Оценка базы отдыха с целью продажи

дипломная работа

1.3 Основные этапы процесса оценки недвижимости

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1-й этап. Определение задачи оценки

Цель оценки

Вил определяемой стоимости

Установление оцениваемых имущественных прав

Дата оценки

2-й этап. Составление плана и договора на проведение оценки

График работ по оценке

Источники информации

Выбор методов оценки

Затраты на проведение оценки

Денежное вознаграждение за проведение оценки

Составление договора на оценку

3-й этап. Сбор и анализ информации

Осмотр объекта и прилегающей территории

Юридическое описание объекта недвижимости

Физические характеристики и местоположение

Экономическая информация

Проверка достоверности собранной информации

Анализ и обработка информации

4-й этап. Анализ наиболее эффективного использования

Анализ земельного участка Анализ земельного участка

как условно свободного с улучшениями

Правовая обоснованность выбранного варианта использования

Физическая осуществимость

Финансовая целесообразность

Наивысшая стоимость недвижимости

5-й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов:

- оценка стоимости на основе доходного подхода

- оценка стоимости на основе сравнительного подхода

- оценка стоимости на основе затратного подхода

6-й этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости

Проверка полученных данных о величине стоимости

Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации

Выведение итоговой величины стоимости

7-й этап. Составление отчета об оценке

Рынок недвижимости России по историческим меркам еще очень молод. Начало его развития можно датировать серединой 1990 года, когда вместе с процессом приватизации в Москве появились первые легальные сделки по продаже квартир. В других городах старт рынка жилья произошел вместе с общим началом либерализации экономики (1992 г.), в третьих - в 1993 году и позже. За прошедшие 10-15 лет он проделал беспрецедентно большой путь становления и развития.

По своей природе рынок недвижимости, в отличие от большинства других рынков (товарных, сырьевых, фондовых и др.), не является конкурентным, что обусловлено специфическими особенностями недвижимости как товара, и, следовательно, собственно рынка. Такими особенностями являются:

1. Сложность стандартизации объектов на рынке недвижимости - каждое здание или земельный участок имеют свое индивидуальное местоположение и внешнее окружение.

2. Предложение на рынке земли является абсолютно не эластичным, а предложение на зданий (сооружений) ограничено объемами нового строительства.

3. Высокая стоимость недвижимости и ее специализированный характер ограничивают число участников рынка.

4. Товаром на рынке недвижимости являются права на объекты, вследствие чего сделки с недвижимостью требуют дополнительного оформления и государственной регистрации.

5. Информация на рынке недвижимости не столь открыта, как на рынках потребительских товаров или ценных бумаг. Сделки часто имеют конфиденциальный характер.

6. Сделки с недвижимостью требуют крупных инвестиций, поэтому степень развития рынка зависит от доступности кредитов.

7. Рынок недвижимости отличает высокая степень государственного регулирования.

Рынок недвижимости представляет собой систему экономических отношений, характеризующуюся цикличностью развития, при помощи которой осуществляется передача прав собственности.

Динамика изменения циклов развития рынка недвижимости приведена ниже:

Рисунок 1.3. Динамика изменения циклов развития рынка недвижимости

Цикл спада наблюдается тогда, когда рынок перенасыщен. Количество непроданных объектов увеличивается, новое строительство сокращается до минимума или прекращается совсем, кредиторы неохотно финансируют операции с недвижимым имуществом, цены снижаются.

Цикл поглощения характеризуется увеличением спроса на недвижимость. Рынок начинает поглощать непроданные объекты, увеличивается арендная плата, у кредиторов появляется интерес к недвижимости, цены начинают расти.

Цикл нового строительства имеет место при росте спроса и ограниченности предложения, т.е. когда существующих объектов не хватает для удовлетворения потребностей рынка.

Цикл насыщения характеризуется снижением объемов продажи. В итоге возникает излишек готовой строительной продукции и мощностей, уровень занятости снижается, новое строительство постепенно сворачивается, цены начинают снижаться.

Основные группы факторов, объективно влияющих на стоимость объектов недвижимости, на структуру спроса и предложения, представлены далее на рисунке 1.4.

