25. Основные подходы к оценке стоимости недвижимости: особенности и область использования
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход к оценке недвижимости также иногда называют рыночным, поскольку при расчете стоимости объекта оценщик ориентируется главным образом на цену, сформированную рынком. Поэтому исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Сущность сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). Сравнительный подход к оценке недвижимости лучше всего подходит для развитого рынка, объекты на котором схожи. Поэтому, в российских условиях используется в основном для оценки квартир, а также близких по характеристикам торговых, офисных и складских помещений. Основным достоинством сравнительного подхода к оценке является то, что он наиболее точно отражает рыночную стоимость объекта. Кроме того, сравнительный подход гораздо менее трудоемок, чем затратный. Тем не менее, применение сравнительного подхода к оценке ограничивают его следующие недостатки:
Достоверность оценки напрямую зависит от точности исходных данных.
Сложно точно определить поправки, их оценка часто вызывает недоверие у клиента.
Для адекватной оценки стоимости объекта необходима обширная база сравнения, поэтому метод применим только на достаточно развитом рынке недвижимости.
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом ее износа. Достоинства. Затратный подход к оценке применим в следующих случаях:
1)когда оцениваются новые или недавно построенные объекты
2)когда необходим анализ наиболее эффективного использования земельного участка
3)когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства
4)для оценки в целях налогооблажения и страхования
5)для оценки объектов незавершенного строительства
6)для переоценки основных фондов предприятия
7)когда нет источников информации для использования других подходов к оценке
Недостатки.
1)неадекватно отражает рыночную стоимость
2)высокая трудоемкость расчетов
3)ограничен для оценки земельных участков и других естественных объектов недвижимости
4)ограничено применение для оценки старых объектов
5)сложности при определении величины износа, особенно для старых объектов
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов объекта оценки. Согласно принципу ожидания, стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта приносить доход в будущем.
- 1. Понятие недвижимости, его содержание
- 2. Объекты, относящиеся к недвижимому имуществу и их классификация
- 3. Особенности недвижимости как товара
- 4. Жизненный цикл объектов недвижимости
- 5. Специфика рынока недвижимости
- 6. Функции рынка недвижимости
- 7. Субъекты рынка недвижимости
- 8. Критерии сегментации рынка недвижимости
- 9.Особенности рынка земельных участков
- 10. Рынок жилья, его современное развитие
- 16. Правовые основы оценки стоимости недвижимости.
- 17. Обязательные случаи оценки недвижимости.
- 18.Этапы оценки стоимости недвижимости и их содержание.
- 19.Отчет об оценке и основные правила его составления.
- 21. Виды стоимости недвижимости..
- 25. Основные подходы к оценке стоимости недвижимости: особенности и область использования
- 26.Затратный подход к оценке стоимости недвижимости.
- 27.Износ объектов недвижимость.
- 28. Восстановительная и остаточная стоимость объектов недвижимости.
- 29.Методы расчета восстановительной стоимости.
- 30.Особенности применения сравнительных методов к оценке недвижимости.
- 31.Расчет поправок при оценке недвижимости сравнительным методом
- Метод прямой капитализации прибыли: особенности и область применения
- 33.Основные методы расчета ставки капитализации
- 34.Экономический смысл ставки дисконтирования и основные методы ее расчета
- 35.Метод дисконтирования денежного потока: особенности и область применения
- Специфика и основные цели оценки земельных участков.
- 37.Массовая (кадастровая) и рыночная оценка земельных участков, их особенности и различия
- 38.Особенности применения затратных методов к оценке земельных участков
- 39.Оценка стоимости земли с помощью сравнительного
- 40.Оценка земельных участков с помощью доходного подхода
- 41. Основные цели оценки предприятия
- 42. Область применения затратного подхода к оценке предприятий
- 43. Основные этапы расчета стоимости предприятия методом чистых активов
- 44. Область применения метода расчета ликвидационной стоимости к оценке предприятий
- 45. Сравнительные методы оценки предприятий.
- 46. Метод отраслевых коэффициентов и метод компании-аналога
- 47. Оценка предприятия методом сделок.
- 48. Ценовые мультипликаторы и основная область их применения
- 49. Особенности метода прямой капитализации к оценке стоимости предприятий
- 50. Метод дисконтирования денежных потоков и область его применения при оценке предприятий
- Метод кумулятивного построения;
- Метод выделения
- 51. Основные системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.
- 52. Правовые основы регистрации недвижимого имущества в России
- 53. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество
- 54. Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- 55. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею
- 56. Правовые основы ипотеки (залога) недвижимости
- 57. Субъекты ипотечного кредитования и их роль в развитии системы ипотеки
- 58. Закладная и ее значение для системы ипотечного кредитования
- 59. Основные структурные элементы ипотечного кредита
- 60. Особенности развития ипотеки в России