Метод выделения

Проходит несколько этапов:

• Выбор объектов-аналогов, по которым есть необходимая информация.

• Моделирование для каждого из выбранных объектов-аналогов потоков доходов и расходов за определенный период времени (обычно близкий к используемому в оценке расчетному периоду) по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования.

• Расчет ставки доходности инвестиций по объекту.

• Обработка данных статистическим или экспертным способом.

Метод выделения является достаточно точным, однако он крайне трудоемок, так как требует проведения подробных расчетов по каждому из объектов-аналогов.

3. метод мониторинга.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков производится по формуле:

,

где РV – текущая стоимость;

Сi – денежный поток периода t;

R t – ставка дисконтирования периода t;

FV – стоимость реверсии, или остаточная стоимость.

“+”:

• позволяет оценивать инвестиционную стоимость объекта;

• при грамотном использовании дает оценку, близкую рыночной стоимости;

• позволяет оценивать стоимость сложных и многофункциональных объектов;

• лучше приспособлен для оценки объектов в условиях нестабильной экономики, чем метод прямой капитализации;

• дает возможность оценивать объекты недвижимости, не имеющие аналогов (при условии, что объект приносит доход).

“-”:

• как и все методы доходного подхода носит прогнозный характер;

• по сравнению с методом прямой капитализации является значительно более трудоемким;

• сложность при расчете ставки дисконта в отдельных случаях вызывает недоверие клиентов.