2. Понятие и сущность земельной ренты

В широком понимании рента представляет собой цену, уплачиваемую собственнику средств производства или владельцу различных видов недвижимости, не связанную с непосредственной предпринимательской деятельностью данного собственника. Так, ренту получает домовладелец и всякий другой собственник, сдающий в наем свое имущество. В свою очередь, земельная рента - это цена, уплачиваемая землевладельцу (или доход, получаемый им) за предоставление в пользование товаропроизводителю (на правах аренды или в иной форме) сельскохозяйственных земель. Землевладелец непосредственно создает и получает (присваивает) ренту, если он сам или с применением наемного труда возделывает принадлежащую ему землю. Однако за каждым субъектом рентных отношений стоит труд, однако не обязательно физический.

Земельная рента, как исходная форма любого вида природной ренты, возникла с появлением земельной собственности. Различным ступеням развития отношений земельной собственности соответствовали разные виды земельной ренты: отработочная, продуктовая и, наконец, денежная. Если первые два вида ренты в настоящее время стали достоянием истории или имеют крайне ограниченное распространение, прежде всего в развивающихся странах, то денежная земельная рента выступает ее высшим проявлением, характерным для развитой системы рыночных отношений.

При этом, как известно, земельные угодья сильно отличаются по качеству. Одни расположены в благоприятных для развития сельского хозяйства природно-климатических зонах, обладают хорошими черноземными почвами, имеют достаточную увлажненность, а другие земли находятся в гораздо худших природных условиях. Отличаются земли и по местоположению. Так, некоторые расположены вблизи крупных городов и транспортных путей, что приближает их к потребителям сельскохозяйственной продукции и поставщикам удобрений и иных промышленных товаров, другие же обрабатываемые земли находятся в глубинке. Вместе с тем, земельный фонд ограничен, то есть как земли вообще, так и земельных участков определенного качества имеется строго определенное количество.

Очевидно, что хозяйства, работающие на лучших и средних землях, находятся в выигрышном положении по сравнению с хозяйствами, расположенными на худших участках, так как их издержки ниже. Это дает им возможность получать дополнительный доход, называющийся дифференциальной рентой I. Наиболее типичными причинами образования дифференциальной ренты I являются преимущества, которые имеет земельный участок по плодородию или по местоположению.

Предположим на некоторый вид аграрной продукции существует спрос, характеризующийся кривой D, и общеотраслевое предложение, выражаемое кривой S (рис. 2.1). Как всегда, рыночное равновесие установится в точке пересечения кривых O. Для сельскохозяйственных производителей, представляющих собой небольшие фирмы, это задаст уровень цен, по которым будет покупаться их продукция. Так, в первом приближении события будут развиваться, как и на рынке совершенной конкуренции. Пересечение кривых предельных издержек с кривыми предельных доходов (MC=MR=D) задаст для каждой из фирм оптимальные размеры производства QI.

А) Отрасль Б) Участок №1 В) Участок №2

Рис. 2.1 Дифференциальная рента I

На этом, однако, сходство с совершенной конкуренцией в несельскохозяйственных отраслях заканчивается, так как земли бывают лучшими и худшими по качеству. И если на лучшем участке №1 будут получаться экономические прибыли, то на худшем участке №2 - обеспечиваться лишь безубыточное производство.

Так как участок №2 является последним участком, на котором при данном соотношении спроса и предложения еще возможно ведение производства, то он называется предельным. Все земли, которые хуже него по качеству, в долгосрочном плане обязательно будут выведены из производства, так как на них цена продажи продукции не покроет издержек.

Экономические прибыли на первом участке будут носить долгосрочный характер. В других отраслях, как известно, при совершенной конкуренции такого не бывает. Наличие экономической прибыли, если оно на время складывается, притягивает в отрасль новых производителей. Предложение растет, кривая S смещается влево, уровень цен падает, и прибыли исчезают.

Всего этого не происходит в сельском хозяйстве, так как экономические прибыли на лучших участках обусловлены природной причиной - более высоким качеством земли. Перенести же все производство только на лучшие участки невозможно: в отличие от промышленных предприятий они не увеличиваются, их ровно столько, сколько создала природа. Экономическая прибыль, получаемая на всех участках, по качеству земли превосходящих предельные, и называется дифференциальной рентой.

