Оценка рыночной стоимости здания офисного типа

курсовая работа

V - Определение общей стоимости объекта недвижимости.

Сравнительный подход - это совокупность методов оценки недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки в его аналогии.

Этапы сравнительного подхода:

I - Анализ рынка недвижимости. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

II - Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

III - Выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

IV - Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Этапы доходного подхода:

I - Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.

II - Расчет действительного валового дохода.

III - Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

- условно-постоянные;

- условно-переменные; - резервы.

IV - Определение величины чистого операционного дохода.

- Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

1. ДЕЛОВАЯ СИТУАЦИЯ

Тип оцениваемого объекта недвижимости: здание офисного типа

Адрес: город Челябинск, улица Комунны, дом 12

Правовой режим объекта: полное право собственности на здание с правом долгосрочной (50лет) аренды земли.

Собственники недвижимости:

Здание: ОАО "Урал-сервис". Земля: Государство.

Местоположение объекта: здание расположено в центральной части города на участке земли площадью 1089 кв.м. с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твёрдым покрытием. Имеется лёгкий доступ к центральным магистралям города. Ставка земельного налога для данного участка составляет 80 руб. за 1 кв.м.

Описание здания: здание представляет собой 5-ти этажное кирпичное строение, которое имеет все виды благоустройства: оборудовано лифтами, системами горячего и холодного водоснабжения, канализацией, центральным отоплением, вентиляцией, электроснабжением, противопожарной защитой. В здании имеется необходимое количество телефонных линий. На каждом этаже расположены офисные помещения с одним общим коридором. На первом этаже помещается кафе. В здании имеется подвал, часть которого сдаётся в аренду под складские цели. Здание введено в эксплуатацию 7 лет назад.

Нормативный срок эксплуатации здания составляет 100 лет.

Строительный объём здания - 22 089 куб. м.

Полезная (арендная) площадь здания - 3539 кв. м.

Полезная (арендная) площадь подвала - 689 кв. м.

Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в текущих ценах 3989 руб. / 1 куб. м.

Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового - 1, 40

Здание имеет все виды износа. В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стоимость устройства такой системы составляет 120,0% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.

Недавно ближайшие к зданию жилые дома поставлены на реконструкцию и капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0,25% от полной восстановительной стоимости здания.

Существующее использование здания: здание сдаётся в аренду. Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади здания составляет 689 руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв. м. площади подвала составляет 439 руб. в месяц. Расположенное на 1-ом этаже здания кафе приносит чистый операционный доход в размере 60089 руб. в месяц.

Для дальнейшего использования здания предполагается выполнить ремонт помещений. Сметная стоимость ремонта помещений в текущих ценах составляет 2489 тыс. руб. Срок выполнения ремонтных работ - 3 месяца. В этот период здание закрывается на ремонт. Его эксплуатация в этот период доходов не приносит и текущих расходов не требует. После ремонта помещение будет сдаваться в аренду. Типичный период коммерческого использования здания после ремонта по данным рынка аренды нежилых помещений составляет 5 лет. Ожидается, что в первый год будет сдано в аренду 60,0% площадей; во второй - 85,0 %; в третий 100,0 %; в четвёртый и пятый годы незанятых площадей не будет.

Текущие расходы по эксплуатации здания составят:

Основная и дополнительная заработная плата персонала (фонд оплаты труда - ФОТ) - 60 000 руб. в месяц;

взносы на социальное страхование (единый социальный налог) - 30% от ФОТ;

оплата коммунальных услуг - 70 руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания;

прочие расходы - 45 руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания;

налог на прибыль в размере 20,0 %;

налог на имущество в размере 1,0 % от остаточной стоимости здания.

Годовая норма амортизационных отчислений на полное восстановление здания составляет 1,0 % от его полной восстановительной стоимости.

Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе:

арендная плата - на 10,0 %;

чистый доход от кафе - на 15,0%;

заработная плата персонала - на 5,0 %;

коммунальные и прочие расходы - на 7,5 %.

