2.2 Принципы оценки недвижимости

    Стоимость недвижимости основывается на целом ряде экономических принципов.

Стоимость обмена базируется на принципах:

• ожидания (предвидения) (один из принципов оценивания, в соответствии с которым рыночная стоимость недвижимости равна текущей цен­ности будущего дохода или благ, производимых недвижимостью, с точки зрения типовых покупателей и продавцов);

• полезности (способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода);

• замещения (Принцип замещения — один из принципов оценивания, в соответствии с которым «рациональный покупатель не будет платить за недви­жимость большую цену, чем стоимость приобретения другой рав­ным образом подходящей недвижимости». Выражение «другая рав­ным образом подходящая» означает недвижимость равной полезно­сти или производительности с учетом стоимости времени или отсрочки платежа. При оценивании считается, что покупатель име­ет следующие три альтернативы:

1. Купить существующую недвижимость, полезность которой равна полезности рассматриваемой недвижимости. Это база рыночного подхода или прямого сравнения продаж при оценке рыночной стоимости.

2. Купить участок под застройку и добавить сооружения с целью создания недвижимости с качествами, равными полезности рас­сматриваемой недвижимости.

3. Купить недвижимость, которая дает доход такой величины и с -таким риском, как доход от рассматриваемой недвижимости).

    Стоимость использования базируется на принципах:

• спроса и предложения (один из принципов оценивания, в соответствии с которым рыночная стоимость недвижимости определяется взаимодействием спроса и предложения на свобод­ном рынке недвижимости на дату оценки);

• изменения (один из принципов оценивания, в соответствии с которым считается, что «сила спроса и предложения находятся в динамике и постоянно создают новую среду в области недвижимости, приводя к колебанию цены и стоимости». Данный принцип тре­бует, чтобы каждая оценка стоимости была привязана к определен­ной дате, так как физические, социальные, политические и экономи­ческие условия постоянно меняются. Принцип конкуренции — один из принципов оценивания, в соответствии с которым следует счи­тать, что цены поддерживаются на одном уровне и рыночные стои­мости устанавливаются посредством постоянного соперничества и взаимодействия покупателей, продавцов, подрядчиков и других участников рынка.)

• соответствия (один из принципов оценивания, в соответ­ствии с которым следует считать, что недвижимость достигает своей максимальной стоимости, когда она находится в среде физически, экономически и социально однородной или в случае совместимых и гармонирующих видов земледелия.);

• конкуренции (один из принципов оценивания, в соответствии с которым следует счи­тать, что цены поддерживаются на одном уровне и рыночные стои­мости устанавливаются посредством постоянного соперничества и взаимодействия покупателей, продавцов, подрядчиков и других участников рынка).

•     Существуют также несколько принципов, являющимися общими для всех видов стоимости недвижимости:

• остаточной продуктивности ();

• вклада (один из прин­ципов оценивания, который гласит, что «стоимость любого фактора производства или компоненты недвижимости зависит от того, сколько его присутствие добавляет к общей стоимости недвижимо­сти». Другими словами, стоимость фактора или компоненты можно измерить тем, насколько его отсутствие снижает общую стоимость. Например, отсутствие ванны значительно снижает стоимость жилья. Данный принцип служит базой для сравнения объектов недвижимо­сти при методе определения стоимости на основе прямого сравнения продажи, а также базой для оценки уменьшения стоимости в зависи­мости от различий в составе и качестве объектов недвижимости при подходе на основе затрат);

• наилучшего и наиболее эффективного использования;

• сбалансированности (составляющие производства должны сочетаться между собой в определенной пропорции);

• оптимальной экономической величины (при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа);

• экономического разделения (имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости).

Рис. 2.2 Влияние различных факторов на стоимость недвижимости

    ПРИНЦИП НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ является синтезом принципов всех групп. Под наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования (ННЭИ) понимается разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определенную на дату оценки. Другими словами, тот вариант использования, выбранный среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которые являются физически возможными, достаточно обоснованными и финансово осуществимыми, приводящий к наивысшей стоимости земли.

    Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования является базовым в оценке недвижимости и формирует основу, на которой оценщик использует три традиционных подхода к стоимости. Определение ННЭИ основано на мнении оценщика и его аналитических способностях и не является, как правило, фактическим использованием недвижимости.