3. Оцінка нерухомості

Чинники, що впливають на вартість нерухомості поділяють на 3 рівня:

1 рівень: чинники, які носять загальний характер, не пов’язані з конкурентним об’єктом нерухомості і не залежать від нього, але опосередковано впливають на процеси, що відбуваються з нерухомістю на ринку:

1) соціальні – вільний час, рівень освіти і культури населення, структура населення, родинність, щільність населення, демографічні показники.

2) економічні – податки в галузі нерухомості, фінансування будівництва і реконструкції, попит і пропозиція на ринку нерухомості, розвиток соціальної інфраструктури, рівень життя населення, стан і перспективи населення, ринок нерухомості.

3) фізичні.

4) політичні.

2 рівень: локальні чинники, що безпосередньо пов’язані з об’єктом оцінки і аналогічними об’єктами нерухомості:

1) місцезнаходження

2) фізичні характеристики

3) умови продажу

4) часові умови

5) умови фінансування.

3 рівень: чинники, які пов’язані з об’єктом нерухомості і обумовлені його характеристиками:

1) архітектурно-будівельні

2) фінансово-експлуатаційні.

Витратний підхід до оцінки нерухомості. Його сутність полягає у тому, що вартість нерухомості визначається витратами на придбання земельної ділянки, її благоустрій і будівництва на ній об’єкту нерухомості, що підлягає оцінці.

Алгоритм витратного методу оцінки нерухомості:

1. розрахунок вартості земельної ділянки і витрат на її благоустрій. Якщо ділянка орендується, то враховується вартість права оренди.

2. визначається повна вартість відтворення або заміщення нерухомості.

3. проводиться розрахунок всіх видів зносу (фізичного, функціонального і зовнішнього).

4. вираховується повний знос з повної вартості відтворення або заміщення у цілях утримання вартості будівель і споруд.

5. додається до вартості земельної ділянки вартість заходів на її благоустрій та вартість будівель та споруд.

Існує декілька методів оцінки для основних етапів алгоритму:

1) Вартість земельної ділянки = оцінка землі + вартість нового будівництва + прибуток інвестора – накопичений знос. Методи оцінки вартості земельної ділянки:

- метод нормативної ціни землі;

- метод порівняльних продажів;

- метод співвідношення;

- метод капіталізації земельної ренти;

- метод інвестиційного залишку.

2) вартість нового будівництва – знайти вартість відновлення або вартість заміщення. Використовують 3 методи:

- метод порівняльної одиниці;

- метод розбивки по компонентам;

- метод кількісного обстеження.

3) прибуток інвестора знаходиться за ринковими чи розрахунковими показниками:

- ринкові показники = ринкова вартість нерухомості – вартість нового будівництва;

- розрахункові показники – який прибуток може отримати потенційний інвестор.

4) накопичений знос. За видами зносу:

- фізичний знос знаходиться за 3 методами: нормативний, вартісний, метод терміну життя.

- функціональний знос за методами: метод капіталізації втрат в орендній платні, метод капіталізації поверх експлуатаційних витрат.

- зовнішній знос: метод порівняльних продажів, метод терміну життя, метод капіталізації втрат в орендній платні.

Доходний підхід в оцінці нерухомості. Нерухомість може принести власнику наступні види доходів:

1. поточні грошові надходження;

2. економія на податках;

3. доходи від приросту вартості нерухомості при їх перепродажу.

Задачею оцінки нерухомості є визначити поточну вартість усіх майбутніх доходів від володіння і експлуатації нерухомості. Використовують 3 методи доходного підходу оцінки нерухомості:

1. метод валової ренти – метод з використанням мультиплікатора валової ренти будується на положенні, що існує прямий зв’язок між ціною продажі нерухомості і доходом від здачі її в оренду. Мультиплікатор = ціна продажу / потенційний (дійсний) валовий дохід.

2. метод прямої капіталізації - коли розглядається дохід від використання нерухомості за один рік або середньорічний дохід. За допомогою цього методу = чистий дохід / ставку капіталізації.

3. метод капіталізації доходу – коли розглядається неоднорідний потік грошових надходжень від використання нерухомості (метод дисконтування грошових потоків).

Порівняльний підхід в оцінці нерухомості. В рамках порівняльного підходу використовується метод порівняльного аналізу продаж – це метод оцінки вартості об’єкта шляхом порівняння нещодавніх продажів об’єктів, що співставляються з об’єктами, що оцінюються після здійснення відповідних коригувань, які враховують розбіжності між ними.

ОЦІНКА МАШИН, УСТАТКУВАННЯ ТА ІНШИХ ТЕХНІЧНИХ ЗАСОБІВ ПОТЕНЦІАЛУ ПІДПРИЄМСТВА.

1. Господарські ситуації, що передбачають оцінку машин та обладнання.

2. Методичні підходи щодо оцінки вартості машин устаткування та інших технічних засобів.