8.2. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Земельные участки являются настолько специфичным видом недвижимости, что прямое использование тех подходов, которые справедливы для зданий, строений и сооружений, оказывается для них невозможно.

Земля не является продуктом человеческого труда. Следовательно, никаких затрат для ее появления как вещи не производилось (земля «произведена» самой природой). Отсюда можно сделать вывод о невозможности прямого применения затратного подхода к оценке. Однако стоимость земли всегда является базисной составляющей стоимости имущественного комплекса и может быть рассчитана в виде остатка от общей стоимости объекта за вычетом стоимости улучшений. Такой подход объясняется сложностью учета многолетних вложений труда и капитала в социальную инфраструктуру земельного участка и его окружения, обусловливающих покупательский спрос, в отличие от стоимости улучшений участка, относительно просто поддающейся измерению.

При проведении оценки необходимо использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования (рис.8.2.).