Страхование объектов недвижимости.
В настоящее время понятие недвижимости приводится в ст. 130 Гражданского кодекса РФ. К недвижимым вещам относятся, в частности, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, здания, сооружения и т. д. Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость.
Страхование недвижимости осуществляется при помощи договора имущественного страхования. Согласно п. 1 ст. 929 ГК РФ по этому договору одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события и убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы).
Договор страхования недвижимости должен заключаться в письменной форме, несоблюдение которой влечет его недействительность. Он может быть заключен путем составления одного документа либо вручения страховщиком страхователю. На основании его письменного или устного заявления страхового полиса (свидетельства, сертификата, квитанции), подписанного страховщиком. Наличие у страхователя соответствующих документов подтверждает факт заключения договора страхования.
При заключении договора страховщик вправе применять разработанные им или объединением страховщиков стандартные формы договора (страхового полиса) по отдельным видам страхования (п. 3 ст. 940 ПС РФ).
Страховой полис (свидетельство, сертификат, квитанция) - выдаваемый страховщиком документ, подтверждающий факт заключения договора страхования. Реквизиты полиса включают наименование документа - "страховой полис"; наименование, юридический адрес и банковские реквизиты страховщика; фамилию, имя, отчество или наименование страхователя и его адрес и, кроме того, данные о застрахованном лице (выгодоприобретателе), если они есть, указание страхового риска, размер страховой премии (взноса), а также сроки и порядок их внесения, срок действия договора и т. д.
Условия, на которых заключается договор страхования, могут содержаться не только в едином документе, подписанном сторонами, или в страховом полисе, выдаваемом страховщиком и одобренном страхователем, но и в стандартных правилах страхования соответствующего вида. При заключении договора страхования стороны могут договориться об изменении или исключении отдельных положений правил страхования и о дополнении правил (ст. 943 ГК РФ).
Страхователь (выгодоприобретатель) вправе ссылаться в защиту своих интересов на правила страхования соответствующего вида, на которые имеется ссылка в договоре страхования (страховом полисе). Договор страхования считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Применительно к страхованию недвижимого имущества это, прежде всего, определение недвижимого имущества, представляющего собой объект страхования. Так, застрахованы могут быть не только такие разновидности недвижимого имущества как квартиры или дома, но и их внутренняя отделка вместе со стенами или без них. Застрахованы могут быть, в частности, такие разновидности недвижимости как сады. Собственники земельного участка могут застраховать все сооружения, находящиеся в его пределах, бани, бассейны, колодцы и т.д.
Существенным условием любого договора страхования недвижимости является также определение характера события, на случай наступления которого осуществляется страхование (страховой случай).
Риски, от которых может быть застраховано недвижимое имущество, весьма разнообразны:
- пожар;
- аварий внутреннего водостока, водопроводных, отопительных и канализационных систем;
- взрыва;
- ложного срабатывания автоматической системы пожаротушения;
- стихийного бедствия (к таковым относятся наводнение, землетрясение, буря, ураган, смерч, цунами, ливень, град, обвал, оползень);
- удара молнии;
- наезда самоходного транспортного средства;
-противоправных действий третьих лиц: поджога, ограбления и т. д.
Выбор конкретного страхового риска зависит в первую очередь от вида недвижимого имущества. Так, применительно к недвижимости, находящейся за городом, распространенным страховым риском являются противоправные действия третьих лиц, тогда как для городских квартир наиболее часто встречающаяся опасность - залив квартир.
К числу существенных условий договора страхования недвижимости относятся также срок действия договора и размер страховой суммы.
Страховая сумма - это сумма, в пределах которой страховщик обязуется выплатить страховое возмещение по договору страхования. Согласно ст. 947 ГК РФ она определяется соглашением страхователя со страховщиком. Важно, однако, иметь в виду, что при страховании имущества, страховая сумма не должна превышать его действительную стоимость (страховую стоимость). Такой стоимостью для недвижимого имущества считается его действительная стоимость в месте его нахождения в день заключения договора страхования.
В том случае, когда в договоре страхования имущества страховая сумма установлена ниже страховой стоимости, страховщик при наступлении страхового случая обязан возместить страхователю (выгодоприобретателю) часть понесенных последним убытков пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости (ст. 949 ГК РФ).
