2.1 Недвижимость и ее классификация

оценочная деятельность недвижимость

Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:

· квартиры и комнаты;

· помещения и здания под офисы и магазины;

· пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);

· свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе);

· складские и производственные объекты.

Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияет на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости, рынок которых еще не сформировался.

На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. Признаков классификации:

1. Происхождение

ь Естественные (природные) объекты;

ь Искусственные объекты (постройки).

2. Назначение

ь Свободные земельные участки (под застройку или другие цели)

ь Природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации.

3. Постройки

ь Для жилья.

ь Для офиса.

ь Для торговли и сферы платных услуг.

ь Для промышленности.

ь Прочие.

4. Масштаб

ь Земельные массивы.

ь Отдельные земельные участки.

ь Комплексы зданий и сооружений.

ь Жилой дом многоквартирный.

ь Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж)

ь Секция (подъезд).

ь Этаж в секции.

ь Квартира.

ь Комната.

ь Летняя дача.

ь Комплекс административных зданий.

ь Здание.

ь Помещение или части зданий (секции, этажи).

5. Готовность к использованию

ь Готовые объекты.

ь Требующие реконструкции или капитального ремонта.

ь Требующие завершения строительства.

_{Недвижимость может приобретаться по следующим соображениям:}

удовлетворение физических запросов (например, использование в качестве жилья);

удовлетворение психологических запросов (соображения престижа);

средство страхования сбережений (в условиях инфляции);

получение дохода.

_{Недвижимость, которая приобретается и используется для получения дохода, называется доходной недвижимостью.}

_{Основные виды доходной недвижимости:}

- офисные помещения; торговые площади;

- производственные здания и сооружения;

- гостиницы; складские помещения.

_{При вложении собственных средств в недвижимость инвесторы ожидают получить доход, состоящий из двух основных компонентов:}

_{1) возмещение первоначально вложенных средств;}

_{2) прибыль на вложенные средства.}

_{Существуют две основные формы получения дохода от операций с недвижимостью:}

_{1) периодический доход;}

_{2) выручка от продажи объекта в конце периода владения (реверсия).}

При проведении оценки необходимо четко разграничивать объект недвижимости и бизнес, располагающийся на его территории (под бизнесом понимается предпринимательское объединение любого рода). Стоимость бизнеса принципиально отличается по своей структуре от стоимости доходной недвижимости. Значительная часть стоимости бизнеса может состоять из нематериальных активов (репутации фирмы, квалификации сотрудников, патентов и т.п.).