7.2. Сравнительный подход для оценки недвижимости

Сравнительный (рыночный) подход для оценки недвижимости пред­ставлен методом сравнения продаж и методом валового рентного муль­типликатора.

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе ин­формации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как прави­ло, за последние 3-6 месяцев. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и досто­верной информации по совершенным сделкам, включающей сведения об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях.

Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. При этом следует обратить внимание на следующие моменты:

• если объект был продан за меньший для стандартного срока экс­позиции период, это свидетельствует о том, что цена была зани­жена. Если же объект находился на рынке дольше стандартного срока экспозиции, то цена, по всей видимости, была завышена. И в том ц в другом случае сделка не является типичной для дан­ного сегмента рынка и не может рассматриваться в качестве срав­нимой;

• если сделка заключена между головной и дочерней компания­ми, то маловероятно, что сделка состоялась по рыночной цене. То же самое относится к сделкам с объектами, отягощенными залогом.

Метод сравнения продаж предусматривает:

1. Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами по двум компонентам: единицам изменения и элемен­там сравнения. Применяются следующие единицы сравнения:

• цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного назначения, промышленного и жилищного строительства;

• цена за 1 м² — в деловых центрах городов, для офисов;

• цена за 1 лот — стандартные по форме и размеру участки в райо­нах жилой, дачной застройки;

• цена за фронтальный метр — при коммерческом использовании в городах (общая площадь объекта считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе);

• цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки и площади земельного участка;

• цена за единицу, приносящую доход; в спортивных комплексах, ресторанах, театрах — это одно посадочное место, а в гаражах и автостоянках — место парковки одного автомобиля.

Обязательными элементами сравнения для объектов недвижимо­сти являются: переданные имущественные права, условия финан­сирования сделки, условия продажи, время продажи, местопо­ложение и физические характеристики объекта недвижимости. К необязательным элементам сравнения можно отнести доступ к объекту недвижимости, права на прибрежную полосу и воду, эко­логические условия и т. д. Для различных видов недвижимости, таких как офисные помещения, производственные помещения, склады и т. д., набор основных и необязательных элементов сравне­ния может варьироваться в зависимости от степени влияния этих элементов на процесс ценообразования объекта оценки.

2. Оценку поправок по элементам и расчет скорректированной сто­имости.

Поправками называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта.

Поправки по таким элементам сравнения, как корректировки: 1) на имущественные права, 2) на условия финансирования, 3) на условия продажи и 4) на время продажи, проводятся последовательно — каж­дый раз корректируется уже ранее откорректированная цена. Все ос­тальные поправки, а именно корректировки по местоположению, физи­ческим характеристикам объекта и другие, проводятся параллельно, т. е. одновременно к стоимости, уже скорректированной на последователь­ные поправки и приведенной таким образом к рыночной величине на дату оценки.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на процентные и денежные. Денежные, в свою очередь, делятся на относительные и абсолютные.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки. Стоимость оцениваемого объекта с учетом процентной поправки вы­глядит следующим образом:

где V — стоимость оцениваемого объекта;

(С_ед х К_ед ) — цена продажи аналога до учета поправки;

П_пр — величина процентной поправки;

С_ед — цена продажи единицы сравнения;

К_ед — количество единиц сравнения.

Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной еди­ницы сравнения. Стоимость оцениваемого объекта с учетом относи­тельной денежной поправки рассчитывается по формуле:

где П_од — величина относительной денежной поправки.

Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи аналога в целом, изменяет на определенную величину цену всего объекта и ее ве­личина не зависит от количества единиц сравнения. Стоимость оцени­ваемого объекта с учетом абсолютной денежной поправки выглядит сле­дующим образом:

где П_ад — величина абсолютной денежной поправки.

Рассмотрим процесс анализа и проведения поправок по элементам сравнения