Оценка рыночной стоимости помещения по адресу г. СПБ, ул. Гороховая, д.9
1.5 Согласование результатов подходов к оценке
Различные методы могут быть использованы в процессе оценки,
но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться
обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более методов.
На заключительном этапе, при согласовании результатов стоимости объекта оценки, полученных на базе трех подходов к оценке, необходимо осуществить:
* проверку полученных данных о величине стоимости;
* анализ допущений и ограничивающих условий, обусловленных
полнотой и достоверностью использованной информации;
* выведение итоговой величины стоимости.
Решение вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.
Существуют два базовых метода взвешивания:
- метод математического взвешивания;
- метод субъективного взвешивания.
Метод математического взвешивания использует процентное взвешивание по формуле:
(1.10)
где n -- общее числи применяемых методов оценки;
i -- метод оценки;
Vi -- результаты оценки;
W, -- весомости (значимости) результатов.
При субъективном взвешивании цель такая же, как и при методе математического взвешивания, цель - выйти на единую оценочную стоимость, но при этом подходе не используется процентное взвешивание. Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества
данных в обосновании каждого метода. Во главе угла стоят профессиональный опыт и суждения оценщика.
Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы:
ь Степень соответствия каждого из примененных подходов:
- назначению оценки;
- цели оценки;
- функциональному назначению объекта оценки;
- оцениваемым правам.
ь Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов.
ь Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения
характеристик рынка и местоположения объектов оценки.
ь Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в
используемых подходах.
ь Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом
из приведенных подходов.
Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание, и в конечном счете, вывести итоговое заключение.