Частичное (пропорциональное) страхование применяется тогда, когда речь идет о рисках, не приводящих к полному уничтожению застрахованного имущества (в качестве примера можно привести залив квартир). При определении страховой суммы используется понятие франшизы, под которой понимается предельный размер ущерба, при котором страховое возмещение не производится.
Таким образом, при наступлении страхового случая: представитель страховщика совместно со страхователем определяет размер ущерба. Если он не превышает страховой суммы, заранее оговоренной в договоре, страховое возмещение не выплачивается.
Гражданский кодекс РФ установил последствия страхования сверх страховой стоимости. Так, согласно ст. 951 если страховая сумма, указанная в договоре страхования имущества, превышает страховую стоимость, договор является ничтожным в той части страховой суммы, которая превышает страховую стоимость. При этом излишне уплаченная часть страховой премии возврату не подлежит. Если же согласно договору страхования страховая премия вносится в рассрочку и к моменту возникновения обязанности по выплате страхового возмещения внесена не полностью, оставшиеся страховые взносы должны быть уплачены в размере, уменьшенном пропорционально уменьшению размера страховой суммы.
Размер страховой суммы напрямую зависит от размера страховой премии (страхового взноса), под которой понимается плата за страхование, вносимая страхователем страховщику в порядке и сроки, установленные договором страхования.
Страхование недвижимости является по общему правилу добровольным. Обязательное имущественное страхование для недвижимого имущества юридических лиц может быть установлено законом только в отношении недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью (п. Зет. 935 ГК РФ).
Кроме того, страхование недвижимости фактически обязательно при ипотечном кредитовании. Банки и иные кредитные организации, предоставляя кредиты на покупку недвижимости, заинтересованы в сохранении приобретаемой недвижимости, которая является предметом залога, обеспечивающего выдачу кредита. Поэтому в договоре ипотечного кредитования обычно содержится условие, по которому получатель кредита обязан за свой счет застраховать заложенное недвижимое имущество. При атом договор страхования заключается на весь срок действия кредитного договора.
Размер страховой суммы, которая выплачивается при наступлении страхового случая, напрямую зависит от размера страховой премии (страхового взноса). Страховая премия может вноситься как целиком, так и в рассрочку. В последнем случае договором устанавливаются последствия неуплаты в установленные сроки очередных взносов. Если страховой случай наступил в период просрочки уплаты очередного взноса, страховщик вправе зачесть сумму этого взноса при выплате страхового возмещения. Страховые тарифы нередко определяются в процентах от страховой суммы, что удобно при подсчете взноса при изменении страховой стоимости.
Страховщик в силу общего правила может самостоятельно определять страховые тарифы. Однако, как следует из п. 2 ст. 954 ГК РФ, в предусмотренных законом случаях размер страховой премии определяется в соответствии со страховыми тарифами, установленными или регулируемыми органами государственного страхового надзора. Следует отметить, что до настоящего времени какого-либо регулирования тарифов при добровольном имущественном страховании не осуществлялось. Страховой тариф при страховании недвижимости зависит не только от конкретного страхового риска, но и от других факторов. К ним относятся хозяйственное назначение объекта страхования, тип строения, год постройки, материалы.
Недвижимое имущество может быть застраховано по договору страхования в пользу лица (страхователя или выгодоприобретателя), имеющего основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении застрахованного имущества (п. 1 ст. 930 ГК РФ).
Лицом, имеющим интерес в сохранении застрахованного имущества, является, прежде всего, собственник, поскольку по общему правилу он несет риск утраты или повреждения. Однако риск утраты или повреждения имущества может быть возложен законом или договором на другое лицо. Например, в договоре аренды недвижимого имущества может содержаться условие о том, что риск случайной гибели или повреждения арендованного имущества возлагается на арендатора. Такая точка зрения нашла отражение и в судебной практике.
- Органы государственной регистрации недвижимости, их функции и задачи. Порядок оформления и регистрации сделок с недвижимостью.
- Сущность, состав, классификация и основные признаки недвижимого имущества. Недвижимость как экономическое благо, товар, источник дохода.
- Факторы, влияющие на стоимость и цену объекта недвижимости.
- Особенности оценки недвижимости, приносящей доход. Капитализация дохода.
- Жизненный цикл недвижимости и его стадии. Износ и амортизация недвижимости.
- Доход от операций с недвижимостью, факторы, виды и источники его формирования.
