5. Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход к оценке отражает мотивацию типичного поку­пателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с тре­буемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредст­венная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерче­ского использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею до­ходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оценивае­мым активом.

Основное преимущество доходного подхода по сравнению с сравнительным и затратным заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход оценки тесно связан с сравнительным и затратным подходами. Например, ставки дохода, при­меняемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа со­поставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвести­ции; методы капитализации используются при корректировке раз­личий сравнительного и затратного подходов. Основным недостатком подхода является то, что он, в отличие от двух других, основан на прогнозных данных.

Существует два вида коэффициентов капитализации: ставки капитализации и нормы прибыли (ставки дисконтирования).

Ставки капитализации отражают взаимосвязь между ежегодным доходом, который приносит имущество, и стоимостью этого имущества.

Норма прибыли на вложенный капитал объединяет в себе компенсацию инвестору за риск, за стоимость денег с учетом будущих периодов и за другие факторы, связанные с данным инвестором. Она учитывает издержки вложения заемного капитала и требует процентного дохода на собственный капитал. Прибыль на возмещение отражает ту долю дохода, которая идет на возврат инвестированного капитала.

Норма прибыли при вложениях в недвижимость не может быть ниже ставки процента по денежным вкладам – в противном случае все инвесторы избрали бы именно этот вариант инвестирования. Таким образом, ставка процента может рассматриваться в качестве минимальной нормы прибыли.

В мировой практике при доходном подходе используют два метода оценки: метод капитализации дохода (прямая капитализация) и метод дисконтирования денежных потоков.