Рис. 1.4. Основные группы факторов, объективно влияющих на стоимость объектов недвижимости, на структуру спроса и предложения

Рынок недвижимости может быть сегментирован по местоположению, по типам прав на объекты, функциональному назначению и другим параметрам.

При классификации объектов недвижимости по функциональному назначению выделяют следующие сегменты рынка:

- земельные участки;

- жилая недвижимость;

- нежилая недвижимость.

Нежилая недвижимость включает в себя доходную недвижимость, т.е. объекты, которые могут приносить доход в виде арендной платы (торговая, офисная, промышленная и складская недвижимость, а также многофункциональные объекты).

Определение сегмента рынка выявляет круг объектов недвижимости, имеющих общих потенциальных покупателей и продавцов, которые, в свою очередь, посредством реализации своих интересов определяют ценообразующие факторы для конкретного сегмента.

Анализ астраханского рынка недвижимости

На протяжении всего периода существования современного мирового рынка недвижимости и девелоперского бизнеса наблюдается устойчивая связь между политической обстановкой и инвестиционной активностью на рынке. Относительная политическая и экономическая стабильность в стране, в последнее время, способствуют развитию деловой активности и как следствие развитию рынка недвижимости.

В своем движении от централизованной к свободной, рыночной экономики рынок недвижимости в Астраханской области проделал значительный путь. Он совпадает с общим движением экономической реформы в стране. На данном этапе развития рынка отмечается превышение предложения над спросом.

Развитие рынка недвижимого имущества особенно заметно в г. Астрахани. Так, в центральной части города планируется поэтапная реконструкция старых кварталов, предусматривающая сохранение исторических зданий и так называемой фоновой застройки, представляющей архитектурную ценность. Комплексная реконструкция сохраняемых зданий предусматривает ремонт и реставрацию фасадов и полное внутреннее обновление зданий с возможным изменением их назначения, переселением жильцов в благоустроенные квартиры, замену инженерных коммуникаций, комплексное благоустройство прилегающих территорий. Уже разработано несколько инвестиционных проектов на здания центральной части города с организацией в них торговых комплексов, гостиниц, офисов. Новая застройка со сносом ветхих зданий в центральной части города планируется только на выборочных площадках и ограничивается по этажности с целью сохранения восприятия комплекса Астраханского кремля и других архитектурных доминант исторического центра. Для всех без исключения зданий, размещаемых в центральной части города, обязательным требованием является индивидуальное проектирование, с коллегиальным рассмотрением проектов на заседаниях Градостроительного Совета при управлении Главгорархитектуры. В ближайшие годы будет построен конгресс-центр на базе начатого много лет назад здания речного вокзала на набережной р. Волги. В этом современном многофункциональном комплексе предусмотрены службы речного вокзала, гостиничные номера, фешенебельный ресторан, офисные помещения, культурно-развлекательный блок помещений и многое другое. Как неотъемлемая часть этого комплекса, получит новую жизнь парк 17-й пристани, и расположенный рядом с ним Молодежный проспект.

Построен крупный торговый комплекс по ул. Бакинской, в котором размещены многопрофильные торговые и офисные помещения.

В массовом жилищном строительстве сохранится современное направление строить жилые дома с различными типами квартир, от обычных до крупногабаритных, с улучшенной планировкой, рассчитанных на любой вкус и достаток. Уже нет возврата к типовому тиражированию многоэтажек, каждый жилой дом не похож на другой, и все они максимально учитывают особенности астраханского климата с его жарким летом и весенними ветрами. Градостроители больше не планируют «расползания» новых микрорайонов по окраинам города, как это было раньше. Проводимая мэрией и управлением Главгорархитектуры современная градостроительная политика ставит в равные условия инвесторов, занимающихся жилищным строительством, поскольку строительные площадки в городе выделяются после предварительного заключения договоров об обязательных нормативных отчислениях жилой площади от всех вновь строящихся жилых домов, размер которых зависит от условий строительных площадок. В ближайшие годы продолжится застройка районов Бабаевского, Эллинга, микрорайонов «Никитинский бугор» № 1 и № 2, «Приволжский затон», по ул.С.Перовской, ул. Куликова и других по ул. Яблочкова - Зеленая, за железнодорожным вокзалом, и по ул. Кирова - Н.Островского.