Однако кроме естественного плодородия земли, существует понятие экономического плодородия, которое связано с последовательными дополнительными вложениями в землю капитала и отражает интенсивный путь развития сельскохозяйственного производства. Очевидно, что степень интенсивности производства в хозяйствах разная, последовательные дополнительные вложения средств реализуются с различной эффективностью. Хозяйства, эффективно использующие капиталовложения и ведущие интенсивное производство, получают дополнительный доход - дифференциальную ренту II.

Принципиальный механизм образования дифференциальной ренты II не отличается от механизма возникновения дифференциальной ренты I. Его можно проиллюстрировать тем же рис. 2.1 для участка №2. Отличаются только причины пониженного уровня издержек: если для дифференциальной ренты I они связаны исключительно с природными факторами, то для дифференциальной ренты II - с сочетанием природных факторов и вложений капитала.

Очевидно, что в условиях рыночной экономики ни один, даже самый худший участок земли не будет отдан собственником в аренду бесплатно. В свою очередь, арендаторы даже на худших землях должны иметь возможность покрывать свои издержки и получать доход, достаточный для расчетов по арендной плате, внесения налоговых платежей в бюджет, расширения производства и получения нормальной (нулевой экономической) прибыли. Данная проблема решается с помощью чистой (абсолютной) ренты, получаемой со всех земель без исключения, в том числе и с худших.

Фактически, чистая рента является следствием абсолютно неэластичного предложения земли в условиях существования на нее частной собственности. С одной стороны, частная собственность на землю исключает свободную миграцию капитала в аграрный сектор экономики, так как нельзя использовать землю без разрешения собственника, а с другой стороны, величина пригодных для сельскохозяйственного использования земельных угодий строго ограничена, то есть неоткуда взять дополнительные участки в обход интересов собственника.

В этих условиях у собственников появляется возможность запрашивать арендную плату за любые земельные участки, а у арендаторов - возможность устанавливать завышенные, по сравнению с практикой формирования издержек и прибыли в других отраслях экономики, цены на сельскохозяйственную продукцию, чтобы иметь возможность ее заплатить. При этом для предельных земель чистая рента является единственным видом ренты, для остальных - дополнением к ренте дифференциальной.

Таким образом, чистая рента выступает своеобразным налогом, которым землевладельцы при посредстве арендаторов облагают все общество, пользуясь тем, что земля как фактор производства чрезвычайно немобильна. Если бы не было чистой ренты, уровень издержек каждой сельскохозяйственной фирмы был бы ниже. Без чистой ренты кривые издержек арендаторов (АТСI) и общеотраслевая кривая предложения S проходили бы ниже, и, следовательно тот же объем предложения сельскохозяйственной продукции существовал бы при более низком уровне цен на нее (см. рис. 2.1).

Вместе с тем, представляется не совсем корректным рассматривать чистую ренту как однозначно негативное явление. Так как для арендатора она является издержками, то у него появляется достаточно сильный стимул минимизировать данный вид расходов, то есть максимально эффективно использовать каждый участок земли. И наоборот, отсутствие ренты стимулирует бесхозяйственность, что еще сравнительно недавно наглядно показывало большинство колхозов и совхозов. Таким образом, чистая рента представляет собой экономический механизм, обеспечивающий рачительное отношение к ограниченному природному ресурсу - земле.

Распределение земельной ренты между субъектами аграрного производства зависит от типа ренты. Дифференциальная рента I практически в полном объеме попадает к землевладельцу, так как он устанавливает арендную плату на уровне, учитывающем качество участков. Дифференциальная рента II является результатом производственных усилий арендатора и до завершения срока арендного договора действия полностью присваивается им за вычетом подоходного налога. После же его окончания дифференциальная рента II начинает полностью или частично присваиваться землевладельцем, так как достигнутые с помощью усилий арендатора улучшения земли обычно становятся неотделимыми от нее. Так, проложенные внутри хозяйства дороги или мелиоративные сооружения арендатор, покидая участок, не может взять с собой, что резко усиливает позиции землевладельца при перезаключении договора аренды на новый срок. Собственник вполне может по окончанию срока действия договора увеличить арендную плату, ничем особо не рискуя: за улучшенную землю новый арендатор согласится платить больше.

