35.Метод дисконтирования денежного потока: особенности и область применения

Метод дисконтирования денежных потоков

Применяется тогда, когда доходы от объекта нестабильны. Наиболее целесообразно применение метода в следующих случаях:

1. Если будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих

2. Есть данные, позволяющие обосновать размер денежных потоков

3. Потоки доходов и расходов носят сезонный характер

4. Оцененная недвижимость – крупный многофункциональный объект

5. Объект недвижимости строится или только что построен и еще не вышел на

6. плановую мощность

Определение стоимости начинается с определения продолжительности расчетного периода учитываются такие факторы:

1. Продолжительность функционирования объекта

2. Срок окупаемости, типичный для данного сегмента

3. Требования инвесторов к срокам окупаемости

4. Стабильность экономики

После определения продолжительности расчетного периода находят поток денежных средств за каждый год (полугодие, квартал, месяц расчетного периода)

Поток денежных средств - это разность между суммами поступлений2 и выплат денежных средств от объекта недвижимости за определенный период времени.

Для определения потока денежных средств за каждый год расчетного периода необходимо найти величину реверсии

Реверсия – ликвидационная стоимость объекта на последний год расчетного периода. После расчета денежных потоков необходимо определить ставку дисконта.

Достоинства:

1. Позволяет оценивать инвестиционную и рыночную стоимость объекта

2. Подходит для оценки сложных и многофункциональных объектов (предприятий)

3. Дают возможность оценивать объекты, не имеющие аналогов

Недостатки:

1. Носит прогнозный характер

2. Является трудоемким расчетом

3. Расчет ставки дисконта иногда вызывает недоверие клиента