- Спрос на рынке недвижимости и особенности его формирования и проявления.
- Организация продажи имущества через торги, аукционы, акционирование.
- Операции с недвижимостью в жилищной сфере, виды жилищного фонда. Способы приобретения жилья и права собственности на жилье.
- Основные посредники на рынке недвижимости, их характеристика и формы взаимодействия с продавцами и покупателями.
- Операции на рынке недвижимости, понятие, виды и условия сделок с недвижимым имуществом.
- Основные тенденции формирования рынка недвижимости в России, их характеристика.
- Оценочная деятельность на рынке недвижимости. Принципы и этапы процесса оценки недвижимости.
- Купля-продажа предприятия как имущественного комплекса, особенности определения цены и оформления.
- Характеристика видов и форм собственности на недвижимость, субъекты и объекты собственности.
- Аренда объектов недвижимости, понятие, функции и принципы аренды. Экономико-правовые условия передачи в аренду недвижимости.
- Продажа объектов незавершенного строительства, особенности определения цены, условия реализации.
- Инвестиции в недвижимость. Объекты и субъекты инвестиционной деятельности. Источники инвестиций.
- Стоимость и цена объектов недвижимости и факторы их определяющие.
- Посредническая деятельность на рынке недвижимости: основные задачи, функции, операции.
- Участники и профессиональные субъекты рынка недвижимости.
- Предложение на рынке недвижимости. Факторы, определяющие объем предложения на рынке недвижимости.
- Затратный подход к оценке недвижимости, его экономическое содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- Объекты недвижимости: понятие, классификация, категории.
- Договор, как правовая форма сделок с недвижимостью, его структура, содержание и условия реализации.
- Субъекты, виды и функции рынков недвижимости и их характеристика.
- Рынок недвижимости: понятия, особенности формирования в России. Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка.
- Предмет экономики недвижимости; содержание, основные понятия.
- Доходный подход к оценке объектов недвижимости, его содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- Оценка объектов недвижимости в рыночной экономике, ее значение и этапы развития.
- Технология, понятие и порядок купли-продажи жилья, обмена, дарения, наследования.
- Методы расчета арендной платы за объекты нежилого фонда.
- Экономико-правовые условия и формы вступления в имущественные права на объекты недвижимости.
- Гостиничная услуга - как специфическая форма краткосрочной аренды жилого фонда.
- Система государственных органов управления и регулирования на рынке недвижимости.
- Аренда и субаренда объектов нежилого фонда для предприятий ресторанно-гостиничного бизнеса. Виды и формы аренды.
- Продажа объектов недвижимости. Основные способы продажи.
- Бюро технической инвентаризации, его основные функции, роль, задачи и место в операциях с недвижимостью.
- Риэлторы, их функциональные обязанности и место в сделках с недвижимостью.
- Понятие и факторы, определяющие спрос и предложение на рынке недвижимости. Сегментация рынка недвижимости.
- Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости, его содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- Недвижимость как экономическая и социально-правовая категория. Отношения собственности по поводу объектов недвижимости.
- Функции Агентства по управлению имуществом при совершении операций с недвижимостью, находящихся в государственной собственности.
- Ипотека и ее виды. Роль ипотеки в формировании кредитов для строительства объектов недвижимости, в том числе гостинично-ресторанных комплексов. Первичный и вторичный рынок ипотечного капитала.
- Стоимость объекта недвижимости: понятие, виды, принципы оценки.
- Ипотечное кредитование, его основные этапы и методы. Перспективы развития ипотеки в России.
- Структура и основные категории рынка недвижимости.
- Основные формы передачи прав на использование объектов недвижимости.
- Приватизация государственного и муниципального имущества, понятие, порядок и способы приватизации.
- Особенности отнесения материальных объектов к недвижимым.
- Сущность земельного участка как объекта недвижимости.
- Классификация жилых объектов недвижимости.
- 2. На основании градостроительных ориентиров выделяют:
- 4. В зависимости от продолжительности и характера использования выделяют жилье:
- Классификация коммерческих объектов недвижимости.
- Предприятие как особый объект недвижимости.
- Участники системы ипотечного кредитования.
- Задачи и цели государственной регистрации прав на недвижимость.
- Оценочная деятельность, субъекты и объекты.
- Страхование объектов недвижимости.
- Развитие рынка недвижимости на международном уровне.