Недвижимость как экономическая и социально-правовая категория. Отношения собственности по поводу объектов недвижимости.
Недвижимость как экономическое благо выполняет функции:
-
предмета потребления (бездоходного) – ресурса для личного или общественного использования, т.е.:
-
жилой недвижимости, включая приусадебный земельный участок или садоводство;
-
земель и строений медицинских, образовательных, оборонных и других общественно-значимых учреждений;
-
реального актива – ресурса (фактора производства) для производства товаров и услуг с целью извлечения прибыли, т.е. коммерческой недвижимости, в том числе производственной, включая земли сельскохозяйственного назначения, водоемы рыбозаводов, имущественные комплексы предприятий и т.п.;
-
финансового (инвестиционного) актива, т.е.:
-
товара, приобретаемого для последующей спекулятивной перепродажи с прибылью;
-
капитала в вещной форме, приносящего прибыль от сдачи в аренду и выгодной перепродажи (коммерческая недвижимость);
-
средства обеспечения финансовых инструментов (ценные бумаги, включая закладные).
К особенностям недвижимости как товара относят:
-
неперемещаемость объекта в пространстве ограничивает возможности реализации сделки только параметрами регионального рынка,
-
уникальность объектов – вследствие неповторимости комбинации весьма большого числа характерных признаков (абсолютные аналоги отсутствуют) – приводит к уникальности каждой сделки на рынке недвижимости;
-
долговечность объекта обеспечивает присутствие его на рынке в качестве составной части предложения (скрытого или явного) в течение длительного времени при любых колебаниях конъюнктуры;
-
ограниченность земельных ресурсов и длительность создания улучшений приводят к относительно низкой эластичности предложения этого товара и к соответствующим особенностям рыночного ценообразования;
-
сложность структуры объекта с возможностью вариаций совокупности физических и юридических свойств, в сочетании с высокой сложностью рыночных процессов вынуждает участников сделок нести высокие транзакционные издержки при подготовке и реализации сделок;
-
сложность рыночных процессов, сопровождаемая трудностями приобретения информации, усложняет задачи определения, проверки, закрепления прав, заключения договора купли-продажи, организации расчетов между покупателем и продавцом, вынуждая к использованию услуг посредников;
-
низкая ликвидность приводит к существенному удлинению времени экспозиции при продаже недвижимости по рыночным ценам.
К особенностям недвижимости как финансового актива относят:
-
неоднородность актива, связанная с неоднородностью экономических характеристик объектов в совокупности последних (из-за уникальности каждого объекта) существенно усложняет проблемы управления портфелем недвижимости;
-
слабая зависимость доходности недвижимости от доходности других активов позволяет рассматривать недвижимость в качестве альтернативы при выборе направлений портфельных инвестиций;
-
относительная стабильность поступления доходов от эксплуатации объекта, обеспечиваемая долгосрочностью договоров аренды и следованием изменения доходов за инфляционным изменением цен, облегчает экономические прогнозы и управление экономическими рисками;
-
неисчерпаемость земли и долговечность строений вместе с непреходящей потребительской ценностью недвижимости обеспечивают высокий уровень гарантий сохранности инвестируемых средств в сравнении с другими видами финансовых активов;
-
необходимость высокого уровня стартовых инвестиций для приобретения или (и) развития объекта — при требуемом уровне самостоятельности в доходной эксплуатации — существенно сужает круг потенциальных пользователей этим видом актива;
-
необходимость в высокопрофессиональном управлении объектами вследствие высокой степени сложности их структуры и системы обеспечения их функционирования приводит к необходимости вовлечения в процесс извлечения прибыли не только брокерских, но и управляющих компаний;
-
низкая ликвидность и высокие транзакционные издержки для данного актива в сравнении с ценными бумагами снижает его привлекательность при реализации спекулятивных операций.
- Органы государственной регистрации недвижимости, их функции и задачи. Порядок оформления и регистрации сделок с недвижимостью.
- Сущность, состав, классификация и основные признаки недвижимого имущества. Недвижимость как экономическое благо, товар, источник дохода.
- Факторы, влияющие на стоимость и цену объекта недвижимости.
- Особенности оценки недвижимости, приносящей доход. Капитализация дохода.
- Жизненный цикл недвижимости и его стадии. Износ и амортизация недвижимости.
- Доход от операций с недвижимостью, факторы, виды и источники его формирования.
