logo
Конспект по Оценке недвижимости

Тема 3. Анализ наиболее эффективного использования

В первую очередь должны быть проанализированы ограничения юридического характера, характеризующие разрешенное использование земельного участка, максимальную плотность застройки и этажность, возможность изменения объемно-планировочных и конструктивных решений строений.

Ограничения принимаются по данным действующих градостроительных регламентов и их требований, обязательных к соблюдению всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков.

Анализ юридических ограничений производится на основе следующих документов (по степени убывания полноты информации):

- утвержденная проектная документация застройки;

- акт разрешенного использования земельного участка;

- карта правового зонирования территории;

- кадастровая справка;

- градостроительная концепция реконструкции и развития квартала;

- документы, регламентирующие общие ограничения застройки микрорайона или кадастрового квартала;

- генплан.

Ограничения физического характера анализируются с точки зрения возможности использования существующих конструкций объекта для дальнейшего использования при проведении реконструкции. Для объектов, планируемых к реконструкции с увеличением этажности других значимых изменений конструктивной основы с использованием существующих конструкций, следует получить заключение по обследованию технического состояния конструкций. Также техническое обследование необходимо в отношении объектов незавершенных строительством при сроке прекращения строительства более 5 лет до даты проведения оценки и строительной готовностью объекта менее 50%1..

Экономическая эффективность проекта и выбор использования, приводящего к максимальной стоимости объекта, осуществляется на основе анализа и формирования оптимальных характеристик ценообразующих факторов инвестиционного объекта.

Анализ наиболее эффективного использования включает следующие этапы.

  1. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка как свободного.

  2. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с учетом существующих улучшений.

    1. Текущее использование объекта

С1=Ст

где С1 – расчетная стоимость;

Ст – стоимость объекта в текущем использовании.

    1. Альтернативное использование с учетом смены функционального назначения / реконструкции / ремонта и т.д.

С2=Срек–Зрек

где Срек – стоимость объекта после реконструкции / ремонта;

Зрек – затраты на реконструкцию / ремонт.

    1. Альтернативное использование с учетом сноса существующих улучшений и строительства новых

С3=Снс–Зснос–Знс+Св

где Снс– стоимость нового объекта;

Зснос – затраты на снос существующих улучшений;

Знс – затраты на новое строительство;

Св – стоимость возвратных материалов.

  1. Выбор наиболее эффективного использования.

Снэи=max{С1;С2;С3}

Все стоимостные показатели учитываются в текущем (приведенном) выражении соответствующей ставкой дисконтирования. При анализе вариантов реконструкции, перепрофилирования, сноса и нового строительства должны быть проведены многовариантные расчеты. Допускается не проводить анализ НЭИ земельного участка как свободного отдельно, а включить его в п. 2.3.

Эффект добавления стоимости может иметь место за счет следующих факторов:

Все дальнейшие расчеты по определению рыночной стоимости объекта оценки выполняются для варианта наиболее эффективного использования. Если наиболее эффективным использованием объекта оценки является снос существующего объекта и строительство нового дальнейшая методология расчета должна соответствовать оценке земельного участка с излишними улучшениями, то есть элементами, сокращающими стоимость земельного участка на величину затрат на очистку земельного участка от данных элементов.

Анализ наиболее эффективного использования и доходный подход являются главными индикаторами рыночной стоимости объекта и одновременно частично дублируют друг друга. Поэтому при формировании отчета допускается либо приводить укрупненный расчет в разделе анализа наиболее эффективного использования и делать детальный расчет в разделе доходного подхода, либо приводить полный анализ в разделе анализа наиболее эффективного использования и выносить в раздел доходного подхода только полученные ранее результаты.