Глава 1. РАЗВИТИЕ РЫНКА ЗЕМЛИ В РОССИИ

Земля-это главное средство производства в сельском хозяйстве, а также пространство, на котором осуществляется экономическая и хозяйственная деятельность. Она играет незаменимую роль в жизни общества и является главной частью национального богатства.

Рынок есть способ взаимодействия продавцов и покупателей, основанный на спросе, предложении и цене. Под влиянием этих элементов рынка происходит сделка, которая удовлетворяет как покупателя, так и продавца, уравновешивается спрос и предложение. Земельный рынок - часть рынка недвижимости, который предусматривает наличие частной собственности на землю и представляет собой экономические отношения, осуществляющие такие функции как: купля-продажа, аренда, залог, дарение и наследование земельных участков.

Своеобразие рынка земли заключается в том, что количество предлагаемой земли ограничено самой природой. В свою очередь спрос и цена на нее зависят от:

- назначения земельных участков (сельскохозяйственные и несельскохозяйственные);

- физических свойств земли;

- спроса на жилье и на продукты питания;

- местоположения (удаленность от города, наличие водоемов);

- развития транспортных сетей;

- коммунального обеспечения;

- экологической безопасности;

- платежеспособности покупателя в том или ином регионе.

Под влиянием этих факторов увеличивается или уменьшается спрос на земельные участки и регулируется рыночная цена на них.

Рассматривая вопрос о рынке земли, нельзя не отметить исторический опыт организации земельного рынка в России. До конца XIX столетия развитие земельного рынка тормозилось высокой концентрацией земельной собственности у небольшой группы владельцев. Помимо земель, находившихся в собственности у государства, крупными собственниками земли были монастыри и казачьи войска, сдававшие часть земли в аренду. Общинные земли, принадлежавшие крестьянам, не могли продаваться или подлежать залогу. Активными участниками земельного рынка были помещики и другие владельцы частной собственности на землю, например, домовладельцы в городах и поселках, где земля рассматривалась как принадлежность строений. Отмена в 1861 году крепостного права предоставила крестьянам возможность выкупать у помещиков землю. В этом большую роль сыграли земельные банки. Они перестроили характер земельных отношений, переведя их из натуральных в товарно-денежные.

Под воздействием, главным образом, залоговых операций с землей, выпуска и продажи ипотечных облигаций (закладных листов) за 1863-1915 годы значительная часть земельных угодий перешла от дворянства к тем, кто непосредственно вел хозяйство на земле. Государственный крестьянско-земельный банк к 1905 году принял в залог 7,5 млн. десятин, а к 1915 году - 16,9 млн. десятин земли. До 1905 года он скупил 1 млн. десятин, а в 1906-1914 годах - около 6,4 млн. десятин, став мощным орудием столыпинской реформы, направленной на создание класса мелких земельных собственников. Всего к 1915 году всеми кредитными учреждениями России было выдано ссуд на 3,5 млрд.рублей. Под залог был принят 61 млн. десятин земли - 56% частных владений. За период с 1905 по 1915 годы цена 1 десятины земли выросла с 80 до 100 рублей. Ипотечные ценные бумаги - акции и облигации высоко котировались на биржах, по ним акционерные земельные банки выплачивали самые высокие дивиденды. За эти годы общее число домохозяйств, оформивших землю в личную собственность, составило почти 2 млн., или примерно 22% всех владельцев общинной земли. Это не замедлило сказаться на эффективности сельского хозяйства.

После Октябрьской революции 1917 года частная собственность на землю была отменена. В Крестьянском наказе Учредительному собранию говорилось: "Право частной собственности на землю отменяется навсегда; земля не может быть ни продаваема, ни покупаема, ни сдаваема в аренду или в залог, ни каким-либо другим способом отчуждаема. Вся земля: государственная, удельная, кабинетная, монастырская, церковная, посессионная, майоратная, частновладельческая, общественная и крестьянская и т.д. отчуждается безвозмездно, обращается во всенародное достояние и переходит в пользование всех трудящихся на ней". Это привело к ликвидации земельного рынка. Земля перестала иметь цену и участвовать в ценообразовании продукции и услуг.

Экономическое переустройство в России, начавшееся в начале 90-х годов, было направлено на разгосударствление собственности на недвижимость, на формирование рыночных отношений в стране и на земельные преобразования. Одним из первых шагов реформирования экономики была приватизация, которая обеспечила переход к разнообразным формам собственности: государственной (федеральной и субъектов РФ); муниципальной (административных районов, городов, сельских населенных пунктов); частной (граждан и юридических лиц). Все это создает определенные условия для формирования земельного рынка, который на этапе переходного периода сложился из:

- предоставляемых в аренду земельных участков;

- продажи земли местными органами власти;

- обязательных платежей за землю предприятий и учреждений.

Земля постепенно становится товаром, приобретает потребительскую и рыночную стоимость, начинает участвовать в хозяйственном обороте.

В последнее время наблюдается спад на земельном рынке. Объем продаж муниципальных земель гражданам сокращается. Процесс приватизации земли стабилизируется, происходит насыщение первичного рынка и выравнивание спроса и предложения земель. Одной из причин спада можно отметить также сокращение вложений в землю с целью повышения плодородия для сельскохозяйственных угодий и строительства объектов недвижимости для земель несельскохозяйственного назначения. Не последнюю роль сыграло и несовершенство законодательства.

На современном рынке большая часть сделок относится к купле-продаже садовых и дачных участков, приобретению земли под застройку, выкупу ее организациями, дарению и наследованию. В связи с легализацией частной собственности на землю возникла новая категория землевладельцев - крестьянские хозяйства или фермеры, которые арендуют землю у местных органов власти или выкупают ее, активизируя рынок земли. Без аренды и залога земли невозможно стабильное развитие фермерских хозяйств. Учитывая исторический опыт организации рынка в России, такие земельные отношения могут успешно развиваться при создании ипотечных банков, которые оказали бы большое влияние на формирование частной собственности на землю и развитие рынка земли. Это способствовало бы изменению отношения к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств и оздоровлению экономики страны в целом.

Глава 2. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ. ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ

Оценка стоимости - это профессиональная услуга, основной целью которой является заключение о виде и величине оценочной стоимости объекта собственности (земельного участка) на конкретную дату (дату оценки) в соответствии с назначением оценки.

Стоимость - выраженная в деньгах ценность товара или величина затрат на его производство. Мнение об оценочной стоимости формируется, исходя из понимания полезности объекта оценки, с учетом позиций заинтересованных сторон (покупателя и про-1л), а также действующего на данном рынке соотношения спроса и предложения и других ценообразующих факторов, при условиях и ограничениях, присутствующих на дату оценки.

Результаты оценки отражаются в отчете об оценке стоимости - документе, юридически подтверждающем полученные результаты оценки.