2.2 Принципы оценки недвижимости
Стоимость недвижимости основывается на целом ряде экономических принципов.
Стоимость обмена базируется на принципах:
ожидания (предвидения) (один из принципов оценивания, в соответствии с которым рыночная стоимость недвижимости равна текущей ценности будущего дохода или благ, производимых недвижимостью, с точки зрения типовых покупателей и продавцов);
полезности (способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода);
замещения (Принцип замещения — один из принципов оценивания, в соответствии с которым «рациональный покупатель не будет платить за недвижимость большую цену, чем стоимость приобретения другой равным образом подходящей недвижимости». Выражение «другая равным образом подходящая» означает недвижимость равной полезности или производительности с учетом стоимости времени или отсрочки платежа. При оценивании считается, что покупатель имеет следующие три альтернативы:
1. Купить существующую недвижимость, полезность которой равна полезности рассматриваемой недвижимости. Это база рыночного подхода или прямого сравнения продаж при оценке рыночной стоимости.
2. Купить участок под застройку и добавить сооружения с целью создания недвижимости с качествами, равными полезности рассматриваемой недвижимости.
3. Купить недвижимость, которая дает доход такой величины и с -таким риском, как доход от рассматриваемой недвижимости).
Стоимость использования базируется на принципах:
спроса и предложения (один из принципов оценивания, в соответствии с которым рыночная стоимость недвижимости определяется взаимодействием спроса и предложения на свободном рынке недвижимости на дату оценки);
изменения (один из принципов оценивания, в соответствии с которым считается, что «сила спроса и предложения находятся в динамике и постоянно создают новую среду в области недвижимости, приводя к колебанию цены и стоимости». Данный принцип требует, чтобы каждая оценка стоимости была привязана к определенной дате, так как физические, социальные, политические и экономические условия постоянно меняются. Принцип конкуренции — один из принципов оценивания, в соответствии с которым следует считать, что цены поддерживаются на одном уровне и рыночные стоимости устанавливаются посредством постоянного соперничества и взаимодействия покупателей, продавцов, подрядчиков и других участников рынка.)
соответствия (один из принципов оценивания, в соответствии с которым следует считать, что недвижимость достигает своей максимальной стоимости, когда она находится в среде физически, экономически и социально однородной или в случае совместимых и гармонирующих видов земледелия.);
конкуренции (один из принципов оценивания, в соответствии с которым следует считать, что цены поддерживаются на одном уровне и рыночные стоимости устанавливаются посредством постоянного соперничества и взаимодействия покупателей, продавцов, подрядчиков и других участников рынка).
Существуют также несколько принципов, являющимися общими для всех видов стоимости недвижимости:
остаточной продуктивности ();
вклада (один из принципов оценивания, который гласит, что «стоимость любого фактора производства или компоненты недвижимости зависит от того, сколько его присутствие добавляет к общей стоимости недвижимости». Другими словами, стоимость фактора или компоненты можно измерить тем, насколько его отсутствие снижает общую стоимость. Например, отсутствие ванны значительно снижает стоимость жилья. Данный принцип служит базой для сравнения объектов недвижимости при методе определения стоимости на основе прямого сравнения продажи, а также базой для оценки уменьшения стоимости в зависимости от различий в составе и качестве объектов недвижимости при подходе на основе затрат);
наилучшего и наиболее эффективного использования;
сбалансированности (составляющие производства должны сочетаться между собой в определенной пропорции);
оптимальной экономической величины (при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа);
экономического разделения (имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости).
Рис. 2.2 Влияние различных факторов на стоимость недвижимости
ПРИНЦИП НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ является синтезом принципов всех групп. Под наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования (ННЭИ) понимается разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определенную на дату оценки. Другими словами, тот вариант использования, выбранный среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которые являются физически возможными, достаточно обоснованными и финансово осуществимыми, приводящий к наивысшей стоимости земли.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования является базовым в оценке недвижимости и формирует основу, на которой оценщик использует три традиционных подхода к стоимости. Определение ННЭИ основано на мнении оценщика и его аналитических способностях и не является, как правило, фактическим использованием недвижимости.
- 1. Недвижимость как экономическая категория
- 1.1 Понятие недвижимости, классификация объектов недвижимости
- 1.2 Особенности рынка недвижимости
- 2. Теоретические основы определения стоимости объектов недвижимости
- 2.1 Виды стоимости объектов недвижимости
- 2.2 Принципы оценки недвижимости
- 2.3. Процесс оценки недвижимости
- 3. Ипотечное кредитование
- 3.1 Сущность ипотеки, ее виды
- 3.2 Развитие ипотечного кредитования в России
- 4. Продажа объектов незавершенного строительства и ликвидируемых предприятий
- 5. Сделки с недвижимостью в жилищной сфере
- 6. Страхование прав собственности на недвижимость
- 7. Методы определения стоимости объектов недвижимости
- 7.1. Доходный подход для оценки недвижимости
- 7.1.1. При использовании метода капитализации доходов при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу, последовательность будет следующей:
- 7.1.2. Метод дисконтированных денежных потоков
- 7.2. Сравнительный подход для оценки недвижимости
- 1. Имущественные права на недвижимость.
- 2. Условия финансирования.
- 3. Условия продажи.
- 4. Время продажи.
- 5. Местоположение.
- 6. Физические характеристики.
- 7.3 Оценка стоимости зданий и сооружений (затратный подход)
- 7.4. Определение итоговой оценки стоимости объекта недвижимости
- 7.5. Оценка стоимости земельного участка