Экономическая оценка проектных решений по развитию объекта недвижимого имущества
3.4 Выводы по результатам маркетингового исследования сегментов рынка недвижимости. Предложения по отбору проектных решений для финансовой оценки
Итак, нам предстоит выбрать из трех вариантов два. По итогу маркетинговых исследований можно составить примерный рейтинг проектов.
Проект |
Плюсы |
Минусы |
Среднее |
|
Жилое здание |
6 |
3 |
3 |
|
Офисно-коммерческое здание |
5 |
4 |
1 |
|
Коммерческое-жилое здание |
8 |
4 |
4 |
Примечание: плюсами считаем сильные стороны и возможности, минусами - слабые стороны и угрозы по итогам SWOT-анализа.
Проведем финансовую оценку двух проектных решений и определим самый доходный вариант. Планируется в течение 6 лет сдавать объект в аренду, затем продать его по рыночной цене. В процессе расчетов необходимо провести дисконтирование денежных потоков, с учётом инфляции и ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Последний этап конкурса на звание ННЭИ - максимальная прибыльность. Она означает, что данный вариант принесет наибольший доход. Из всех финансово целесообразных вариантов наилучшим и наиболее эффективным признается использование, которое обеспечит максимальный возврат капитала (чистую текущую стоимость объекта или чистый доход).
Исходные данные о рыночной ситуации
№ п/п |
Показатели |
Ед. изм. |
Прогнозный период (по годам) |
||||||
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
2018 |
||||
1 |
Изменение затрат (прогноз) |
% |
- |
5 |
4 |
6 |
8 |
8 |
|
2 |
Рост стоимости недвижимого имущества (прогноз) |
% |
- |
11 |
11 |
12 |
13 |
14 |
|
3 |
Изменение арендных ставок (прогноз) |
% |
- |
13 |
13 |
12 |
12 |
12 |
|
4 |
Степень занятости арендаторами (жилые помещения) |
% |
- |
65 |
70 |
75 |
89 |
98 |
|
5 |
Степень занятости арендаторами (офисные помещения) |
% |
- |
80 |
80 |
85 |
90 |
95 |
|
6 |
Степень занятости арендаторами (коммерческие помещения) |
% |
- |
80 |
83 |
86 |
89 |
92 |
|
7 |
Степень занятости арендаторами (парковочные места) |
- |
90 |
90 |
95 |
100 |
100 |
||
Данные по стоимости аренды за базовый год, у. д. е. /кв. м. (без НДС и операц. расходов) |
|||||||||
8 |
Уровень арендой платы (жилые помещения) |
у. д. е. /м. кв |
560 |
633 |
715 |
801 |
897 |
1005 |
|
9 |
Уровень арендой платы (офисные помещения) |
у. д. е. /м. кв |
815 |
921 |
1041 |
1166 |
1305 |
1462 |
|
10 |
Уровень арендой платы (коммерческие помещения) |
у. д. е. /м. кв |
970 |
1096 |
1239 |
1387 |
1554 |
1740 |
|
11 |
Уровень арендой платы (парковочные места) |
у. д. е. /м. кв |
1750 |
1978 |
2235 |
2503 |
2803 |
3139 |
|
12 |
Цена продажи квартир |
у. д. е. /м. кв |
6120 |
6793 |
7540 |
8445 |
9543 |
10879 |
|
13 |
Цена продажи офисных помещений |
у. д. е. /м. кв |
6130 |
6804 |
7553 |
8459 |
9559 |
10897 |
|
14 |
Цена продажи коммерческих помещений |
у. д. е. /м. кв |
6957 |
7722 |
8572 |
9600 |
10848 |
12367 |
|
15 |
Цена продажи парковочных мест |
у. д. е. /м. кв |
48050 |
53336 |
59202 |
66307 |
74927 |
85416 |
|
16 |
Обслуживание и текущий ремонт жилья |
у. д. е. /м. кв |
42 |
44 |
45 |
48 |
52 |
56 |
|
17 |
Обслуживание и текущий ремонт офисных и коммерческих зданий |
у. д. е. /м. кв |
91 |
95 |
99 |
105 |
113 |
122 |
Исходные данные для трех вариантов проектных решений
№ п/п |
Показатели |
Ед. изм. |
Жилое здание |
Комбинированное коммерческо-жилое здание |
Офисно-коммерческое здание |
|
1 |
Площадь этажа здания |
м. кв |
13049 |
13049 |
13049 |
|
2 |
Величина амортизационных отчислений |
% в год |
3,2 |
3,2 |
3,2 |
|
3 |
Арендная плата за участок |
у. д. е. /год |
22700 |
22700 |
23100 |
|
4 |
Цена продажи недвижимости (в начале прогнозного периода) перед реконструкцией |
1000 у. д. е. |
12670 |
12670 |
12670 |
|
5 |
Инвестиционные затраты в начале прогнозного периода (работы по реконструкции или ремонту) |
1000 у. д. е. |
11033 |
16549 |
20963 |
|
6 |
Бухгалтерская стоимость недвижимости после проведения реконструкции |
1000 у. д. е. |
23703 |
29219 |
33633 |
|
7 |
Арендуемые или продаваемые площади (жилые помещения) |
м2 |
8612 |
8612 |
- |
|
8 |
Арендуемые или продаваемые площади (коммерческие помещения) |
м2 |
130 |
1957 |
1957 |
|
9 |
Арендуемые или продаваемые площади (офисные помещения) |
м2 |
- |
7292 |
7568 |
|
10 |
Арендуемые или продаваемые парковочные места |
шт. |
136 |
53 |
59 |
Исходные данные о финансировании объектов
Показатели |
Ед. изм. |
Жилое здание |
Комбинированное коммерческо-жилое здание |
Офисно-коммерческий центр |
|
Налог на прибыль |
% |
20 |
20 |
20 |
|
Доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах |
% |
35% |
25% |
15% |
|
Время выплаты привлеченного капитала |
лет |
10 |
10 |
10 |
|
Погашение долга за привлеченный капитал равными долями |
1000 у. д. е. /год |
386,2 |
413,7 |
314 |
|
Доля собственного капитала в инвестиционных затратах |
% |
65% |
75% |
85% |
Проведем финансовую оценку трех проектных решений и определим самый доходный вариант. Планируется в течение 6 лет сдавать объект в аренду, затем продать его по рыночной цене. В процессе расчетов необходимо провести дисконтирование денежных потоков, с учетом инфляции и ставки рефинансирования ЦБ РФ.