30.Особенности применения сравнительных методов к оценке недвижимости.
Оценка земельных участков при помощи сравнительного подхода предполагает наличие развитой базы информации о сделках с участками. Сложность в применении сравнительного подхода к оценке земельных участков заключается в том, что очень трудно найти адекватную базу сравнения, поскольку каждый земельных участок является уникальным.
Оценка земельного участка сравнительным методом начинается, как правило, с выбора аналога. Для определения сопоставимости земельных участков чаще всего используют следующие критерии:
финансовые условия или условия финансирования (кредитования) сделки;
рыночные условия (время сделки и др.);
местоположение;
целевое назначение земель;
зонирование и разрешенные варианты землепользования;
физические характеристики;
существующие ограничения использования и обременения.
Для оценки стоимости земельных участков сравнительным подходом используется два основных метода: метод сравнения продаж и метод переноса.
Метод сравнения продаж, в свою очередь включает метод базового участка и метод единицы сравнения.
Метод базового участка используется, когда на рынке существует достаточно много похожих по характеристикам земельных участков, близких или одинаковых по площади. В этом случае выбирается участок с типичными характеристиками («базовый участок») и рассчитывается его стоимость. Для определения стоимости любого другого участка стоимость базового необходимо просто скорректировать на поправочные коэффициенты, отражающие различие между оцениваемым и базовым участком.
Метод единицы сравнения может использоваться в тех случаях, когда участки похожи по характеристикам, однако имеют разную площадь. Возможно применение таких единиц сравнения, как гектар, квадратный метр, фронтальный метр, лот. Стоимость одного гектара обычно используется для оценки больших массивов земли сельскохозяйственного, лесного или промышленного назначения. Стоимость одного квадратного метра принимается в расчет при оценке земельных участков в центрах городов, когда речь идет о площадях под коммерческую застройку. Стоимость фронтального метра (то есть длина стороны земельного участка, выходящей на улицу) используется для торговых предприятий и предприятий сферы обслуживания, поскольку для этих предприятий важен размер витрины. Лотом называют стандартные по форме и размеру участки в районах массовой застройки.
Метод переноса основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Метод переноса базируется на принципе сбалансированности. Он достаточно часто используется в случаях, когда нам известна только продажная цена земельного участка вместе с возведенными на нем строениями, а необходимо определить стоимость земельного участка без улучшений.
Для расчета стоимости по имеющимся на рынке объектам-аналогам определяется соотношение стоимости земли и стоимости объекта: Доля земли = Стоимость земли/(стоимость земли + стоимость здания).
- 1. Понятие недвижимости, его содержание
- 2. Объекты, относящиеся к недвижимому имуществу и их классификация
- 3. Особенности недвижимости как товара
- 4. Жизненный цикл объектов недвижимости
- 5. Специфика рынока недвижимости
- 6. Функции рынка недвижимости
- 7. Субъекты рынка недвижимости
- 8. Критерии сегментации рынка недвижимости
- 9.Особенности рынка земельных участков
- 10. Рынок жилья, его современное развитие
- 16. Правовые основы оценки стоимости недвижимости.
- 17. Обязательные случаи оценки недвижимости.
- 18.Этапы оценки стоимости недвижимости и их содержание.
- 19.Отчет об оценке и основные правила его составления.
- 21. Виды стоимости недвижимости..
- 25. Основные подходы к оценке стоимости недвижимости: особенности и область использования
- 26.Затратный подход к оценке стоимости недвижимости.
- 27.Износ объектов недвижимость.
- 28. Восстановительная и остаточная стоимость объектов недвижимости.
- 29.Методы расчета восстановительной стоимости.
- 30.Особенности применения сравнительных методов к оценке недвижимости.
- 31.Расчет поправок при оценке недвижимости сравнительным методом
- Метод прямой капитализации прибыли: особенности и область применения
- 33.Основные методы расчета ставки капитализации
- 34.Экономический смысл ставки дисконтирования и основные методы ее расчета
- 35.Метод дисконтирования денежного потока: особенности и область применения
- Специфика и основные цели оценки земельных участков.
- 37.Массовая (кадастровая) и рыночная оценка земельных участков, их особенности и различия
- 38.Особенности применения затратных методов к оценке земельных участков
- 39.Оценка стоимости земли с помощью сравнительного
- 40.Оценка земельных участков с помощью доходного подхода
- 41. Основные цели оценки предприятия
- 42. Область применения затратного подхода к оценке предприятий
- 43. Основные этапы расчета стоимости предприятия методом чистых активов
- 44. Область применения метода расчета ликвидационной стоимости к оценке предприятий
- 45. Сравнительные методы оценки предприятий.
- 46. Метод отраслевых коэффициентов и метод компании-аналога
- 47. Оценка предприятия методом сделок.
- 48. Ценовые мультипликаторы и основная область их применения
- 49. Особенности метода прямой капитализации к оценке стоимости предприятий
- 50. Метод дисконтирования денежных потоков и область его применения при оценке предприятий
- Метод кумулятивного построения;
- Метод выделения
- 51. Основные системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.
- 52. Правовые основы регистрации недвижимого имущества в России
- 53. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество
- 54. Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- 55. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею
- 56. Правовые основы ипотеки (залога) недвижимости
- 57. Субъекты ипотечного кредитования и их роль в развитии системы ипотеки
- 58. Закладная и ее значение для системы ипотечного кредитования
- 59. Основные структурные элементы ипотечного кредита
- 60. Особенности развития ипотеки в России