4.1 Характеристики сопоставимых объектов аналогов
Таблица 3 - Характеристики сопоставимых объектов аналогов
Показатели |
Сопоставимые объекты |
||||
А |
Б |
В |
Г |
||
Цена продажи, тыс. руб. |
47250 |
19820 |
35960 |
21730 |
|
Полезная площадь здания, кв. м. |
3589 |
2089 |
3289 |
1889 |
|
Время продажи, месяцы |
3 |
3 |
1 |
1 |
|
Местоположение объекта (хуже, лучше, аналог) |
аналог |
хуже |
хуже |
Хуже |
|
Состояние объекта (хуже, лучше, аналог) |
лучше |
аналог |
аналог |
лучше |
4.2 Корректировка цен продажи сопоставимых объектов аналогов
Цены продажи сопоставимых объектов аналогов подвергаются корректировке, так как они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта. В качестве единицы сравнения объектов принимается 1 кв. м. полезной площади здания.
Корректировка цен продажи сопоставимых объектов в расчете на 1 кв. м. полезной площади осуществляется последовательно по каждому из учитываемых факторов (время продажи, местоположение и состояние объекта). Для этого выбираются два объекта, отличающиеся по данному фактору и имеющие сходные иные характеристики. Разница в ценах выбранной пары объектов является абсолютной величиной корректировки по данному фактору. На эту величину цена каждого сопоставимого объекта либо уменьшается, либо увеличивается в зависимости от того, лучше или хуже сопоставимый объект по данному фактору по сравнению с оцениваемым.
Для корректировки по времени продажи рассчитывается рост цены за 1 месяц, а затем определяются цены продажи сопоставимых объектов на дату оценки.
Результаты расчетов приведены в таблице 4. Величина корректировки по каждому фактору и каждому объекту обозначается со знаком (+), если сопоставимый объект по данному показателю хуже, чем оцениваемый, либо со знаком (-), если сопоставимый объект по данному показателю лучше, чем оцениваемый.
Рассчитаем цену продажи в расчете на 1 кв. м. полезной площади здания для:
1) объект А: 47250 / 3589 = 13,16, тыс. руб.;
2) объект Б: 19820 / 2089 = 9,48, тыс. руб.;
3) объект В: 35960 / 3289 = 11,0, тыс. руб.;
4) объект Г: 21730 / 1889 = 11,50 , тыс. руб.
Рассчитаем величину корректировки показатели по величине продаж объектов Б и В: 11,0 - 9,48 = 1,52, тыс. руб.
1,52 / 2 = 0,76, тыс. руб. (за месяц)
0,76 * 3 = 2,28, тыс. руб. (за 3 месяца)
Рассчитаем величину корректировки по местоположению объектов А и Г: 15,44 - 12,26 = 3,18, тыс. руб.
Рассчитаем величину корректировки по состоянию объектов Г и В: 15,44 - 14,94 = 0,5, тыс. руб. Результаты расчетов приведены в таблице 4
Таблица 4 - Результаты расчетов
Показатели |
Сопоставимые объекты |
||||
А |
Б |
В |
Г |
||
Цена продажи в расчете на 1 кв. м. полезной площади здания |
13,16 |
9,48 |
11,0 |
11,50 |
|
Величина корректировки по времени продаж |
+ 2,28 |
+ 2, 28 |
+ 0,76 |
+ 0,76 |
|
Скорректированная по времени продажи цена |
15,44 |
11,76 |
11,76 |
12,26 |
|
Величина корректировки по местоположению |
0 |
+ 3,18 |
+ 3,18 |
+ 3,18 |
|
Скорректированная по местоположению цена |
15,44 |
14,94 |
14,94 |
15,44 |
|
Величина корректировки по состоянию объекта |
- 0,5 |
0 |
0 |
- 0,5 |
|
Скорректированная по всем показателям цена |
14,94 |
14,94 |
14,94 |
14,94 |
Стоимость оцениваемого здания (VB) определяется по формуле:
VB = PC * SB, (7)
где: PC - стоимость 1 кв. м. полезной площади оцениваемого здания, тыс. руб.;
SB - полезная (арендная) площадь оцениваемого здания (без учета сдаваемой в аренду площади подвала), кв.м.
VB = 14,94* 3539 = 52872,66, тыс. руб.
Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости
Стоимость всего оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом методом парных продаж (VSC) определяется путем суммирования стоимости здания (VB) и стоимости земельного участка (VL), которая определена ранее по формуле (1).
VSC = VB + VL (8)
VSC = 52872,66 + 8276,40 = 61149,06 тыс. руб.
- ВВЕДЕНИЕ
- 1. ДЕЛОВАЯ СИТУАЦИЯ
- 1.1 Краткая характеристика объекта оценки
- 1.2 Цель оценки
- 1.3 Краткая характеристика рынка недвижимости
- 1.4 Основные понятия, используемые в работе
- 2. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
- 3. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ
- 3.1 Определение полной восстановительной стоимости
- 3.2 Определение накопленного износа здания
- V - Определение общей стоимости объекта недвижимости.
- 4. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА РЫНОЧНЫМ ПОДХОДОМ
- 4.1 Характеристики сопоставимых объектов аналогов
- 5. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ
- 5.1 Потенциальный валовой доход от аренды здания
- 5.2 Действительный валовой доход от аренды здания
- 5.3 Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог на имущество
- 5.4 Чистый операционный доход от аренды здания
- 5.5 Реальный денежный поток
- 5.6 Коэффициент дисконтирования
- - коэффициент дисконтирования.
- 5.7 Дисконтированный денежный поток
- 5.8 Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия)
- 5.9 Текущая стоимость здания
- Стоимость объекта недвижимости
- 6. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ
- ЗАКЛЮЧЕНИЕ
- Расчет рыночной стоимости офисной части здания методом сравнения продаж
- Расчет рыночного размера арендной платы офисной части здания
- 5.3. Определение рыночной стоимости офисного здания методом дисконтирования денежных потоков
- Оценка рыночной стоимости
- 1.5. Процесс оценки стоимости офисной недвижимости.6
- 6.4 Определение рыночной стоимости офисного здания методическим приемом относительного сравнительного анализа
- Расчет рыночной стоимости в рамках затратного подхода
- Расчет рыночной стоимости в рамках доходного подхода
- Расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода