6.3. Оценка жилого комплекса по сравнительному подходу

Сравнительный подход – подход оценки стоимости объекта недвижимости (ОН) путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок (поправок), учитывающих различия между ними.

Необходимые поправки производилась в процентном выражении. В качестве метода определения величины процентной поправки был использован метод парных продаж, т.е. были выявлены объекты-аналоги, которые отличались друг от друга только одной характеристикой, эта характеристика оценивалась в процентном выражении, т.е. определялся ее вклад в общую стоимость ОН (принцип вклада), после чего осуществлялась корректировка выбранных объектов с объектом-аналогом в %.

Характеристика оцениваемого объекта:

1. Дом переменной этажности (15/17/19/21) с 1-м нежилым этажом, с подземной автостоянкой, монолитно-кирпичный, сдан госкомиссии в апреле 2003 г.:

а) кол-во квартир – 204, общая площадь 23 873,8 кв.м; жилая площадь 14 454,8 кв.м;

б) нежилая площадь 1-го этажа (офисы) – 698,7 кв.м.;

в) кол-во машиномест в подземной а/с – 213;

г) эффективная (потенциально приносящая доход) площадь здания с учетом подземной парковки (в дальнейшем – эффективная площадь здания) –25 850,5 кв.м.

2. Планировка – современная, но не свободная (без межкомнатных перегородок)

3. Местоположение – Нижегородский район г. Н.Новгорода.

4. Инженерное и общее устройство – имеется телефон, радиаторы с терморегуляторами, охрана, видеонаблюдение, территория огорожена, квартиры подготовлены под чистовую отделку (отштукатурены, есть стяжка на полу).

Из этого следует, что объект можно отнести к классу жилья повышенной комфортности.

Так как оцениваемое жилое здание имеет жилые и нежилые помещения, и подземную а/с, то оценка всего жилого комплекса по сравнительному подходу будет складываться из трех этапов.

Квартиры

В качестве аналогов по газетам «Квадратный метр» от 23.03.06. и «Квартира Дача Офис» от 02.04.06. года, а также по журналу «Недвижимость и цены» от 22.03.06. с целью уменьшения кол-ва вносимых поправок, подбирались аналоги по следующим критериям:

• функциональное назначение то же, что и у оцениваемого объекта, т.е. жилые многоэтажные (многоквартирные) дома, имеющие схожее инженерно-техническое обеспечение;

• со схожим местоположением, т.е. находящиеся в Нижегородском районе г. Н. Новгород;

• все объекты являются монолитно-кирпичными, многоэтажными новостройками;

• условия продажи – рыночные;

• передаваемые имущественные права – пользование, владение, распоряжение.

Поправки

По газетам «Квадратный метр» от 23.03.06. и «Квартира Дача Офис» от 02.04.06. года, а также по журналу «Недвижимость и цены» от 22.03.06 года, подбирались жилые дома, различие между которыми состояло только в 1 характеристике, далее определялся вклад этой характеристики в общую стоимость объекта в процентном выражении (см. приложение 3).

Итак, получены следующие значения поправок:

- подземная автостоянка, поправка 9%;

- охрана, огороженная территория, поправка 8%;

- телефон, поправка 3%;

- отделка (нет/подготовка под чистовую отд.), поправка 7%;

- Интернет (локальная сеть), поправка 3%;

- планировка, поправка 15% на свободную планировку (без межкомнатных перегородок).

Правило корректировки – если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактически продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада (в %) этого превосходства и наоборот.

Определив процентные значения заданных характеристик, приступаем к расчету стоимости общей площади квартир жилого дома по сравнительному подходу.

В качестве стоимости 1 м² общей площади квартир оцениваемого здания принимаем среднюю арифметическую цену предложения в объектах-аналогах, с учетом поправок. Стоимость 1 кв.м общей площади квартир =1 956 $ США. Таким образом, согласно сравнительному подходу, общая стоимость всей общей площади квартир жилого дома:

Сжил=Sобщ.пл Скв.м=23 873,8 кв.м.  1956 $ США=46 697 153 $ США или

1 330 980 927 руб.

Нежилые помещения 1-го этажа (офисы)

Нежилая площадь 1-го этажа (офисы) – 698,7 кв.м

Для того, что бы уменьшить число вносимых поправок, объекты недвижимости (ОН) подбирались со следующими характеристиками:

• нежилые помещения под офисы, расположенные на 1-х этажах в жилых многоэтажных монолитно-кирпичных домах, имеющие схожее инженерно-техническое обеспечение;

• со схожим местоположением – находящиеся в Нижегородском районе г. Н.Новгорода;

• все объекты являются новостройками;

• условия продажи – рыночные;

• передаваемые имущественные права – пользование, владение, распоряжение;

• имеется отдельный вход, телефон.

Поправки

По газетам «Квадратный метр» от 23.03.06. и «Квартира Дача Офис» от 02.04.06. года, а также по журналу «Недвижимость и цены» от 22.03.06.года, подбирались жилые дома, различие между которыми состояло только в 1 характеристике, далее определялся вклад этой характеристики в общую стоимость объекта в процентном выражении.

Итак, получены следующие значения поправок:

- площадь объекта, поправка 7% на разницу в 470 кв.м;

- охрана, видеонаблюдение, поправка 9%;

- наличие мест парковки, поправка 5%;

- отделка (подготовка под чистовую отд./чистовая), поправка 9%;

- Интернет (локальная сеть), поправка 5%;

- свободная планировка, поправка 11%.

Определив процентные значения заданных характеристик, приступаем к расчету стоимости 1 кв.м. нежилых помещений 1-го этажа жилого дома.

В качестве стоимости 1 м² общей нежилой площади оцениваемого здания принимаем среднюю арифметическую цену предложения в объектах-аналогах, с учетом поправок. Стоимость 1 кв.м нежилой площади=1 624 $ США, таким образом, согласно сравнительному подходу, стоимость всей нежилой площади дома составила:

Снежил=Sнежил.пл Скв.м=698,7 кв.м.  1624 $ США=1 134 689 $ США

или 32 341 354 руб.

Машиноместа подземной а/с жилого дома

Кол-во машиномест – 213.

Для того, что бы уменьшить число вносимых поправок, ОН подбирались со следующими характеристиками:

• все мащиноместа расположены в охраняемых кирпичных, либо монолитных ГСК, имеющих схожее инженерно-техническое обеспечение;

• со схожим местоположением – находящиеся в Нижегородском районе г.Н.Новгорода;

• все объекты являются новостройками, имеют ремонтную зону;

• условия продажи – рыночные;

• передаваемые имущественные права – пользование, владение, распоряжение.

Поправки

Так как подобранные объекты почти идентичны, то кол-во вносимых поправок незначительно.

По газетам «Квадратный метр» от 23.03.06. и «Квартира Дача Офис» от 02.04.06. года, а также по журналу «Недвижимость и цены» от 22.03.06.года, подбирались машиноместа в капитальных ГСК, различие между которыми состояло только в 1 характеристике, далее определялся вклад этой характеристики в общую стоимость объекта в процентном выражении (см. табл. 17).

Итак, получены следующие значения поправок:

- кол-во машиномест, поправка 9% на 48 м/м;

- наличие мойки, поправка 6%.

Т а б л и ц а 17

Определив процентные значения заданных характеристик, приступаем к расчету стоимости по сравнительному подходу машиноместа в подземном паркинге жилого дома (см. табл. 16).

Т а б л и ц а 18

Цена предложения одного машиноместа в подземных автостоянках объектов аналогов г.Н.Новгорода

В качестве стоимости 1 машиноместа в подземной а/с жилого дома, принимаем среднюю арифметическую цену предложения в объектах-аналогах, с учетом поправок. Стоимость 1 машиноместа=12 130 $, таким образом, согласно сравнительному подходу, стоимость всех машиномест жилого дома составила:

См/м=Кол-во м/м С1 м/м=213 12 130 $ США=2 583 690 $ США

или 73 641 366 руб.

Итак, результирующее значение стоимости, определенное по сравнительному подходу, жилого комплекса по адресу ул. Академика Пилюгина, д. 22 складывается из стоимости жилой площади (Сжил.), нежилой площади (Снежил.) и стоимости всех машиномест (См/м ) подземного паркинга, получаем:

Ссравн =Сжил+Снежил+См/м=46 697 153+1 134 689+2 583 690+2 930 400 = 50 415 532 долл. США или 1 436 963 659 руб.