Анализ рынка жилья в Иркутске

реферат

2. Рынок жилья в 2009 году

Весной 2009 года рынок жилья в Иркутске пережил небольшой ровный рост, очень похожий на постепенный выход из кризиса. В основном покупаются квартиры на вторичном рынке. На первичном интерес есть только к квартирам в новостройках, где строительство уже закончено и есть оформленные документы на право собственности. Точных цифр по величине спроса нет, так как, в отличие от предложения, спрос достаточно сложно измерить. Когда начался кризис, мы увидели, что на рынок было «выброшено» большое количество инвестиционных квартир, так как многие поняли, что скоро цены на недвижимость упадут, и старались быстрее избавиться от нее.

Если говорить о ценах, то средняя стоимость квадратного метра жилья в Иркутске в период 2009 года снизилась в рублях незначительно.

В начале кризиса были публикации о каких-то сумасшедших дисконтах, но это было эхо нескольких отдельных сделок по новостройкам у девелоперов, которые остались без денег на завершение проектов, на вторичном рынке никаких скидок в 50% получить было нельзя.

В такой ситуации интересно посмотреть на поведение риэлтеров. Когда агент профессиональной риелторской компании что-то предлагает, он, безусловно, обязан раскрыть клиенту всю информацию, которую он знает об объекте. Нормальное агентство недвижимости, которое действительно заботится о своей репутации и собирается еще долго работать на рынке, не пойдет на то, чтобы сознательно торговать «долгостроями». Другое дело, что многое риелтор просто не может знать точно, ну разве что догадываться - застройщик не посвящает его в свои проблемы и состояние дел, да часто и сам застройщик не может предсказать судьбу своего проекта.

Тут вопрос состоит еще в том, что наши граждане иногда пытаются сэкономить на услугах профессионалов и часто в поисках более низкой стоимости, обращаются к случайным людям, кто как раз и может торговать непонятно чем.

Также не может не удивлять тот факт, что наши граждане в своем сознании равняют сделки по покупке новостроек и вторичного жилья. Покупка квартир в строящемся доме - это по сути соинвестирование в чужом бизнесе, а не просто приобретение жилья. Соответственно, гражданин как соинвестор получает как плюсы этого участия в бизнесе, например, более низкую стоимость, так и все минусы - риски, существующие в бизнесе создания объектов недвижимости.

По оценкам экспертов, число агентств в Иркутске сократилось примерно на четверть, если считать недействующими те агентства, которые прекратили активную деятельность, уволили сотрудников, перестали давать рекламу. Сложнее всего приходится средним компаниям, так как совсем маленькие с очень небольшим штатом могут работать чуть ли не на дому, окупаясь с нескольких сделок, а крупные игроки могут выживать за счет диверсификации направлений работы, развивая как раз те сегменты, на которые ранее обращали меньше внимания.

По данным управления Федеральной регистрационной службы по Иркутску, в целом число сделок по купле-продаже квартир, заключенных в первом полугодии 2009 года, снизилось на 30% по отношению к аналогичному периоду 2008 года и на 36,6% к показателям 2007 года.

То есть, согласно официальной статистике, число сделок упало на треть. Но определить, насколько у каждого из агентств, мелкого или крупного, упало количество сделок, очень затруднительно, потому что даже по отдельным агентам очень большой разброс. В каких-то агентствах могут быть риелторы-»звезды», у которых было, к примеру, по шесть-восемь сделок в месяц, а теперь - по три, а у других риелторов, у кого было по две-три сделки, сейчас их совсем нет.

В кризис агентства недвижимости стали с большим вниманием относиться к рынку аренды жилья. Надо понимать, что до кризиса риелторы больше были заинтересованы в сопровождении сделок купли-продажи, так как с них был более выгодный процент. В тоже время комиссия при услугах по аренде - это половина размера одного арендного платежа (по эконом-классу - не более 7 тысячи рублей), а бегать и показывать объекты порой приходилось так же, как при продаже. Так вот, в кризис рынок аренды жилья, конечно, тоже упал, но несравнимо меньше, по сравнению с рынком купли-продажи, поэтому компании частично «выживают» за счет этого сегмента.

Назвать риелторов безработными очень сложно, потому что многие из них, работая даже в крупных компаниях, не имеют привычных для всех графиков «пятидневка плюс два выходных». Как правило, от них самих зависит, какой доход они получат, так что многие на период кризиса могут просто сменить на время профессию, если сделки не идут. Тем более что некоторые агентства недвижимости в кризис не сокращали работников вне штата, а даже увеличивали число тех, кто работает на процент от сделки без зарплаты, рассчитывая, что чем больше агентов работает, тем больше шансов найти клиента и совершить сделку.

Эксперты расходятся в оценках нынешнего кризиса для рынка недвижимости, по сравнению с 1998 годом. Некоторым в 1998 году казалось, что хуже кризиса быть не может. Формально падение цен в нынешний кризис произошло с более высокого уровня. Продолжая тему различия между кризисами, которые мы пережили и сейчас испытываем - тогда все же на рынок кризис пришел ожидаемо для профессионалов, а сейчас - как гром среди ясного неба, ведь еще весной 2008 года думали, что кризис Россию обойдет. Также стоит отметить, что если при кризисе 1998 года цены снижались плавно, в течение полутора лет, то сейчас они «упали» за полгода.

Многие риелторы говорят, что осень 2009 года принесла на российский рынок недвижимости локальное «дно», однако так ли это на самом деле? Профессиональные участники рынка жилья считают, локальное или не локальное, дно это или нет, понять сейчас сложно. Это станет ясно, когда будет стабилизация или небольшой рост на протяжении хотя бы двух кварталов подряд. Хотя, как мы уже заметили, на рынке сегодня есть небольшой, но очевидный рост спроса на покупку квартир. И это обнадеживает.

Делись добром ;)