Текущее положение и тенденции развития в российском рынке недвижимости в условиях экономического кризиса

курсовая работа

3.3 Угрозы и риски и оценка возможности их преодоления

Угроза заморского кризиса для рынка недвижимости состоит в снижении ликвидности банковской системы, затруднении доступа населения и застройщиков к банковским кредитам, а также замедлении (особенно с ростом инфляции) темпов повышения доходов населения.

Население осознало дополнительные риски инвестирования в новостройки, находящиеся под угрозой прекращения строительства, и спрос на жилье резко снизился.

Банки, в свою очередь, напуганные финансовым кризисом, потерей ликвидности, перспективой обесценивания залогов и невозврата ипотечных кредитов и кредитов застройщикам, перестают кредитовать и население, и застройщиков. Не в меньшей степени (особенно в иностранных банках) действует фактор потери капитализации: норматив собственного капитала автоматически запрещает выдачу кредитов. Из западных штаб-квартир в российские дочки уже в сентябре были даны сигналы о прекращении финансирования жилищных проектов.

В результате многие компании лишились необходимого оборотного капитала, темпы строительства замедлились, а новые строительные проекты не открываются.

Недостаток денежной массы усилился возобновившимся оттоком капитала.

Уже в 1 полугодии 2008 года темпы притока иностранного капитала в Россию уменьшились: общий объем составил значительную сумму $46,5 млрд, но это на 23% меньше аналогичного периода прошлого года. Из них 15% получили предприятия, связанные с проектами в сфере недвижимости («Известия» от 15.09.08).

Приток продолжался и в июле-августе, но в сентябре, в связи с дальнейшими проблемами на финансовых и фондовых рынках, грузино-югоосетинской войной и т.д., отток усилился (в основном в части портфельных инвестиций), и в 3 квартале составил $16,7 млрд. Баланс по итогам трех кварталов +$0,8 млрд.

Логический анализ показывает, что финансовые трудности в наименьшей степени возникли у компаний, работающих в соответствии с ФЗ214, то они преодолевают трудности организации процесса строительства на начальном этапе за счет переориентирования на проектное финансирование от аффилированных банков, что в дальнейшем избавляет их от рисков понижения спроса на рынке.

Те компании, которые бюджет проекта рассчитывали исходя из устаревшей гипотезы о быстром возврате вложенных небольших собственных инвестиций через продажи долей частным инвесторам (несмотря на ФЗ214, в ряде городов эта практика еще процветает). Шанс к сохранению успешности проектов этих компаний лежит в резком повышении темпов роста платежеспособного спроса. Последние шаги правительства показывают, что позитивный перелом в этом вопросе возможен, хотя и в неблизком будущем.

Еще один, дополнительный, шанс к разорению возникает у компаний, которые ориентируются на кредиты отечественных неспециализированных банков, в последние полгода резко ужесточивших условия кредитования или вообще прекративших кредитование застройщиков. Есть надежда, что принятые в сентябре беспрецедентные меры правительства по финансовой поддержке банковского сектора и фондового рынка предотвратят развитие подобной ситуации.

Наконец, финансовые трудности возникают в наибольшей степени у компаний, которые пошли на масштабные заимствования на внешних рынках - вексельные, облигационные, через IPO. Суммарный корпоративный долг отечественных компаний приблизился к критическому уровню 30% ВВП (около $500 млрд), и в этой сумме есть и значительная доля девелоперов. Мировой финансовый кризис, повышение кредитных ставок затруднили возможности по дальнейшим заимствованиям и по рефинансированию кредитов, и это добавило решающую гирю на чашу весов финансового благополучия этих компаний.

В сентябре-октябре власти приняли ряд своевременных и технологично осуществленных мер поддержки финансовой системы, а также застройщиков. Объем выделенных на это средств превысил 1,5 трлн руб. Но мировой финансовый кризис продолжается, и он уже начинает переходить в экономический. Это не может не отражаться на состоянии финансового сектора и экономики России, в том числе и рынка недвижимости.

Делись добром ;)