Ставка дисконтирования по данным финансового рынка определена на уровне 19,0 % - для первого года коммерческого использования здания; 22,0 % - для второго года; 24,0% - для третьего года; 25,0 % - для четвёртого и для пятого года.

Характеристика объектов, сопоставимых с оцениваемым (объектов аналогов).

Для расчета стоимости объекта по сравнительному подходу (рыночному подходу) методом парных сравнений выбраны 4 сопоставимых с оцениваемым объекта - А, Б, В и Г. Объекты А и Б были проданы 3 месяца назад, объекты В и Г были проданы 1 месяц назад . Объект А расположен в центре города, объекты Б, В и Г - на окраине. Физическое состояние объектов Б и В аналогично состоянию оцениваемого объекта. Физическое состояние объектов А и Г лучше состояния оцениваемого объекта. Полезная (арендная) площадь, цены объектов и чистый операционный доход от их использования приведены в таблице 1.

Таблица 1 - Данные по сопоставимым объектам

Показатели

Объекты

А

Б

В

Г

Полезная (арендная) площадь здания, кв. м

3589

2089

3289

1889

Цена продажи, тыс. руб.

47250

19820

35960

21730

Чистый операционный доход от аренды, тыс. руб.

6960

5950

12200

6950

1.1 Краткая характеристика объекта оценки

Тип и назначение здания: здание офисного типа. Здание сдается в аренду после проведения ремонтных работ.

Текущее использование здания: здание сдается в аренду.

Описание места расположения объекта, включая описание земельного участка, на котором здание находится: здание расположено в центральной части города на участке земли площадью 1089кв.м. с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твёрдым покрытием. Имеется лёгкий доступ к центральным магистралям города. Ставка земельного налога для данного участка составляет 80 руб. за 1 кв.м.

Описание прав собственности на объект: полное право собственности на здание с правом долгосрочной (50лет) аренды земли.

1.2 Цель оценки

Целью оценки является определение рыночной стоимости полного права собственности на объект недвижимости и права долгосрочной аренды земельного участка под ним для последующей продажи объекта.

1.3 Краткая характеристика рынка недвижимости

Цены на офисную недвижимость в начале 2013 года таковы:

Офисы класса «С» демонстрируют наибольшую стабильность - цена на них остается постоянной с 2011 года. Это говорит о равновесии рынка: с одной стороны, спрос на недорогие офисы с минимальным набором благ цивилизации держится на достаточно высоком уровне, и собственникам нет нужды снижать арендные ставки. С другой стороны, потребность в офисах этого сегмента не настолько велика, чтобы спрос превысил предложение и цены пошли вверх. А если потребность в недорогих офисах все-таки превышает их реальное количество, то спрос уходит в смежный сегмент с аналогичной ценой - спальный стрит-ритейл. На сегодня арендная ставка на офисы класса «С» составляет (600-800) рублей за квадратный метр.

Офисы класса «В». Цены на них ведут себя довольно интересно: они растут скачками. Первый скачок цен зафиксирован в период с конца 2011 по начало 2012 года - тогда цены выросли на 12% и застыли на месте. В период со второго по третий квартал 2012 года цена аренды снова показала рост в 10% и снова застыла на квартал, достигнув отметки в (1000 - 1100) рублей за квадратный метр. А вот нового скачка в начале 2013 года не произошло. Скачки 2011-2012 гг. связаны с выходом на рынок новых объектов в условиях дефицита предложения. Естественно, что администрации новых офисных центров старались поставить цены чуть выше, чем в среднем по рынку. Но очередного скачка в начале 2013 года не было - это связано с тем, что конце 2012 года на рынок вышло очень большое количество офисов этого класса - рынок класса «В» временно перенасыщен. Чтобы «переварить» такое количество нового предложения, рынку понадобится время - как минимум год. Цены аренды в сегменте «В» на сегодняшний день составляют, в среднем 1100 рублей за квадратный метр.

