1. Правові основи оцінювальної діяльності

До нерухомих речей, інакше званим нерухомим майном або просто нерухомістю, відносяться земельні ділянки, ділянки надр, відособлені водні обєкти і все, що міцно повязане із землею, тобто обєкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, у тому числі ліси, багатолітні насадження, будівлі і споруди. До нерухомих речей відносяться ті, що також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні обєкти. Законом до нерухомого майна також може бути віднесені й інше майно.

Оцінна діяльність -- це діяльність оцінювачів і субєктів оцінної діяльності, яка направлена на організаційних, методичне і практичне забезпечення проведення оцінки майна, розгляд і підготовку висновків про вартість майна.

Оцінна діяльність - діяльність по встановленню певного вигляду вартості матеріальних і нематеріальних обєктів з врахуванням прав на них і інтересів відносно них цивільних прав, що проявляються субєктами.

Оцінка нерухомості сьогодні стає усе більш актуальним питанням і для вітчизняного бізнесу, і для звичайних громадян нашої країни. З 1 січня 2007 року набере чинності положення Закону України «Про податок з доходів з фізичних осіб», згідно з яким для будь-якої операції з нерухомістю необхідно буде отримати експертний висновок про її вартість (раніше для цього була досить довідка-характеристики Бюро технічної інвентаризації). Таким чином, оцінювач стане ключовою фігурою ринку.

У сучасній Україні оцінна діяльність зародилася в 1991-1992 роках, що було повязане з переходом економіки країни в ринкові умови. Тому не випадково ще в 1995 році українські оцінювачі за прикладом своїх європейських колег обєдналися в громадську професійну організацію «Українське суспільство оцінювачів» (УОО). У 1996 році був утворений Український інститут оцінки, що обєднав на добровільних засадах юридичних осіб, що займаються оцінною діяльністю. Основним документом, що регламентує оцінну діяльність в Україні, сталі «Норми професійної діяльності оцінювача», розроблені на основі Міжнародних стандартів оцінки і затверджені Радою УОО в квітні 1995 року.

На сьогоднішній день основними нормативними актами, регулюючими оцінну діяльність на Україні, є: Закон України «О оцінці майна, майнових прав і професійної оцінної діяльності на Україні», Національний стандарт №1 «Загальні основи оцінки майна і майнових прав»; Національний стандарт №2 «Оцінка нерухомого майна», «Норми професійної діяльності оцінювача», а також всілякі методики, розяснення, листи і інші нормативно-правові акти.

До того ж, на практиці, при проведенні незалежної оцінки, використовуються «Міжнародні стандарти оцінки» і «Європейські стандарти оцінки нерухомого майна». Але, не дивлячись на наявність обширної правової бази, в своїй роботі українські оцінювачі стикаються з серйозними перешкодами.

Перш за все це закритість інформації про перспективи розвитку міста, відсутність реальних даних про операції (що, коли і почому було продано), відсутність єдиної достовірної бази даних про обєкти купівлі-продажу на ринку, відсутність аналогових баз, що містять інформацію не лише про ціну, але і про інші аспекти, на підставі яких здійснюється позиціювання обєкту нерухомості.

Не маючи цих даних, які в європейських країнах в більшості своїй легко доступні в Інтернеті, оцінювачам доводиться кожного разу проходіть тернисту дорогу збору і обробки такої інформації. Дуже важливим чинником для підвищення якості оцінних робіт є їх контроль Експертною радою УОО. Будь-який громадянин може замовити перевірку раніше виконаного Звіту про оцінку, проте лише в тому випадку, якщо Звіт у нього знаходиться на законних підставах.

Всі методи оцінки нерухомості групуються фахівцями в три підходи: витратний, доходний і порівняльний (ринковий).

Методи витратного підходу засновані на припущенні, що витрати на будівництво обєкту (за мінусом зносу) в сукупності з ринковою вартістю земельної ділянки, на якій цей обєкт знаходиться, є прийнятним орієнтиром для визначення ринкової вартості всього обєкту нерухомості.

Для визначення вартості обєктів, що приносять дохід, в рамках прибуткового підходу використовуються два основні методи: метод капіталізації і метод дисконтування.

Порівняльний (або ринковий) підхід включає два основні методи: метод прямого порівняльного аналізу продажів і метод валового рентного мультиплікатора.