4. Продажа объектов незавершенного строительства и ликвидируемых предприятий
Продажа объектов незавершенного строительства производится на подрядных торгах, порядок которых установлен Положением о подрядных торгах в Российской Федерации'.
Подрядные торги могут проводиться при размещении заказов на:
строительство предприятия, зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, в том числе на условиях «под ключ»;
выполнение проектных, инженерно-изыскательских, конструкторских, строительных, монтажных, пусконаладочных и других видов работ;
поставку комплектного технологического оборудования, в том числе на условиях «под ключ»;
проекты, консультирование, надзор;
любые технические и организационно обоснованные сочетания указанных работ и услуг.
Подрядные торги подразделяются на основные виды в зависимости от:
проведения организатором торга предварительного отбора претендентов — с предварительной и без предварительной квалификации;
участия иностранных оферентов — с участием и без участия иностранного оферента;
участия оферентов в процедуре торгов и оглашения их результатов — гласные и негласные;
количества проведенных по данному предмету торгов — первичные и повторные.
Решение о назначении и времени проведения торгов принимается заказчиком в соответствии с Положением о подрядных торгах в Российской Федерации после утверждения заказчиком ТЭО, проекта или после разработки документации.
В подрядных торгах могут принимать участие любые российские и зарубежные предприятия и организации независимо от формы собственности, а если эта деятельность подлежит лицензированию, то предприятия и организации имеющие лицензию на право ее осуществления.
Запрещается участие в данных торгах предприятий и фирм, имеющих непосредственную организационно-правовую или финансовую зависимость друг от друга, выраженную в форме актов учредительства, финансового участия, холдинга и др.
В торгах принимают участие все лица, пожелавшие выступить в качестве претендентов, оферентов.
Подрядные торги проводит тендерный комитет, который:
• производит сбор заявок на участие в торгах, на предварительную квалификацию;
• проводит предварительную квалификацию претендентов;
• организует разработку и распространение тендерной документации и решает вопросы изменения этой документации и процедур;
• проводит ознакомление претендентов с тендерной документацией и дает необходимые разъяснения;
• обеспечивает сбор, хранение и оценку представленных оферт;
• осуществляет процедуру торгов и ее оформление;
• определяет победителя или принимает иное решение по результатам торгов и представляет их на утверждение;
• публикует в средствах массовой информации отчет о результатах торгов.
Тендерный комитет имеет право делегировать инженерно-консультационной организации часть своих полномочий по разработке, распространению и экспертизе любой документации, связанной с проведением торгов.
Претендент имеет право:
получать от тендерного комитета исчерпывающую информацию по условиям и порядку проведения подрядных торгов;
обращаться в тендерный комитет с просьбой об отсрочке представления оферты в письменной форме.
С момента регистрации оферты претендент приобретает статус оферента.
Для участия в торгах претендент обязан после прохождения предварительной квалификации, но до момента представления оферты внести первый задаток на расчетный счет заказчика. (Размер первого задатка определяется тендерным комитетом.)
Процедура предварительной квалификации состоит из следующих этапов:
подготовка приглашения к участию в предварительной квалификации, подготовка опросника претендента и его распространение;
сбор оформленных опросников, отзывов и другой документации по предварительной квалификации и оценка полученных документов по формальным критериям;
анализ и оценка технической, организационной и финансовой способности претендента и составление экспертного заключения;
вынесение решения о результате с предварительной квалификацией.
Сообщение о наличии процедуры предварительной квалификации должно в обязательном порядке содержаться в объявлении о торгах.
В объявлении о проведении торгов с предварительной квалификацией включаются следующие сведения:
наименование и адрес объекта торгов, общее описание предмета торгов, главные параметры работ или услуг;
сроки прохождения предварительной квалификации, выкупа тендерной документации, представления оферт, начала и окончания работ;
краткое описание кредитно-финансовых и других условий контракта;
системы стандартов, изменений, официальный язык;
краткое описание строительной площадки, географических, инженерно-геологических и других природных условий, наличие инфраструктуры и коммуникаций, другая необходимая информация.
