5.2. Метод дисконтирования денежных потоков

Дисконтированием называется процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости по определенной ставке.

Метод дисконтных денежных потоков (ДДП) используется для определения текущей стоимости будущих выгод, которые принесут использование и, возможно, дальнейшую продажу собственности.

Метод ДДП основан на принципе ожидания (стоимость определяется тем, какой чистый доход ожидает получить потенциальный покупатель) и принципе замещения (потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход).

Метод ДДП применяется к объектам недвижимости:

1) приносящим доход;

2) имеющим неравные потоки доходов и расходов;

3) имеющим равные (аннуитетные) потоки расходов;

4) приносящим доход объектам недвижимости после проведения реконструкции (то есть при отсутствии дохода в первые годы прогнозного периода).

Расчеты по методу ДДП можно разделать на три основных этапа:

1. Прогноз потока будущих доходов (расходов) и предполагаемой перепродажи объекта недвижимости (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.

2. Расчет ставки дисконта.

3. Приведение будущей стоимости денежных потоков к текущей с использованием техники сложного процента.

Стоимость объекта, рассчитанная с помощью метода ДДП, – текущая стоимость всех будущих денежных потоков и реверсии с учетом степени риска и альтернативных вариантов использования, т.е. прогноз потока будущих доходов и стоимости перепродажи объекта недвижимости.

Анализируемый период в ходе оценки подразделяется на прогнозный и постпрогнозный периоды.

Величина прогнозного периода определяется исходя из следующих тенденций.

1. Оценщик стремится сократить его продолжительность для обеспечения большей реалистичности прогнозов.

2. Оценщик обязан продлевать прогнозный период для выявления тенденций в получении денежных потоков и их величине.

3. В различных странах существуют типичные представления о длине прогнозного периода. Например, в Голландии – не более 4 лет. В России, в связи с неустойчивостью экономической и политической ситуации, длина прогнозного периода составляет в среднем 3 – 4 года.

4. Продолжительность прогнозного периода должна соответствовать сроку службы объекта.

5. Периодичность поступления будущих доходов может быть различной (год, квартал, месяц). Так как на рынке объектов недвижимости наблюдается равномерность поступления доходов (например, арендной платы), за шаг расчета, как правило, принимается 1 год.