Метод капитализации дохода (земельной ренты)

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков, если существует возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

При применении метода выполняют следующие действия.

• Рассчитывают земельную ренту, создаваемую земельным участком.

• Определяют соответствующий коэффициент капитализации земельной ренты.

• Находят рыночную стоимость земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимают определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет осуществляется путем деления земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации. Методы нахождения ставки дисконтирования и коэффициента капитализации нуждаются в отдельном рассмотрении.

В рамках данного метода земельную ренту можно рассчитывать как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Основные способы определения коэффициента капитализации:

• деление земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

• увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок. При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимают ставку отдачи при наименее рискованном инвес-тировани14 капитала (например, ставку доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставку доходности к погашению по государственным ценным бумагам).