Тема - Поправки, классификация и суть

Классификация поправок основана на различных способах расчета и внесения поправок. Поправки бывают процентные и стоимостные. Стоимостные делятся на абсолютные и относительные. Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках. Это, как правило, поправки на местонахождение, износ, время и продажи.

Стоимостные поправки вносятся двумя способами:

-денежные поправки, вносимые к единице сравнения. Они изменяют стоимость на определенную сумму различий в характеристиках. Могут быть положительными и отрицательными. Сюда относятся поправки на качественные характеристики.

-денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта в целом и изменяющие на определенную сумму различий в характеристиках.

Для расчета поправок используют следующие методы:

1. методы, основанные на анализе парных продаж

2. экспертные методы расчета и внесения поправок

3. статистические методы.

Метод парных продаж – продажа 2-х объектов, являющихся копией друг друга, за исключением одного параметра.

Экспертные методы – поправки, которые составляют эксперты- оценщики, учитывают на сколько один объект лучше другого.

Статистические методы – основаны на зависимости между объектами. Используется редко, так как очень трудоемкая методика расчета.

Метод прямого сравнения (сравнительный подход) часто используется в Российской практике и включает следующие этапы:

1. выбор объектов - аналогов (не менее 3-5 объектов), сравнение и сопоставление производится по двум компонентам: единицам сравнения и элементам сравнения. Единицы сравнения используют, когда идет несовпадение физических размеров. К элементам сравнения относятся:

-переданные права

-условия финансирования

-условия продажи

- время продажи

-местоположение

-различные физические характеристики

2) расчет поправок по элементам и корректировка балансовой стоимости. Поправки- корректировки, вносимые в цену продажи объекта аналога при изменении его ценообразующих характеристик.

Метод на основе соотношения дохода и цены продажи- данный метод основывается на предположении, что величина дохода является ценообразующим фактором и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает возможность использовать усредненные результаты при оценке конкретного объекта.

Инструментами данного метода являются следующие показатели:

- валовой рентный мультипликатор (ВРМ)

- общий коэффициент капитализации (ОКК)

ВРМ – отношение цены продажи к потенциальному валовому доходу или к действительному валовому доходу. Показатель рассчитывается по аналогичным объектам и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта. ВРМ не корректируется на различие между объектами, так как в основу взяты арендные платежи, которые должны учитывать различия.

Этапы оценки при помощи ВРМ:

1. оценивается валовой доход оцениваемого объекта (потенциальный или действительный доход)

2. подбирается не менее 3 аналогов, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода.

3. по каждому аналогу рассчитывается валовой внутренний мультипликатор

4. определяется итоговый валовой рентный мультипликатор как средняя величина по всем аналогам

5. рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.

Недостатки метода:

- отсутствие достоверной информации

- невозможность учета рисков

- не учитывается разница операционных доходов

ОКК применяется к чистому операционному доходу объекта (ЧОД) и определяется отношением ЧОД сопоставимого объекта аналога к его цене.

Этапы метода:

1. рассчитывается ЧОД оцениваемого объекта

2. подбирается не менее 3 аналогов с достоверной информацией о ЧОД и величине продажи

3. по каждому аналогу рассчитывается ОКК

4. определяется общий коэффициент капитализации как средняя величина объектов- аналогов

5. рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта (В=ЧОД/R)

Для оценки бизнеса используют следующие методы:

1. метод компании- аналога основан на использовании цен, сформированных на открытом рынке и используются для оценки миноритарного пакета акций

2. метод сделок ориентирован на приобретении предприятия в целом либо его контрольного пакета

3. метод отраслевых коэффициентов наиболее часто используется и в основе этого метода лежит использование ценовых мультипликаторов.

Ценовые мультипликаторы рассчитываются по аналогичным предприятиям. Бывают 2 типов: интервальные и моментные.

К интервальным относятся:

-соотношение цена-прибыль

-соотношение цена - денежный поток

- соотношение цена - дивидендные выплаты

- соотношение цена- выручка от реализации

К моментным относятся:

-соотношение цена - балансовая стоимость

- соотношение цена - чистая стоимость активов

- соотношение цена – чистая стоимость активов

Затратный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.

Затратами на воспроизводство объекта являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта с использованием применявшихся при создании объекта технологий и материалов.

К основным характеристикам затратного подхода относятся: оценка имуществ комплекса на основе расчета затрат на текущую дату, полный учет износа, принцип замещения.

Основные этапы затратного подхода:

1. оценка восстановительной стоимости

2. оценка величины предпринимательской прибыли

3. расчет выявленных видов износа

4. оценка рыночной стоимости земельного участка

5. расчет итоговой стоимости с учетом износа и стоимости земельного участка

Применение затратного подхода возможно в следующих случаях:

1. когда оцениваются новые или недавно построенные объекты

2. когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

3. когда необходимо технико - экономическое обоснование нового строительства

4. для оценки объектов незавершенного строительства

5. для оценки в целях выделения объектов налогообложения

6. для оценки в целях страхования

7. для переоценки основных фондов

8. при отсутствии информации по сравнительному и доходному подходам

Методы затратного подхода:

- метод расчета восстановительной стоимости, на основе этого метода рассчитывается стоимость воспроизводства или замещения объекта.

Этот метод включает в себя следующие методы:

А) метод сравнительной единицы

Б) метод разбивки по компонентам (метод выделения затрат, метод разбивки по профилю работ, метод субподряда)

- метод ликвидационности стоимости, этапы метода:

1. анализируется информация по бухгалтерским, статистическим отчетам

2. имущество разделяется на ликвидное и менее ликвидное

3. формируется сумма задолженности компании

4. разрабатывается график ликвидности

5. обосновываются размеры затрат

6. оценивается реализуемое имущество

7. строится график реализации имущества

8. по итогам реализации погашается задолженность

9. оценивается ликвидационная стоимость

При оценке с помощью затратного подхода необходимо последовательно определять рыночную стоимость замещения и величину накопленного износа.