Уже сейчас по удельному весу вновь строящегося жилья на душу населения Астрахань лидирует среди других городов России, и будет строиться еще больше благодаря ожидаемой государственной поддержке, запланированной на реализацию Программы ликвидации ветхого и аварийного жилого фонда.

Огромный вклад в обновление облика города вносят предприниматели, силами которых построены десятки современных торгово-остановочных комплексов, магазинов, автозаправочных станций, предприятий обслуживания. Выкупая квартиры первых этажей старых зданий, предприниматели превращают их в оборудованные магазины, приводят в порядок фасады и укладывают тротуарную плитку на тротуарах. На смену киоскам и павильонам, установленным в городе на первых шагах развития предпринимательской деятельности, приходят современные минимаркеты и торговые центры. Впереди большая работа по реализации уже разработанных специалистами управления Главгорархитектуры инвестиционных проектов на реконструкцию всех сегодняшних городских рынков и строительство новых, которые будут представлять многофункциональные торговые комплексы с прекрасными условиями для продавцов и покупателей, с организацией нормальных подъездов и мест парковки автотранспорта.

Увеличение темпов экономического роста, расширение коммерческих структур и рост их количества обуславливают увеличение спроса на коммерческую недвижимость или нежилые помещения. Основные составляющие структуры сдаваемых в аренду или реализуемых нежилых помещений - это офисные помещения, торговые помещения, складские и производственные помещения. На рынке недвижимости сложилась следующая структура спроса и предложения: наибольшим спросом пользуются торговые помещения или магазины. Наибольшим спросом на рынке пользуются небольшие помещения, расположенные в черте города. Продажа крупных объектов нежилой недвижимости явления не частое. Наблюдая за публикациями в средствах массовой информации можно видеть, что объявления о продаже одних и тех же объектов достаточно регулярно появляются в течение 4-6 месяцев.

Собственники объектов нежилой недвижимости большей частью предпочитают сдавать недвижимость в аренду, поэтому основная часть предлагаемой к продаже нежилой недвижимости располагается в отдаленных районах города и требует значительных капиталовложений для их дооснащения и ремонта. Несмотря на то, что нежилые помещения, пользуются достаточно устойчивым спросом, вполне очевидно, что на рынке существует множество невостребованных площадей.

Цены на нежилые помещения (в пересчете за 1 м2) зависят в первую очередь от следующих основных факторов:

- назначения нежилого помещения;

- месторасположения;

- технического состояния;

- площади.

Кроме того, на стоимость нежилых помещений влияют и такие факторы, как наличие телефонных линий, количество мест на автостоянке, наличие охраны и пр. К стоимостным факторам относятся условия заключения договора (прямая аренда, субаренда, договор о совместной деятельности).

В настоящее время рынок недвижимости в Астраханском регионе функционирует в цикле нового строительства.

Проведенный нами анализ арендных ставок и стоимости 1 м2 площади офисных зданий, объектов торговли, производственных помещений по состоянию на дату оценки на вторичном рынке недвижимости г. Астрахани свидетельствует о значительности разброса значений.

Вид объекта недвижимости

Арендная ставка за 1м2 в месяц без эксплутационных расходов (руб)

Стоимость 1 м2 (руб)

Максимальное значение (руб.)

Минимальное значение (руб)

Среднее значение

Арендная ставка за 1м2 в месяц без эксплутационных расходов (руб)

Стоимость 1 м2 (руб)

Арендная ставка за 1м2 в месяц без эксплутационных расходов (руб)

Стоимость 1 м2 (руб)

Арендная ставка за 1м2 в месяц без эксплутационных расходов (руб)

Стоимость 1 м2 (руб)

Офисное помещение в целом

400-1000

30000-80000

1000

80000

400

30000

700

55000

Офисное помещение удаленное от центра до 5 км

350-600

25000-60000

600

60000

350

25000

475

42500

Офисное помещение удаленное от центра от 5 км

300-500

20000-50000

500

50000

300

20000

400

35000

Торговое центр

800-3500

Делись добром ;)

Похожие главы из других работ:

Девелопмент, его виды и этапы

2.1 Основные этапы процесса девелопмента

Важнейшее свойство капитала состоит, как известно, в возможности приносить прибыль его владельцу. Долгосрочное вложение капитала, или инвестирование - одна из форм использования такой возможности. Суть инвестирования...

