Тема. Виды оценки земли

Земельный участок- часть поверхности, который имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.

Владелец земли в первую очередь имеет право на доход, приносимый объектами недвижимости, находящимися на его участке.

В современных условиях земля является одним из наиболее сложных объектов оценки по следующим причинам:

-специфика данного объекта

-неразработанность нормативно-правовой базы

-неразвитость земельного рынка в стране

Отличия земельного участка от других видов недвижимости:

-земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести

-при оценке необходимо учитывать возможности многоцелевого использования земли

а) земля как пространство социально-экономического развития

б) средства производства

- земельный фонд выступает основой формирования среды проживания

-в отличие от других объектов, к стоимости земельных участков не применяются понятия «физического и функционального износа»

-использованием и охраной земли занимаются органы государственной власти

Земельный фонд по целевому назначению включает 7 категорий:

А) земли поселений

Б) земли сельскохозяйственного назначения

В) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения

Г) земли особо охраняемых территорий

Д) земли лесного фонда

Е) земли водного фонда

Ж) земли запаса (государственные земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации, их использование возможно после перевода в другую категорию)

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и единичную оценку земельного участка.

Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных преобразований.

Целью единичной оценки является определение рыночной или специальной стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимым оценщиком в соответствии с принятыми стандартами и методами.

Оценка земли проводится на основе комплексного применения 3-х подходов: доходного, сравнительного и затратного.

Методы оценки земли:

↓ ↓ ↓

Доходный Сравнительный Земельный

Д:

-метод прямой капитализации

- дисконтирование денежных потоков

-техника остатка дохода для земли

С:

- метод сравнения продаж

- метод переноса

З:

-метод изъятия

-метод определения затрат на освоение

-оценка по затратам на инфраструктуру

- оценка по условиям типовых инвестиционных контрактов

I. Доходный подход позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход. Рыночная стоимость рассчитывается методом дисконтирования, он представляет собой сумму приведенных к дате оценки рентных доходов. Данный метод используется при оценке земельных участков добывающей промышленности и содержащей полезные ископаемые. Продолжительность прогнозного периода может составлять 25 лет и более. Расчет величины денежных потоков в прогнозный период осуществляется на основе технико-экономических показателей проекта разработки месторождения.

Расчет ставки дисконтирования основан на учете доходности эксплуатации месторождения, степени достоверности оценки количества полезного ископаемого и степени риска разработки данного месторождения.

Метод прямой капитализации предполагает деление годового рентного дохода на соответственную ставку капитализации.

Vз=Dr/R

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

- расчетный рентный доход для оценки сельскохозяйственных земель

- часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на земельный участок

- земельная арендная плата

- доход от прироста стоимости земельного участка при ипотечном кредитовании

Коэффициент капитализации рассчитывается на основе 4-х подходов:

1. рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и расчет коэффициента, исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. В России рекомендуется использовать ставку Сбербанка по долгосрочным валютным депозитам.

2. условная капитализация из установленного государством индекса. Индекс по с/х угодьям рассчитывается от использования одного гектара со сроком использования 33 года.

3. расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения; ставка капитализации будет включать безрисковую ставку, региональный риск и риск ликвидности.

4. анализ сравнительных продаж

Техника остатка дохода приходящегося на земельный участок используется для оценки земельных участков застроенных коммерческими объектами.

Условия применения метода:

-имеющиеся объекты соответствуют варианту лучшего и наиболее эффективного использования

-стоимость зданий и сооружений должна быть достоверно рассчитана, как и их срок эксплуатации

- известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта

II. Сравнительный подход базируется на принципе замещения.

Метод сравнения продаж, его этапы:

- выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте рынка. К соответствующему субъекту относятся: целевое назначение земли, разрешенные варианты землепользования, местоположение, потребительские свойства земли и передаваемые юридические права.

- проверка информации о сделках с земельными участками; источники информации: регистрационная палата, земельные комитеты, риелторские и оценочные фирмы.

-сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке и внесение поправок с учетом различий между каждым из сравниваемых участков.

- анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Метод переноса основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений, по этому методу рассчитывают долю земли в стоимости объекта.

Д=Сз/Соб

III. Затратный подход.

Метод изъятия.

Условия использования метода:

- при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного

- отсутствие на рынке данных о совершенных сделках.

Этапы метода:

1. определение рыночной стоимости земельного участка с улучшениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж

2. расчет восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые находятся на земельном участке

3. определение величины физического, функционального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на земельном участке

4. вычитание из восстановительной стоимости величины накопленного износа

5. определение рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями остаточной стоимости зданий и сооружений.

Метод определения затрат на освоение применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии разделения на отдельные участки для продажи.

Метод на основе затрат на воспроизводство, на основе этого метода рассчитывают величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель.

Этапы метода:

1. определение площади жилой застройки

2. определение себестоимости строительства 1 квадратного метода

3. определение стоимости замещения всех жилых домов на основе средней себестоимости многоэтажного типового строительства

4. на основе полученной оценки рассчитывается интервальная оценка стоимости замещения городской инфраструктуры

5. на основе стоимости замещения городской инфраструктуры и общей площади земли, рассчитывают стоимость улучшений городских земель.

Метод типовых инвестиционных контрактов используется для расчета земли в крупных городах.

Этапы метода:

- определение характеристики здания планируемого для строительства на данном участке

- на основе условий инвестиционного контракта рассчитывают количество передаваемых городу жилых и нежилых помещений.

- определение стоимости 1 квадратного метра

- определяется общая стоимость площадей здания

-уточняется ориентировочный срок реализации инвестиционного проекта

- определяется возможный период времени, необходимый для продаж доли полезных площадей

- рассчитывается ставка дисконтирования

- рассчитывается текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме с учетом времени строительства продажи и значения ставки дисконтирования. При отсутствии обременений, данная стоимость будет представлять собой стоимость земельного участка.