Офисы класса «В+». Цены на них растут наиболее активно - этот сегмент пользуется наибольшей популярностью. В третьем квартале 2012 года офисы этого класса резко пошли вниз, однако уже в конце 2012 восстановили свои позиции. Сейчас цены на офисы «В+» примерно соответствуют нижней границе более высокого класса - класса «А». Они составляют, в среднем, 1300 рублей за квадратный метр. Но нужно помнить, что в феврале этого года в полку офисных центров класса «В+» прибыло: их ряды пополнили неудачливые претенденты на получение класса «А». В сегменте «В+» эти объекты являются очень сильными игроками, их несколько - конкуренция будет серьезной. Так что ждать дальнейшего повышения цен в этом сегменте, скорее всего, не стоит.

Офисы класса «А» демонстрируют самый большой разброс цен: (1300 - 1500) рублей за квадратный метр. Роста в этом сегменте тоже не наблюдается, но средняя цена предложения постепенно смещается к верхней границе диапазона.

В 2013 году продолжится выход на рынок «докризисных» площадей - объектов, которые были заложены до 2009 года, заморожены на время кризиса и достроены в посткризисное время. Тем не менее, самые крупные проекты уже на рынке, а те, кто выходит туда в 2013 году могут похвастаться сравнительно небольшими площадями.

В итоге, дефицита на офисном рынке нет, но и большого перепроизводства тоже не наблюдается. Сейчас идет нормальный процесс наполнения недавно вышедших объектов. Для крупных проектов срок экспонирования составляет от двух до трех лет, для небольших офисных центров - год или полтора. Скорее всего, на ближайшие полтора-два года офисный рынок насыщен: выход крупных объектов не будет оправдан ни в одном из классов. А вот у небольших офисных центров есть шанс найти свою нишу.

1.4 Основные понятия, используемые в работе

Рыночная стоимость объекта недвижимости - наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимости на открытом рынке, в условиях конкуренции при не влиянии внешних условий.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости - это использование объекта, обеспечивающее его максимальную стоимость из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования.

Подходы к оценке стоимости объекта недвижимости:

Затратный - подход, основанный на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.

Доходный - подход к оценке, базирующийся на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение.

Рыночный (сравнительный) - подход, основанный на анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости и сравнении их с оцениваемым объектом и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом.

1.5 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

Наилучшим и наиболее эффективным использованием для оцениваемого объекта недвижимости является сдача в аренду здания после проведения ремонтных работ. При росте доходов и расходов ежегодно, включая арендную плату, чистый доход от кафе, заработную плату персонала, коммунальные и прочие расходы, ставка дисконтирования за весь период (5 лет) сдачи здания в аренду будет составлять 90%. Это говорит о высокоэффективном использовании здания, с учетом прибыли, которая составит 90%.

2. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Стоимость земельного участка определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 95-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка по формуле:

VL=95 * TL * SL, (1)

где: VL - стоимость земельного участка, тыс. руб.;

 TL - ставка земельного налога, руб./ кв. м.;

 SL - площадь земельного участка, кв. м.

VL= 95 * 0,08 * 1089 = 8276,40, тыс. руб.

3. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

Оценка объекта затратным подходом производится по следующим пунктам:

3.1 Определение полной восстановительной стоимости

Полная восстановительная стоимость здания (VR)определяется по формуле:

VR=CD+CI+P, (2)

где: CD - прямые затраты, тыс. руб.;

СI - косвенные затраты, тыс. руб.;

Р - предпринимательская прибыль застройщика, тыс. руб.

Прямые затраты (CD) рассчитываются по формуле:

, (3)

где: - прямые затраты на 1 куб. м. строительного объема типового проекта аналогичного здания в текущих ценах, тыс. руб.;

B v - строительный объем оцениваемого здания, куб. м.;

K - коэффициент отличий оцениваемого здания от объекта аналога.

CD = 3989 * 22089 * 1, 40 = 123358,22 тыс. руб.