Методические основы оценки бизнеса (предприятия)

1.3 Этапы процесса оценки бизнеса

Оценка стоимости предприятия состоит из следующих стадий: · определение проблемы; · предварительное ознакомление с предприятием и заключение договора на оценку; · сбор и анализ информации; · анализ конъюнктуры рынка; · выбор наиболее...

Методы оценки залоговой стоимости жилой недвижимости с учетом долгосрочного характера ипотечного кредитования

1.2 Этапы оценки недвижимости

Для того чтобы различить понятия недвижимости как физического объекта и собственности как юридического понятия, существует такое понятие, как право собственности на недвижимость, включающее в себя все права, интересы и привилегии...

Определение оценки рыночной стоимости объектов недвижимости

1.2 Основные этапы оценки стоимости

Подход, основанный на сравнительном анализе продаж при оценке не завершенных строительством объектов, имеет крайне ограниченное применение из-за сложностей расчета поправочных коэффициентов...

Организация плановой работы на предприятии

1.2 Основные этапы процесса планирования в организации

Деятельность, связанную с планированием, можно разделить на несколько основных этапов: 1. Процесс составления планов, или непосредственный процесс планирования, то есть принятие решений о будущих целях организации и способах их достижения...

Оценка бизнеса методом дисконтирования денежных потоков

1.3 Основные этапы оценки предприятия методом ДДП

Выбор модели денежного потока. Определение длительности прогнозного периода. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации. Анализ и прогноз расходов. Анализ и прогноз инвестиций...

Оценка рыночной стоимости оборудования для нефтяного предприятия (регистратор РАД-256, метеометр МЭС-200, грузоподъемник Hyundai HD-120)

1.4 Основные отличия оценки машин, оборудования и транспортных средств от оценки недвижимости, земли

Методика оценки машин, оборудования и транспортных средств тесно связана с методиками перечисленных выше направлений и, особенно, с методикой оценки недвижимости, но в то же время существенно от нее отличается...

Оценка стоимости объектов недвижимости общественного назначения

1.2 Этапы процесса оценки недвижимости

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы: 1-й этап. Определение задачи оценки Цель оценки Вид определяемой стоимости Установление оцениваемых имущественных прав Дата оценки 2-й этап...

Оценка стоимости предприятия (бизнеса)

1.3 Этапы процесса оценки бизнеса

Оценка стоимости предприятия состоит из следующих стадий: определение проблемы; предварительное ознакомление с предприятием и заключение договора на оценку; сбор и анализ информации; анализ конъюнктуры рынка; выбор наиболее...

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) ООО "Бенотех"

1.3 Этапы процесса оценки стоимости предприятия

Оценка стоимости предприятия - сложный и трудоемкий процесс, состоящий из следующих стадий: а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; б) сбор и анализ информации...

Оценочное предприятие ООО "УралИнформКонсалтинг"

2. Описание технологического процесса оценки недвижимости

недвижимость оценка сотрудник материальный В соответствии со Стандартами оценки при определении стоимости объектов оценки проведены следующие виды работы: 1. Заключение с Заказчиком договора об оценке. 2. Постановка задания на оценку...

Планирование деятельности организации

1.4 Основные этапы процесса планирования в организации

Деятельность, связанную с планированием, можно разделить на несколько основных этапов [14, c.87]: Процесс составления планов, или непосредственный процесс планирования, то есть принятие решений о будущих целях организации и способах их достижения...

Рекомендации по совершенствованию системы планирования на примере ООО "Аист"

1.4 Основные этапы процесса планирования в организации

Процесс планирования состоит, как минимум, из пяти этапов. Первый этап -- прогнозирование. Под прогнозированием понимается работа, выполняемая менеджером, пытающимся заглянуть в будущее...

Управление объектом коммерческой недвижимости (офисного здания) Ленинского района города Перми, улица Клименко, дом 1

1.2 Теоретические подходы и этапы оценки объектов недвижимости

В настоящее время оценка недвижимости основана на развернутой и устойчивой законодательной и нормативной базе. Такими актами являются: – Федеральный закон от 29 июля 1998 г...

Экономическая информация

Глава 3. Основные этапы и отрасли технологического процесса обработки экономической информации

...

^