Данный механизм присвоения дифференциальной ренты II сказывается на эффективности ведения сельскохозяйственного производства. В частности, появляется зависимость между сроками аренды и отношением арендаторов к земле. При коротких сроках аренды арендаторы не заинтересованы в улучшении качеств земли: после окончания арендного договора они от собственных усилий только понесут потери, так как чем лучше станет земля, тем резче поднимется арендная плата. При длинных сроках, напротив, смысл улучшать землю есть - все время, пока аренда действует, дифференциальную ренту II будет получать арендатор. Таким образом, только длинные сроки аренды способствуют рачительному отношению к земле.

Чистая рента присваивается землевладельцем в форме арендной платы. Для него она выступает в качестве вознаграждения за обладание абсолютно ограниченным ресурсом. Однако на практике часть чистой ренты может оставаться у арендатора, поскольку он является посредником между потребителями сельскохозяйственной продукции, оплачивающими эту ренту при покупке товаров, и землевладельцем, ее, в конечном счете, получающим. Такая операция, как и любая посредническая услуга, может приносить посреднику доход. В этом случае часть чистой ренты составит экономическую прибыль арендатора.

В свою очередь, арендной платой называется вознаграждение за пользование землей, выплачиваемое арендатором землевладельцу, то есть плата за уступку землевладельцем арендатору части прав собственности на землю. Экономической основой арендной платы является рента, однако количественно рента и арендная плата различаются. С одной стороны, не все виды ренты входят в арендную плату (например, дифференциальную ренту II арендатор не передает землевладельцу). С другой стороны, арендная плата, являясь суммарной, совокупной величиной выплат за передачу в аренду конкретного земельного участка, часто включает платежи нерентного происхождения. Так, участок обычно сдается вместе с находящимися на нем постройками, оборудованием и даже с инвентарем. Очевидно, что с теоретической точки зрения плата за данные компоненты должна рассматриваться как процент, так как в данном случае передается в пользование такой фактор производства как капитал, а не земля.

Арендная плата выступает как рыночная цена передачи права пользования землей и оказывает решающее воздействие на объемы спроса и предложения на землю (рис. 2.2).

Рис. 2.2 Равновесие на рынке аренды земли

Учитывая ограниченность земли, предложение земли является абсолютно неэластичным и потому изображено на рис. 2.2 вертикальной линией. Спрос же на землю представлен кривой с отрицательным наклоном, так как он диктуется величиной предельного продукта в денежной форме, который арендатор может получить в результате использования фактора земля в своем производстве. Пересечение данных кривых и устанавливает уровень равновесной арендной платы.

Если величина арендной платы выше уровня равновесия, то количество арендаторов, которые в состоянии заплатить ее, уменьшается. Спрос на землю падает, что вызывает уменьшение арендной платы до равновесного уровня. Если арендная плата отклоняется от точки равновесия вниз, то число желающих арендовать землю превышает ее предложение, обостряется конкуренция между арендаторами за участки. Это вызывает увеличение арендной платы до ее равновесного состояния.

На земельном рынке осуществляются не только арендные операции, но и происходит купля-продажа земли в собственность. Продажная цена земельного участка непосредственно связана с приносимой им арендной платой, так как отчуждая землю, ее владелец желает получить суммарную дисконтированную величину всех будущих арендных платежей. Однако арендные платежи в предельном случае уходят в неопределенно далекое будущее, и поэтому при дисконтировании должна быть применена формула текущей дисконтированной стоимости для бесконечного периода:

PЗЕМЛИ = PDVБЕСК = ,

где: TRCONST - величина годовой арендной платы;

I - ставка процента.

Таким образом, рыночная цена земли представляет собой капитализированную арендную плату, то есть сегодняшнюю дисконтированную стоимость всех ожидаемых в будущем арендных платежей.