logo
Анализ эффективности проекта строительства коммерческой недвижимости

4. Оценка эффективности и выбор наилучшего варианта проекта

4.1 Оценка эффективности и чувствительности базового и альтернативного варианта проекта

Прежде чем рассчитать показатели эффективности проектов, необходимо рассчитать средневзвешенную стоимость капитала фирмы (WACC). Ставку дисконта мы можем принять равной этой средневзвешенной.

Расчёт затрат на финансирование проекта осуществляется на основе оценки "потребности в финансировании" и средневзвешенной стоимости капитала, рассчитываемой по формуле:

,(8)

где - доля j-го источника финансирования;

- стоимость j-го источника финансирования.

Средневзвешенная стоимость капитала (Weighted Average Cost of Capital, WACC) - является показателем, характеризующим стоимость капитала так же, как ставка банковского процента характеризует стоимость привлечения кредита. Отличие WACC от банковской ставки заключается в том, что этот показатель не подразумевает равномерных выплат, вместо этого требуется, чтобы суммарный приведенный доход инвестора был таким же, какой обеспечила бы равномерная выплата процентов по ставке, равной WACC.

Стоимость заемных средств (), измеряемая в %, рассчитывается по формуле:

,(10)

где - номинальное значение процентов по долговым обязательствам (например, ставка, указанная в контракте с банком);

T - ставка налога на прибыль, %.

Потребность в финансировании определяется по данным таблиц, где рассчитывался чистый денежный поток, как сумма выплат, не перекрываемых поступлениями. Поскольку денежный поток формируется на конец шага, то нужно исключить ситуацию, когда выплаты фактически осуществляемые в начале периода, формально перекрываются поступлениями, фактически получаемыми в конце этого же периода.

Стоимость источников финансирования я определяла самостоятельно по ситуации в Новосибирской области. Первоначально определяется стоимость кредитов, от нее определяется стоимость остальных источников. Принимается, что стоимость акционерного капитала на несколько процентов больше, а стоимость собственных векселей и облигаций на несколько процентов меньше стоимости кредитов.

Таблица 15 Расчёт средневзвешенной стоимости капитала фирмы (базовый вариант)

Наименование источника

Доля источника, %

Сумма источника, тыс.р.

Стоимость источника, % годовых

Собственные средства

1. Акционерный капитал

50

11768,4

18

Заемные и привлеченные средства

2. Кредиты банков

40

9414,7

14,4

3. Собственные векселя и облигации

10

2353,7

12,8

WACC=0,16 (16%).

При расчете средневзвешенной стоимости капитала по альтернативному варианту предполагается, что разница между "потребностью в финансировании по базовому варианту" и "потребностью в финансировании по альтернативному варианту" покрывается за счет привлечения новых акционеров. Таким образом, при расчете таблицы 16 вначале заполняется столбец 3 ("Сумма источника"), на основе которого рассчитывается столбец 2. При этом суммы, привлекаемые за счет кредитов, а также собственных векселей и облигаций, в базовом и альтернативном вариантах одинаковые - меняется только размер акционерного капитала. Стоимость источников для базового и альтернативного вариантов одинакова.

Таблица 16 Расчёт средневзвешенной стоимости капитала фирмы (альтернативный вариант)

Наименование источника

Доля источника, %

Сумма источника, тыс.р.

Стоимость источника, % годовых

Собственные средства

1. Акционерный капитал

62,8

19901,6

18

Заемные и привлеченные средства

2. Кредиты банков

29,7

9414,7

14,4

3. Собственные векселя и облигации

7,4

2353,7

12,8

WACC=0,25 (25%).

Расчет показателей эффективности осуществляется для каждого из трёх вариантов проекта.

Период окупаемости рассчитывается по строке 2 таблицы 17. Это период от начала реализации проекта до момента, когда отрицательные числа меняются на положительные (ненулевые).

Период окупаемости состоит из двух частей: количества лет (y) и количества месяцев (m) и рассчитывается по следующей формуле:

Pb= y+m (10)

Количество лет до момента окупаемости (y) определяется по формуле:

(11)

При этом кумулятивный чистый денежный поток (CNCF) на произвольном шаге l определяется по формуле:

(12)

Количество месяцев до момента окупаемости (m) определяется по формуле:

(13)

Чистая текущая стоимость (чистый приведенный эффект, чистый дисконтированный доход, Net Present Value, NPV) - сумма текущих стоимостей всех спрогнозированных, с учетом ставки дисконтирования, денежных потоков.

