3.4. Методы определения полной стоимости воспроизводства (замещения)

В оценочной практике применяют четыре взаимосвязанных ме­тода расчета восстановительной стоимости или стоимости замеще­ния зданий и сооружений: количественный метод, метод учета за­трат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ, метод сравнительных единиц, метод объектов-аналогов.

Количественный метод. На этом методе основываются все вы­шеуказанные методы определения восстановительной стоимости (стоимости замещения) зданий и сооружений. При этом использу­ются данные инвентаризации всех видов работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов и объекта в це­лом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К стои­мости прямых затрат добавляются накладные расходы и прибыль подрядчика, а также иные затраты по проектированию, строитель­ству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Иными словами, состав­ляется объектная смета стоимости воссоздания улучшений в совре­менных ценах.

Эта работа трудоемка, требует высокой квалификации оцен­щика и большого опыта в составлении строительных смет. Целесо­образно привлечение к ней специалистов-сметчиков. Решение зада­чи может быть также существенно ускорено и облегчено благодаря использованию специализированных программных продуктов для разработки проектно-сметной документации.

Сметные расчеты на отдельные виды затрат составляются в тех случаях, когда требуется определить в целом по стройке размер (ли­мит) средств, необходимых для возмещения тех затрат, которые не учтены сметными нормативами (например, компенсации в связи с изъятием земель под застройку; расходы, связанные с применением льгот и доплат, установленных правительственными решениями, и т.п.).

Сметная документация составляется с учетом информации о те­кущем изменении цен на применяемые в строительстве ресурсы. Эта информация может быть получена на договорной основе в регио­нальных центрах по ценообразованию в строительстве и органах государственной статистики. Публикуемая в различных информаци­онных материалах и основанная на оперативном отслеживании и регистрации цен, она базируется на материалах первичного бухгал­терского учета подрядных строительно-монтажных организаций и фирм, оказывающих услуги, биржевых сведениях, статистической отчетности, а также результатах специальных статистических наблю­дений, организуемых центрами по ценообразованию в строительстве самостоятельно или совместно с местными органами статистики.

Текущий уровень сметных цен на материальные ресурсы может быть также определен на основе базисного уровня сметных цен, при­веденных в сборнике сметных цен на материалы, изделия и конст­рукции (СНиП 04.04-91) и региональных сборниках (каталогах) сметных цен, и индексов изменения стоимости материалов, рассчи­танных исходя из имеющейся информации о текущих ценах на мате­риальные ресурсы. При этом прямое отслеживание цен рекомендует­ся вести по материалам-представителям по унифицированной но­менклатуре, приведенной в приложении 4 (форма № 4) к методиче­ским рекомендациям (письмо Госстроя России от 4 июня 1993 г. № 12-146) и в приложении 2 (форма Х-4) к методическим рекомен­дациям (письмо Госстроя России от 5 ноября 1993 г. № 12-275), а по остальным материалам, примыкающим к соответствующему материа­лу-представителю, применять текущий индекс, рассчитанный для ма­териала-представителя по отношению к его цене в базисном уровне (т.е. на 1 января 1991 г.) или в текущем уровне предыдущего периода.

Базисный уровень сметных цен – это стоимость, определяемая на основе сметных цен, зафиксированных на какую-то принятую дату. Базисный уровень сметной стоимости предназначен для со­поставления результатов инвестиционной деятельности в разное время, экономического анализа различных сфер этой деятельности, а также он используется как база для определения стоимости в теку­щих ценах. В Системе ценообразования и сметного нормирования в строительстве, действующей с 1 января 1991 г., базисный уровень применяемых сметных цен зафиксирован на эту дату (а в их составе оптовых цен и тарифов – на 1 августа 1990 г.). При этом сметная документация, выпушенная в сметных нормах и ценах, действовав­ших с 1 января 1984 г., приводится в базисный уровень путем при­менения индексов, утвержденных по соответствующим отраслям народного хозяйства в 1990 г.

Сметная документация подлежит государственной экспертизе и утверждению в составе проектов строительства в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 г. № 585 «О государственной экспертизе градостроительной и проектно-сметной документации и об утверждении проектов строи­тельства». Экспертиза сметной документации осуществляется в со­ответствии с Порядком проведения государственной экспертизы градостроительной документации и проектов строительства в РФ, утвержденным постановлением Госстроя России от 29 октября 1993 г. № 18-41 по согласованию с Минэконо­мики, Минприроды и Минтруда России.

Метод учета затрат по укрупненным конструктивным элемен­там и видам работ представляет собой модификацию количествен­ного метода, но он гораздо менее трудоемок, так как основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и рас­ценок. Некоторое снижение точности расчетов компенсируется их оперативностью, а возможная погрешность почти всегда вписыва­ется в диапазон обоснованных колебаний рыночной стоимости не­движимости.

При этом методе в качестве единиц измерения стоимости конст­руктивных элементов принимаются наиболее характерные их показа­тели (1 м³ извлеченного грунта, монолитного бетона или кирпичной кладки, 1 м² оштукатуренной или окрашенной поверхности, кро­вельных покрытий, 1 т смонтированных металлоконструкций и т.п.).

Основным источником информации для этого метода являются «Укрупненные сметные нормы по отдельным видам строительных pабот и подотраслям строительства». Эти нормы были рассчитаны в сметных ценах 1984 г. и требуют индексации на дату оценки.

Метод сравнительных единиц. В данном методе единицей изме­рения стоимости является унифицированный показатель потреби­тельской полезности оцениваемого здания (1 м² общей площади жи­лых здании, 1 м³ емкости складских помещений, 1 койко-место больниц, 1 машино-место гаражей и автостоянок и т.п.). Общая стоимость здания по этому методу определяется произведением стоимости нормативных или сравнительных затрат, приведенных к данной единице, и числа таких единиц в оцениваемом здании.

Очевидная простота метода сравнительных единиц не всегда аде­кватна его точности. Поэтому ему находят рациональное применение главным образом при оценке зданий, построенных по типовым про­ектам, на которые разработаны прейскуранты стоимости сравнитель­ной единицы. Оценщики охотно прибегают к нему при наличии удельных показателей стоимости строительства (УПСС), соответст­вующих оцениваемому объекту, используя корректирующие коэф­фициенты, помещенные в технической части сборников УПСС.

Метод обьектов-аналогов сходен с предшествующим с той раз­ницей, что им определяется стоимость оцениваемого объекта непо­средственно по стоимости объекта-аналога, а корректировки при необходимости выполняются по совокупности их конструктивных различий. Достоверную информацию о сметной стоимости и конст­руктивных характеристиках интересующих оценщика аналогов можно получить в отраслевых проектных институтах по профилю оцениваемого объекта.

При всех вышеуказанных методах оценки необходимо привести сметную стоимость оцениваемого объекта (объекта-аналога или сравнительной единицы) на дату ее утверждения к существующему уровню сметных цен. Пересчет осуществляется относительно ба­зисного уровня сметных норм и цен, введенных в действие в 1984 или в 1991 г.

Расчетные региональные индексы пересчета стоимости строи­тельно-монтажных работ к ценам 1984 г. регулярно разрабатывают­ся и распространяются отделами (центрами) ценообразования в строительстве лицензионно-экспертных управлений администрации каждой области РФ, осуществляющими свою деятельность под методическим руководством Межреспубликанского центра по ценооб­разованию в строительстве Госстроя РФ.