51. Основные системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.
Одним из важнейших условий эффективного управления недвижимостью не только как физическим объектом владения и использования, но и как правом на него, является принятая в стране система государственной регистрации прав. Именной регистрация дает титул собственности – законное право на недвижимость, которое регламентирует и права ее владельца и обязанности. Принятая в стране система регистрации недвижимости обуславливает многие особенности функционирования рынка недвижимости и определяет момент возникновения, перехода, ограничения прав на объект недвижимого имущества.
В мировой практике принято различать два основных подхода к регистрации недвижимого имущества: европейский и англо-американский. Они принципиально отличаются системой фиксирования данных о сделках с недвижимостью и моментом перехода прав (см. табл.7).
Таблица 7
Системы государственной регистрации
Показатели | Европейская | Англо-американская |
Момент перехода прав на недвижимое имущество | При регистрации объекта в органах государственной регистрации | При совершении сделок у нотариуса |
Система хранения информации о сделках | В едином государственном реестре | В нотариальных конторах |
Наличие государственных гарантий | Государство несет ответственность при выявлении ошибок регистрации | Все последствия неправильно оформленной сделки ложатся на нового владельца или на страховую компанию (в случаях, когда риски застрахованы) |
Информация о уже заключенных сделках | Выдается всем желающим по запросу в едином государственном реестре | «История» объекта недвижимости составляется по записям в нотариальных конторах специализированными юридическими фирмами |
Плата за регистрации | Производится уплата пошлины в регистрационной палате | Оплачивается только услуги нотариуса, юридических и страховых компаний |
Англо-американская система регистрации предусматривают, что возникновение, переход, ограничение или прекращение прав на объект недвижимого имущества осуществляется непосредственно после заключения сделки в нотариальной конторе. Вся информация о сделках с объектами недвижимости, соответственно также хранится в нотариальных конторах. Для того чтобы гарантировать сделку от ошибок и обезопасить себя от мошенников новый владелец вынужден пользоваться услугами страховых и юридических компаний. В случае возникновения ошибок в договоре, неправильно оформленных документов и т.д. ответственность несет либо сам новый владелец объекта, либо страховая компания (в тех случаях, когда риски застрахованы).
К основным достоинствам применения англо-американской системы регистрации прав можно отнести:
-уменьшение период экспозиции объектов недвижимости;
-увеличение ликвидности объектов недвижимости;
К недостаткам англо-американской системы регистрации можно отнести следующие:
-увеличивается вероятность мошенничеств на рынке недвижимости;
-система требует развитой системы страхования рисков, как продавцов, так и покупателей на рынке недвижимости;
-при ее использовании увеличивается уровень трансакционных издержек (издержек обмена), поскольку для того, чтобы быть уверенным в юридической чистоте сделки клиент должен оплачивать дорогостоящие услуги юридических и страховых компаний;
-трудно найти информацию об уже заключенных сделках с объектом недвижимости.
Применение англо-американской системы регистрации возможно только на достаточно развитом рынке недвижимости, поскольку она требует отработанной схемы взаимодействия нотариальных контор, страховых и юридических компаний. На нестабильном рынке применение этой системы может привести к увеличению количества мошенничеств с объектами недвижимости.
Поэтому более распространенной является европейская система регистрации. Она основана на государственных гарантиях права собственности на недвижимость. При применении европейской системы регистрации возникновение, переход, ограничение или прекращение прав на объект недвижимого имущество осуществляется в момент проведения регистрации недвижимости специальными государственными органами. Вся история недвижимости находится в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ней. При выявлении ошибок в регистрации ответственность несет уполномоченный правительственный орган. К числу основных преимуществ европейской системы регистрации относятся:
-наличие государственных гарантий при выявлении ошибок в регистрации объекта;
-уменьшение количества мошенничеств с недвижимым имуществом;
-возможность быстрого и простого доступа к истории объекта недвижимости;
-обеспечение большей открытости и упорядоченности рынка недвижимости;
Основными недостатками внедрения европейской системы регистрации являются:
-увеличение периода экспозиции объекта;
-снижение ликвидности объектов в силу того, что на проведение регистрации нужно время;
- 1. Понятие недвижимости, его содержание
- 2. Объекты, относящиеся к недвижимому имуществу и их классификация
- 3. Особенности недвижимости как товара
- 4. Жизненный цикл объектов недвижимости
- 5. Специфика рынока недвижимости
- 6. Функции рынка недвижимости
- 7. Субъекты рынка недвижимости
- 8. Критерии сегментации рынка недвижимости
- 9.Особенности рынка земельных участков
- 10. Рынок жилья, его современное развитие
- 16. Правовые основы оценки стоимости недвижимости.
- 17. Обязательные случаи оценки недвижимости.
- 18.Этапы оценки стоимости недвижимости и их содержание.
- 19.Отчет об оценке и основные правила его составления.
- 21. Виды стоимости недвижимости..
- 25. Основные подходы к оценке стоимости недвижимости: особенности и область использования
- 26.Затратный подход к оценке стоимости недвижимости.
- 27.Износ объектов недвижимость.
- 28. Восстановительная и остаточная стоимость объектов недвижимости.
- 29.Методы расчета восстановительной стоимости.
- 30.Особенности применения сравнительных методов к оценке недвижимости.
- 31.Расчет поправок при оценке недвижимости сравнительным методом
- Метод прямой капитализации прибыли: особенности и область применения
- 33.Основные методы расчета ставки капитализации
- 34.Экономический смысл ставки дисконтирования и основные методы ее расчета
- 35.Метод дисконтирования денежного потока: особенности и область применения
- Специфика и основные цели оценки земельных участков.
- 37.Массовая (кадастровая) и рыночная оценка земельных участков, их особенности и различия
- 38.Особенности применения затратных методов к оценке земельных участков
- 39.Оценка стоимости земли с помощью сравнительного
- 40.Оценка земельных участков с помощью доходного подхода
- 41. Основные цели оценки предприятия
- 42. Область применения затратного подхода к оценке предприятий
- 43. Основные этапы расчета стоимости предприятия методом чистых активов
- 44. Область применения метода расчета ликвидационной стоимости к оценке предприятий
- 45. Сравнительные методы оценки предприятий.
- 46. Метод отраслевых коэффициентов и метод компании-аналога
- 47. Оценка предприятия методом сделок.
- 48. Ценовые мультипликаторы и основная область их применения
- 49. Особенности метода прямой капитализации к оценке стоимости предприятий
- 50. Метод дисконтирования денежных потоков и область его применения при оценке предприятий
- Метод кумулятивного построения;
- Метод выделения
- 51. Основные системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.
- 52. Правовые основы регистрации недвижимого имущества в России
- 53. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество
- 54. Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- 55. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею
- 56. Правовые основы ипотеки (залога) недвижимости
- 57. Субъекты ипотечного кредитования и их роль в развитии системы ипотеки
- 58. Закладная и ее значение для системы ипотечного кредитования
- 59. Основные структурные элементы ипотечного кредита
- 60. Особенности развития ипотеки в России