- Спрос на рынке недвижимости и особенности его формирования и проявления.
- Организация продажи имущества через торги, аукционы, акционирование.
- Операции с недвижимостью в жилищной сфере, виды жилищного фонда. Способы приобретения жилья и права собственности на жилье.
- Основные посредники на рынке недвижимости, их характеристика и формы взаимодействия с продавцами и покупателями.
- Операции на рынке недвижимости, понятие, виды и условия сделок с недвижимым имуществом.
- Основные тенденции формирования рынка недвижимости в России, их характеристика.
- Оценочная деятельность на рынке недвижимости. Принципы и этапы процесса оценки недвижимости.
- Купля-продажа предприятия как имущественного комплекса, особенности определения цены и оформления.
- Характеристика видов и форм собственности на недвижимость, субъекты и объекты собственности.
- Аренда объектов недвижимости, понятие, функции и принципы аренды. Экономико-правовые условия передачи в аренду недвижимости.
- Продажа объектов незавершенного строительства, особенности определения цены, условия реализации.
- Инвестиции в недвижимость. Объекты и субъекты инвестиционной деятельности. Источники инвестиций.
- Стоимость и цена объектов недвижимости и факторы их определяющие.
- Посредническая деятельность на рынке недвижимости: основные задачи, функции, операции.
- Участники и профессиональные субъекты рынка недвижимости.
- Предложение на рынке недвижимости. Факторы, определяющие объем предложения на рынке недвижимости.
- Затратный подход к оценке недвижимости, его экономическое содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- Объекты недвижимости: понятие, классификация, категории.
- Договор, как правовая форма сделок с недвижимостью, его структура, содержание и условия реализации.
- Субъекты, виды и функции рынков недвижимости и их характеристика.
- Рынок недвижимости: понятия, особенности формирования в России. Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка.
- Предмет экономики недвижимости; содержание, основные понятия.
- Доходный подход к оценке объектов недвижимости, его содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- Оценка объектов недвижимости в рыночной экономике, ее значение и этапы развития.
- Технология, понятие и порядок купли-продажи жилья, обмена, дарения, наследования.
- Методы расчета арендной платы за объекты нежилого фонда.
- Экономико-правовые условия и формы вступления в имущественные права на объекты недвижимости.
- Гостиничная услуга - как специфическая форма краткосрочной аренды жилого фонда.
- Система государственных органов управления и регулирования на рынке недвижимости.
- Аренда и субаренда объектов нежилого фонда для предприятий ресторанно-гостиничного бизнеса. Виды и формы аренды.
- Продажа объектов недвижимости. Основные способы продажи.
- Бюро технической инвентаризации, его основные функции, роль, задачи и место в операциях с недвижимостью.
- Риэлторы, их функциональные обязанности и место в сделках с недвижимостью.
- Понятие и факторы, определяющие спрос и предложение на рынке недвижимости. Сегментация рынка недвижимости.
- Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости, его содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- Недвижимость как экономическая и социально-правовая категория. Отношения собственности по поводу объектов недвижимости.
- Функции Агентства по управлению имуществом при совершении операций с недвижимостью, находящихся в государственной собственности.
- Ипотека и ее виды. Роль ипотеки в формировании кредитов для строительства объектов недвижимости, в том числе гостинично-ресторанных комплексов. Первичный и вторичный рынок ипотечного капитала.
- Стоимость объекта недвижимости: понятие, виды, принципы оценки.
- Ипотечное кредитование, его основные этапы и методы. Перспективы развития ипотеки в России.
- Структура и основные категории рынка недвижимости.
- Основные формы передачи прав на использование объектов недвижимости.
- Приватизация государственного и муниципального имущества, понятие, порядок и способы приватизации.
- Особенности отнесения материальных объектов к недвижимым.
- Сущность земельного участка как объекта недвижимости.
- Классификация жилых объектов недвижимости.
- 2. На основании градостроительных ориентиров выделяют:
- 4. В зависимости от продолжительности и характера использования выделяют жилье:
- Классификация коммерческих объектов недвижимости.
- Предприятие как особый объект недвижимости.
- Участники системы ипотечного кредитования.
- Задачи и цели государственной регистрации прав на недвижимость.
- Оценочная деятельность, субъекты и объекты.
- Страхование объектов недвижимости.
- Развитие рынка недвижимости на международном уровне.