Оценка рыночной стоимости здания офисного типа
ВВЕДЕНИЕ
стоимость недвижимость расход рыночный
Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким образом, в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.
С 1917 года, после отмены частной собственности, термин «недвижимость» исчез из юридического оборота и из практики. Лишь после 1990 года, вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимости.
Экономика недвижимости включает в себя такую составляющую, как оценка объекта недвижимости. Оценка объекта недвижимости производится 3 подходами:
Затратный подход - это совокупность методов оценки недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта за вычетом накопленного износа.
Этапы затратного подходы:
I - Определение стоимости земельного участка с учетом наибольшей эффективности использования.
II - Определение стоимости замещения.
III - Расчет накопленного износа. Предполагает объединение величины физического износа, функционально износа, внешнего износа.
IV - Определение стоимости объекта недвижимости с учетом накопленного износа.
V - Определение общей стоимости объекта недвижимости.
Сравнительный подход - это совокупность методов оценки недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки в его аналогии.
Этапы сравнительного подхода:
I - Анализ рынка недвижимости. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.
II - Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.
III - Выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.
IV - Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.
Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Этапы доходного подхода:
I - Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.
II - Расчет действительного валового дохода.
III - Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
- условно-постоянные;
- условно-переменные; - резервы.
IV - Определение величины чистого операционного дохода.
- Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.