2.11 Сравнительный подход к оценке МУП «КНИЖНЫЙ МИР»

Расчет здания, строения и помещения предприятия МУП «КНИЖНЫЙ МИР» на 2005 год.

Оцениваем объект недвижимости с ПВД в 411 тыс. руб. В банке данных имеются сведения о недавно проданных аналогах (табл.2.11).

Таблица 2.11

Данные о проданных аналогах

Валовой рентный мультипликатор

ВРМ = Ца/ПВД

ВРМ (усредненный по аналогам) = (2+2,11+1,86) : 3 = 1,99

вероятная цена продажи объекта

V= 411*1,99 = 817,65 долл.

Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, существующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, так как за основу расчета ВРМ взяты фактические арендные платежи и цены продажи, в которых учтены отмеченные ранее различия.

Сравнительный подход к оценке стоимости машин и оборудования

Сравнительный подход к оценке стоимости машин и оборудования позволяет рассчитать стоимость оцениваемой машины на основе имеющейся ценовой информации на оборудование, аналогичное оцениваемому объекту. При этом анализу подвергаются цены как первичного, так и вторичного рынков. Сравнительный подход основан на принципе замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект большую сумму, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, обладающего аналогичной полезностью. Данный подход применим в случае, когда для оцениваемого объекта можно подобрать несколько аналогов, для которых известны цены их продаж. Важным этапом подхода является корректный выбор аналогов и анализ их цен, на основе которых производят расчет необходимых корректировок к ценам аналогов.

В общем случае рыночная стоимость оцениваемой машины

где Ц_ан -- цена машины-аналога на дату его продажи (цена предложения);

К_дп -- коэффициент приведения цены продажи аналога (цены предложения) к дате оценки, т.е. поправка на дату продажи;

К_ком -- коэффициент, учитывающий рахтачия в коммерческих условиях приобретения оцениваемой машины и аналога, в том числе и базис местоположения объекта оценки:

К_иан -- коэффициент физического износа аналога за период эксплуатации с момента выпуска до момента оценки;

К_ь К₂, ..., К_т-- корректирующие параметрические коэффициенты, учитывающие отличия в значениях технических параметров оцениваемой машины и аналога;

ВС₀ -- восстановительная стоимость оцениваемой машины без учета дополнительной оснастки и разницы в товарных знаках объекта оценки и аналога;

И_ион -- общий накопленный износ оцениваемого оборудования;

С_доп -- рыночная стоимость на дату оценки дополнительных устройств (оснастки), наличием которых отличаются оцениваемая машина и аналог;

АС_тз -- возможная разница в стоимостях товарных знаков оцениваемой машины и аналога.

Расчет машин и оборудования аналогичных предприятий МУП «КНИЖНЫЙ МИР».

Машины и оборудования аналогичного предприятия №1

РСо = 150*(1-0,15)+15+5 = 147,5 тыс.руб.

Машины и оборудования аналогичного предприятия №2

РСо = 100*(1-0,2)+20+10 = 110 тыс.руб.

Машины и оборудования аналогичного предприятия №3

РСо = 120*(1-0,10)+10+3 = 121 тыс.руб.