Тема - Износ
Износ – результат ухудшения физического состояния объектов или его морального устарения.
Накопленный износ (в оценочной практике) определяется как разница между текущей стоимостью восстановления и реальной рыночной стоимостью на дату оценки.
Накопленный износ состоит из физического износа, функционального устаревания и износа внешнего воздействия.
Физический износ отражает изменение физических свойств объекта со временем. Он бывает 2 типов:
Возникает под действием эксплуатационных факторов
Возникает под действием естественных факторов.
Физический износ может быть устранимым и неустранимым.
Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически оправданно.
Функциональное устаревание или функциональный износ – это потеря стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Может быть устранимым и неустранимым.
Устранимый физический износ – это такой износ, при котором дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление.
Величина устранения износа определяется как разница между потенциальной стоимостью основных фондов с обновлением и стоимости основных фондов без обновления.
К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости, связанное с избытком или недостатком качественных характеристик.
Для объектов недвижимости данная величина рассчитывается для снижения арендной платы.
Методы расчета износа:
Нормативный
Стоимостной
Метод срока жизни
Нормативный метод – предполагает использование нормативных инструкций.
Физический износ определяется по следующей формуле:
Иф = (∑Ифi * Кi) / 100.
Иф – износ физический
Ифi – физический износ конструктивного элемента основных фондов.
Кi – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости конструктивного элемента.
Данная методика приемлема только для отечественной практики.
Недостатки методики:
По причине своей нормативности не учитывает неприличные условия
Трудоемкость, т.к. необходима детализация всех элементов
Этой методикой невозможно измерить функциональный и внешний износ
Субъективность удельного взвешения конструктивных элементов.
Стоимостной метод – в его основе при определении физического износа находится соотношение стоимости необходимых ремонтных работ конструктивных элементов и восстановительной стоимости в целом.
Суть этого метода – в определении затрат на воссоздание элемента.
Недостатки метода:
Обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта.
Метод срока жизни – по формуле:
Иф = (ЭВ/ФЖ)*100,
ЭВ – эффективный возраст
ФЖ – типичный срок физической жизни (от момента создания до момента полной ликвидации).
Эффективный возраст – это возраст от начала эксплуатации до даты текущей оценки с учетом условий эксплуатации.
Методы расчета функционального износа:
Капитализация потерь в арендной плате
Капитализация избыточных эксплуатационных затрат на содержание объекта
Методы внешнего (экономического) износа:
Капитализация потерь в арендной плате
Метод сравнительных или парных продаж
Метод срока экономической жизни (это время эксплуатации, в течение которого объект приносит доход)
- Тема- История оценочной деятельности
- Тема - Анализ основных фондов
- Тема - Понятие и цели оценки
- Тема - Виды стоимости
- Тема - Принципы оценки
- Тема - Классификация основных фондов
- Тема - Износ
- Тема - Подходы в оценке основных фондов
- Тема - Поправки, классификация и суть
- Тема. Виды оценки земли
- Тема - Особенности оценки машин и оборудования
- Тема- Оценка объектов недвижимости
- Тема - Риски