56. Правовые основы ипотеки (залога) недвижимости
Ипотека представляет собой важнейший экономический и правовой механизм, позволяющий в условиях рыночной экономики эффективно использовать недвижимость и гарантировать права различных субъектов рыночных отношений.
Правовое содержание термина «ипотека» представлено в Федеральном законе №102 ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно этому закону, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Ипотека, таким образом, является способом обеспечения исполнения обязательств и может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда.
Особенностью залога недвижимого имущества (по сравнению с движимым) является то, что оно остается у залогодателя в его владении и пользовании. Именно эта особенность ипотеки позволяет ей успешно конкурировать с лизингом недвижимости, арендой недвижимости.
Ипотека является способом обеспечения исполнения обязательств и может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
в возмещение расходов по реализации заложенного имущества (ст.З закона № 102 ФЗ)
Предметом ипотеки могут быть:
земельные участки;
предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.
Не может быть предметом ипотеки имущество, изъятое из оборота, имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
Исключительно важными принципами ипотеки являются:
конкретность залога, т.е. выделение строго определенного, конкретного имущества, являющегося объектом залогового права.
гласность залога, т. е. требование, чтобы обремененность данного имущества залогом была легко распознаваема для третьих лиц.
В договоре об ипотеке должны быть указаны:
а) предмет ипотеки (наименование, место нахождения и достаточное для идентификации этого предмета описание),
б) его оценка (определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем или в ином, определенном законом порядке, указывается в денежном выражении),
в) существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (его сумма, основание возникновения, срок исполнения, стороны договора, дата и место его заключения).
г) право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации (ст. 10 закона № 102 ФЗ). Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его ничтожность (недействительность). При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.
Залог, в том числе залог недвижимости, может возникнуть как на основании договора, так и в силу закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в нем предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге (п.З ст.334 ГК). Так, ипотека в силу закона возникает при заключении договора купли-продажи недвижимости с оплатой в рассрочку, если иное не предусмотрено договором (ст. 488 ГК), при заключении договора купли-продажи жилой площади за счет кредита банка, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 77 закона № 102 ФЗ).
Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, которая является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:
право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;
право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.
Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.
Система ипотечного кредитования представляет собой ряд взаимосвязанных элементов, таких как субъекты ипотечного кредитования, объекты ипотечного кредитования, обеспечение ипотечного кредитования.
- 1. Понятие недвижимости, его содержание
- 2. Объекты, относящиеся к недвижимому имуществу и их классификация
- 3. Особенности недвижимости как товара
- 4. Жизненный цикл объектов недвижимости
- 5. Специфика рынока недвижимости
- 6. Функции рынка недвижимости
- 7. Субъекты рынка недвижимости
- 8. Критерии сегментации рынка недвижимости
- 9.Особенности рынка земельных участков
- 10. Рынок жилья, его современное развитие
- 16. Правовые основы оценки стоимости недвижимости.
- 17. Обязательные случаи оценки недвижимости.
- 18.Этапы оценки стоимости недвижимости и их содержание.
- 19.Отчет об оценке и основные правила его составления.
- 21. Виды стоимости недвижимости..
- 25. Основные подходы к оценке стоимости недвижимости: особенности и область использования
- 26.Затратный подход к оценке стоимости недвижимости.
- 27.Износ объектов недвижимость.
- 28. Восстановительная и остаточная стоимость объектов недвижимости.
- 29.Методы расчета восстановительной стоимости.
- 30.Особенности применения сравнительных методов к оценке недвижимости.
- 31.Расчет поправок при оценке недвижимости сравнительным методом
- Метод прямой капитализации прибыли: особенности и область применения
- 33.Основные методы расчета ставки капитализации
- 34.Экономический смысл ставки дисконтирования и основные методы ее расчета
- 35.Метод дисконтирования денежного потока: особенности и область применения
- Специфика и основные цели оценки земельных участков.
- 37.Массовая (кадастровая) и рыночная оценка земельных участков, их особенности и различия
- 38.Особенности применения затратных методов к оценке земельных участков
- 39.Оценка стоимости земли с помощью сравнительного
- 40.Оценка земельных участков с помощью доходного подхода
- 41. Основные цели оценки предприятия
- 42. Область применения затратного подхода к оценке предприятий
- 43. Основные этапы расчета стоимости предприятия методом чистых активов
- 44. Область применения метода расчета ликвидационной стоимости к оценке предприятий
- 45. Сравнительные методы оценки предприятий.
- 46. Метод отраслевых коэффициентов и метод компании-аналога
- 47. Оценка предприятия методом сделок.
- 48. Ценовые мультипликаторы и основная область их применения
- 49. Особенности метода прямой капитализации к оценке стоимости предприятий
- 50. Метод дисконтирования денежных потоков и область его применения при оценке предприятий
- Метод кумулятивного построения;
- Метод выделения
- 51. Основные системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.
- 52. Правовые основы регистрации недвижимого имущества в России
- 53. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество
- 54. Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- 55. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею
- 56. Правовые основы ипотеки (залога) недвижимости
- 57. Субъекты ипотечного кредитования и их роль в развитии системы ипотеки
- 58. Закладная и ее значение для системы ипотечного кредитования
- 59. Основные структурные элементы ипотечного кредита
- 60. Особенности развития ипотеки в России