10

6

Прибыль предпринимателя

40

Решение:

1. Определим потенциальный доход от продажи подготовленных участков:

тыс. сом.

2. Определим издержки на улучшения и устройство участков:

тыс. сом.

3. Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение 4 лет и норме отдачи 10%:

тыс. сом.

где 3.1699 - коэффициент настоящей стоимости аннуитета.

Стоимость земельного массива равна 340,76 тыс сом.

Определение стоимости участка земли методом прямой капитализации.

Пример. Земельный участок площадью 0,2 га продается под застройку магазина. Ставка доходности составляет 16 %. Определить стоимость участка земли.

Решение:

Стоимость земли = доход/коэффициент капитализации.

Определяем величину годовой арендной платы за участок:

где Ап - годовая арендная плата за земельный участок;

Аб - базовая ставка годовой арендной платы за 1 м2;

Кд - коэффициент коммерческого использования;

Кр - зональный коэффициент;

S - площадь оцениваемого земельного участка.

Вместо базовой ставки арендной платы возможно использование соответствующих ставок земельного налога. В.И Петров «Оценка стоимости земли»/под ред. М.А Федотовой Ставка земельного налога для города Бишкек равна 2,9, а Кд = 7,5.

Аn=2,9*7,5*2000=43500 (сом)

Рассчитываем стоимость земельного участка:

43500/0,16=271875 (сом)

Итак стоимость земельного участка равна 271875 сом.

Делись добром ;)