Тема 6. Затратный подход к оценке недвижимости

Метод валовой ренты применяется к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке объекта недвижимости на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор.

Мультипликатор валовой ренты – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

т V = ПВД_об • МВР_а = ПВДоб₀ • [Σ (Ц_{i а} / ПВД _{i а} )]/ т, (5.6)

i= 1

где V – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВД_об – валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;

МВР_а – усредненный мультипликатор валовой ренты по аналогам;

Ц_{i а} – цена продажи i-го сопоставимого аналога;

ПВД _{i а} – потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;

т – количество отобранных аналогов.

Пример.

Необходимо оценить объект недвижимости, потенциальный валовой доход от которого оценивается в 550000 рублей. На сегменте рынка недвижимости, к которому принадлежит объект оценки, были получены следующие сведения, представленные в таблице 5.5.

Таблица 5.5. Расчет валового рентного мультипликатора

МВР (усредненный по аналогам) = (5,56 + 5,60 + 5,67): 3 = 5, 62.

Цоб = 550000 • 5,62 = 3 091 000 рублей.