Стоимость объектов недвижимости
1. Стоимость, цена объектов недвижимости и факторы, влияющие на стоимость недвижимости
Термин «цена» часто используют как синоним стоимости в обмене, хотя это разные понятия. Под ценой понимается определенная денежная сумма, передаваемая покупателем продавцу в обмен на вещь в реальной или предполагаемой сделке. Цена, которую покупатель готов уплатить за вещь, определяется его собственными представлениями о ее полезности. С другой стороны, продавец, определяя цену, которую он готов получить за вещь, руководствуется собственными соображениями о полезности вещи, с которой он расстается. Тем самым цена в любой предполагаемой или реальной сделке, безусловно, определенным образом связана со стоимостями вещей в пользовании для конкретных покупателя и продавца. Однако в каждой конкретной сделке цена определяется суждениями двух конкретных людей, в то время как стоимость в обмене - это оценка вещи рынком. Поэтому, несмотря на возможные количественные совпадения, цена и стоимость в обмене не тождественны: при одной и той же стоимости вещь может быть продана по самым различным ценам.
Как и любой товар на рынке, все объекты недвижимости имеют цену и стоимость (рис. 1).
Рис. 1. Стоимость, цена и затраты
Цена объекта недвижимости - это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.
Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая "поправка на сделку", зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка.
Так, например, в России во время кризиса 17 августа 1998 г., ради срочного получения денег, продавцы охотно шли на 10-20% снижения цены ради скорости продаж. Часто начальная цена сознательно завышается на 15-20%, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга.
Порой, цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам.
Стоимость - это денежный эквивалент собственности.
Рыночная стоимость объекта недвижимости - это наиболее вероятная цена, по которой он может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что стороны, располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. То есть когда:
· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
· объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки с чьей-либо стороны не было;
· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости
Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.
Первый уровень (региональный) - уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.
Второй уровень (местный) - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.
Третий уровень (непосредственного окружения) - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.
Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.
К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов:
· социальные:
· - базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;
- тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.;
- тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;
- стиль и уровень жизни.
· экономические:
· - общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;
- факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;
- факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.
· физические:
- климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;
- экология;
- сейсмические факторы.
· политические (административные):
- политическая стабильность, безопасность;
- налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;
- зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;
- строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;
- услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;
- наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.
Ко второму уровню относятся следующие факторы:
· местоположение:
· - по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.);
- наличие и состояние коммуникаций;
- наличие объектов социально-культурного назначения;
- размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.
· условия продаж:
- особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей
- условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств.
К третьему уровню относятся следующие факторы:
· физические характеристики:
- физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;
- качество строительства и эксплуатации;
- наличие коммунальных услуг;
- функциональная пригодность;
- привлекательность, комфорт.
· архитектурно-строительные:
- стиль, планировка, конструкции и т. д.;
- объемно-планировочные показатели и др.
· финансово-эксплуатационные:
· - эксплуатационные расходы;
- стоимость строительства;
- доходы, генерируемые объектом недвижимости. Д.В. Виноградов Экономика недвижимости: Учебное пособие - Владим. гос. ун-т; Владимир, 2007. - 136 с.