Чистая текущая стоимость (NPV), измеряемая в рублях, является основным показателем при выборе проекта, рассчитывается по формуле:

NPV = У NCFt * PVIFk,t ,(14)

где t - номер шага;

n - продолжительность расчетного периода.

При этом коэффициент дисконтирования (PVIFk, t) рассчитывается по следующей формуле:

PVIFk,t = 1 / (1 + k)t(15)

где k - ставка дисконта.

Коэффициент дисконтирования [discount factor] -- коэффициент, применяемый для дисконтирования, т. е. приведения величины денежного потока на m-ом шаге многошагового расчета эффективности инвестиционного проекта к моменту, называемому моментом приведения (он не обязательно совпадает с базовым моментом).

В качестве ставки дисконта может использоваться средневзвешенная стоимость капитала (WACC).

Индекс доходности показывает, сколько приходится дисконтированных денежных поступлений на рубль инвестиций. Данный показатель обладает рядом достоинств. Во-первых, он характеризует "запас прочности" инвестиционного проекта и степень его риска.

Чем больше PI превышает единицу, тем больше этот запас. Во-вторых, PI дает надежный инструмент для ранжирования независимых инвестиций с точки их привлекательности и оптимизации распределения источников финансирования проектов.

Индекс доходности инвестиций (PI) рассчитывается по формуле:

,(16)

где It - это отрицательные значения чистого денежного потока на t-м шаге.

Индекс доходности инвестиций рассчитывается по данным таблицы 14.

Внутренняя ставка доходности рассчитывается таблице 19. На первом этапе задаётся любое значение ставки дисконта, рассчитываются коэффициенты дисконтирования и NPV. На втором этапе если NPV имеет отрицательное значение, то ставка дисконта уменьшается и расчёты повторяются, если NPV имеет положительное значение, ставка дисконта увеличивается и расчёты повторяются, если NPV равна 0, то расчёты прекращаются и IRR принимается такой ставке дисконта.

Таблица 17 Расчёт дисконтированного чистого денежного потока (Базовый вариант)

Таблица 18 Расчёт дисконтированного чистого денежного потока (Альтернативный вариант)

Таблица 19 Расчет внутренней ставки доходности (базовый вариант)

Таблица 20 Расчет внутренней ставки доходности (альтернативный вариант)

IRRБП=20,56 %.

IRRАП=28,81 %.

Таблица 19 Показатели эффективности инвестиционного проекта (базовый вариант).

Показатель

Ед. изм.

Значение

1. NPV

тыс.р.

5090,18

2. IRR

%

20,56

3. Pb

г./мес.

4 г. 6 мес.

4. PI

руб./руб.

1,22

5. ТБУ

м2/мес.

120

Также для альтернативного варианта рассчитывается эффективность участия в проекте (NPV инициатора проекта). Поскольку в альтернативном варианте инициатор проекта привлекает партнеров, то он получит только на часть эффектов, соответствующую его доле в уставном капитале. Эта доля определяется, как отношение акционерного капитала по базовому варианту к акционерному капиталу по альтернативному варианту. Строка 1 таблицы 19 умножается на эту величину, после чего рассчитываются NPV инициатора проекта.

Доля инициатора проекта =59 %.

Таблица 20 Показатели эффективности инвестиционного проекта (Альтернативный вариант).

Показатель

Ед. изм.

Значение

1. NPV

тыс.р.

4645

2. NPV инициатор проекта

тыс.р.

2746

3. IRR

%

28,81

4. Pb

г./мес.

3 г. 11 мес.

5. PI

руб./руб.

2,88

6. ТБУ

м2/мес.

128

Для оценки рисков проектов рассчитывается точка безубыточности () по следующей формуле:

,(17)

где - постоянные расходы;

- налог на добавленную стоимость, уплачиваемый при оплате постоянных расходов;

- цена единицы продукции;

- налог на добавленную стоимость, включенный в цену продукции;

- удельные переменные расходы на единицу продукции;

- налог на добавленную стоимость, уплачиваемый при оплате

удельных переменных расходов.

Точка безубыточности -- минимальный объём производства и реализации продукции, при котором расходы будут компенсированы доходами, а при производстве и реализации каждой последующей единицы продукции предприятие начинает получать прибыль. Единицы измерения ТБУ - единицы продукции в период, за который выражены постоянные расходы.