Косвенные затраты (CI)составляют 40% от прямых затрат.

СI = 123358,22 * 0,40 = 49343,31 тыс.руб.

Предпринимательская прибыль застройщика (Р) рассчитывается на основе статистических данных о рентабельности аналогичных инвестиции в отрасли. В настоящее время строительные проекты являются достаточно рентабельным бизнесом и приносят 30,0 - 40,0 % дохода на вложенный капитал. В связи с этим процент предпринимательской прибыли рекомендуется принять равным 35,0 % от суммы прямых и косвенных затрат.

Р = (123358,22 + 49343,31) * 0,35 = 60445,53 тыс. руб.

Таким образом полная восстановительная стоимость здания (VR) составляет:

VR = 123358,22 + 49343,31 + 60445,53 = 233146,86 тыс. руб.

3.2 Определение накопленного износа здания

Накопленный износ здания (D) определяется по формуле:

D = DP + DF + DE, (4)

где: DР - физический износ здания, тыс. руб.;

DF - функциональный износ здания, тыс. руб.;

DE - внешний износ здания, тыс. руб.

Для определения физического износа (DР) определяется восстановительная стоимость конструктивных элементов здания, а затем рассчитывается их износ методом срока жизни. Необходимые для расчётов данные приведены в таблице 2.

Таблица 2 - Расчет физического износа оцениваемого здания

Наименование конструктивных элементов здания

Доля в восстановительной стоимости всего здания, %

Восстановительная стоимость элемента, тыс. руб.

Фактический срок эксплуатации, лет

Нормативный срок эксплуатации, лет

Коэффициент износа (гр.4/гр.5)

Сумма износа, тыс. руб. (гр.3 *гр.6)

Фундамент

7

16320,3

7

100

0,07

1142,42

Наружные стены

16

37303,52

7

100

0,07

2611,24

Перекрытия

14

32640,6

7

100

0,07

2284,84

Кровля

8

18651,1

7

50

0,14

2611,25

Перегородки

8

18651,1

7

80

0,09

1678,65

Внутренняя отделка

6

13988,82

2

5

0,40

5595,52

Наружная отделка

3

6994,41

7

30

0,23

1608,71

Система водоснабжения и канализации

10

23314,70

7

50

0,14

3264,05

Система электроснабжения

7

16320,3

7

40

0,18

2937,65

Система отопления

9

20983,23

7

50

0,14

2937,65

Система вентиляции

2

4662,94

7

40

0,18

839,32

Система пожаротушения

3

6994,41

7

50

0,14

979,21

Система телефонизации

2

4662,94

7

40

0,18

839,33

Лифты

5

11657,35

7

30

0,23

2681,19

Всего

100

233145,72

2,58

32011,03

Функциональный износ (DF) здания составляет 120,0% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.

DF = 4662,94 * 1,2 = 5595,53 тыс. руб.

Внешний износ (DE) здания составляет 0,25% от полной восстановительной стоимости (VR) здания.

DE = 233145,72 * 0,0025 =582,9 тыс. руб.

Таким образом накопленный износ здания (D) составляет:

D =32011,03 + 5595,53 + 582,9 = 38189,5 тыс. руб.

3.3 Определение остаточной стоимости здания

Остаточная стоимость здания (Vrem) определяется путем вычитания из полной восстановительной стоимости здания величины накопленного его износа:

Vrem = VR - D (5)

где: VR - полная восстановительная стоимость здания, тыс. руб;

D - величина накопленного износа, тыс. руб.

Vrem = 233145,72 - 38189,5 = 194956,22 тыс. руб.

3.4 Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости

Общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом (VCA) определяется как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка, рассчитанной по формуле (1)

VCA = Vrem + VL (6)

где: Vrem - остаточная стоимость здания, тыс. руб;

VL - стоимость земельного участка, тыс. руб.

VCA = 194956,22 + 8276,40 = 203232,4 тыс. руб.

Делись добром ;)