Техника применения затратного подхода.
Оценка объектов имущества на основе затратного подхода целесообразна и единственно возможна в следующих случаях: 1) при выявлении наилучшего и более эффективного земельного участка. Например, выбор этажности при строительстве домов. Если строить мало этажей то значительно сократятся расходы на строительство, но доходы от аренды будут невысоки; при строительстве многоэтажных домов велики эксплуатационные затраты; нужно определить этажность дома, доход от которого позволит компенсировать затраты на строительство; 2) при технико-экономическом анализе нового строительства и создании улучшений, которые позволят обосновать целесообразность определенного строительства или реконструкции; 3) при оценке общественно-государственных и специальных объектов, которые не предназначены для получения дохода, а вероятность найти информацию о типичных продажах очень низкая 4) при оценке объектов на малоактивных рынках, например уникальные объекты в настоящее время не продаются вообще, а единственный способ оценки этих объектов – на основе затрат 5) при оценке для целей налогообложения и страхования. Для страхования требуется разделение объектов, подлежащих и не подлежащих страхованию. Недостатки затратного подхода: 1) затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости; 2) попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда; 3) несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ; 4) проблематично рассчитать стоимость воспроизводства старых строений; 5) отдельная оценка земельного участка от строений – такое разделение на практике фактически невозможно или связано со значительными расходами; 6) очень проблематично оценить земельные участки в Российской Федерации; 7) очень сложно определить величину накопленного износа старых зданий и сооружений, потому что в большинстве случаев суждение о степени износа базируется на экспертном мнении оценщика, а точность результатов, полученных от оценщика, во многом зависит от его опыта и квалификации. Если на основе выводов из особенностей и специфики используемых методик оценка объектов недвижимости на основе затратного подхода наиболее целесообразна и применима в ситуациях технико-экономического анализа для нового строительства, для оценки новых объектов, для целей налогообложения или ареста имущества физических и юридических лиц, то для объектов специального назначения в целях страхования и при оценке стоимости объектов, сведения о продажах которых на рынке практически отсутствуют, применение затратного подхода затруднено.
- Принципы управления объектами недвижимости.
- Сущность и особенности недвижимости как товара.
- Риэлтерская фирма: понятие, виды, функции.
- Виды операций на рынке недвижимости.
- Особенности ипотечного кредитования на рынке жилья.
- Особенности ипотеки на рынке земельных участков.
- Договор как правовая форма сделок с недвижимостью.
- Объекты, субъекты и формы управления объектами недвижимости.
- Особенности ипотеки на рынке производственных помещений.
- Основные методы оценки стоимости недвижимости и сферы их применении
- Функции и цели управления недвижимостью.
- Метод прямого сравнительного анализа продаж: сущность преимущества и недостатки.
- Функция госрггулироваяия недвижимости.
- Принципы оценки недвижимости, связанные с представлениями пользователя
- Принципы оценки, связанные с землей, зданиями и сооружениями
- Частичные интересы; в сфере недвижимости.
- Понятие и сущность ипотеки.
- Основные этапы процесса оценки стоимости объекта недвижимости.
- Структура рынка недвижимости.
- Классификация видов ипотечных кредитов и их характеристика
- Ипотечно-инвестиционный анализ: техника Эллвуда.
- Специфика правового регулирования рынка недвижимости.
- Основные участники и субъекты сферы недвижимости.
- Ипотечно-инвестиционный анализ: традиционная техника.
- Мест и роль рынка недвижимости в экономической системе государства
- Методы валовой ренты и капитализации дохода в рамках доходного подхода к оценке недвижимости.
- Методы оценки рыночной стоимости земельных участков.
- Методы определения стоимости замещения и видов износа.
- Налогообложение недвижимого имущества физических лиц.
- Налогообложение недвижимого имущества предприятий.
- Особенности рынка недвижимости.
- Преимущества и недостатки затратного подхода к оценке недвижимости.
- Техника применения затратного подхода.
- Налогообложение сделок с недвижимым имуществом.
- Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.