Процедура проведения подрядных торгов следующая:
подрядные торги на объекты, расположенные на территории РФ, проводятся по месту нахождения организатора торгов;
торги должны проходить в день, час и в месте, официально объявленных организатором торга;
в случае изменения порядка проведения торгов все лица, принимающие в них участие, должны быть своевременно уведомлены тем же способом, каким приходило объявление о торгах;
все зарегистрированные оференты должны быть доставлены своевременно на место торгов;
перед вскрытием конвертов тендерный комитет удостоверяется в их сохранности;
вскрытие конвертов производится тендерным комитетом при наличии полномочного его состава;
в торгах могут принимать участие по приглашению тендерного комитета эксперты и иные специалисты без права голоса;
в зависимости от сложности предмета торгов тендерный комитет устанавливает срок рассмотрения оферт, который не может быть более 6 месяцев с момента вскрытия конвертов;
срок рассмотрения объявляется на первом заседании по торгам тендерного комитета;
тендерный комитет имеет право в процессе торгов вызывать оферентов для дачи разъяснений, запрашивать у них и из других источников дополнительные сведения, подтверждения, документы;
тендерный комитет проверяет соответствие представленных оферт требованиям, содержащимся в тендерной документации. Если предоставленная оферта не соответствует требованиям, содержащимся в тендерной документации, и исправление недостатков меняет предложение оферента, указанная оферта не подлежит рассмотрению, что фиксируется в протоколе заседания тендерного комитета;
при обнаружении тендерным комитетом недостатков в предоставленной оферте, не меняющих предложения оферента, тендерный комитет вправе требовать от оферента приведения представленной документации в соответствие с требованиями, предусмотренными в тендерной документации.
В случае неприведения оферты в соответствие с требованиями, содержащимися в тендерной документации, в установленный тендерным комитетом срок, указанная оферта не подлежит рассмотрению, что фиксируется в протоколе заседания тендерного комитета:
оференты не вправе самостоятельно вносить любые изменения в срок оферты в процессе торгов;
оферент имеет право в любое время оставить свою оферту. При этом внесенный задаток ему не возвращается;
тендерный комитет выбирает победителем торгов оферента, предложение которого наиболее полно отвечает всем требованиям, содержащимся в тендерной документации.
Выбор победителя определяется критериями, содержащимися в тендерной документации.
Решение тендерного комитета о выборе победителя определяется простым большинством голосов от числа членов, присутствовавших на заседании тендерного комитета полномочного состава. В случае равенства голосов принимается решение, за которое проголосовал председатель тендерного комитета;
тендерный комитет извещает участников о результате торгов;
в течение трех дней после принятия решения тендерный комитет обязан направить официальное извещение оференту, выигравшему торги;
решение тендерного комитета оформляется протоколом;
протоколы заседаний тендерного комитета подписывают председатель и секретарь тендерного комитета;
тендерный комитет может принять решение о закрытии торгов без объявления победителя;
если самая низкая цена, предложенная оферентами, значительно превышает расчетную цену, определенную экспертами с учетом статистических и прогнозируемых индексов цен в строительстве, тендерный комитет может отклонить все предложения и провести повторные торги.
Порядок продажи имущества ликвидируемых государственных и муниципальных унитарных предприятий, основанных на праве хозяйственного ведения, определен Положением о продаже на аукционе имущества (активов) ликвидируемых государственных и муниципальных предприятий', утвержденным правительством РФ от 15 мая 1995 г. № 469. Имущество (вещи, ценные бумаги, другое имущество, имущественные права) таких предприятий может быть продано в собственность гражданам или хозяйствующим субъектам при отсутствии со стороны продавцов требований к покупателю о выполнении каких-либо условий в отношении объекта продажи.
Объекты Недвижимого имущества, сданные в аренду, подлежат продаже их арендаторам. Если арендатор в течение 30 дней с момента получения им уведомления о продаже не подал заявление о приобретении объекта недвижимого имущества в собственность и не произвел оплату покупки в течение 15 дней с момента подачи заявления, то данный объект подлежит продаже третьим лицам на аукционе.
Имущество остальных ликвидируемых и ликвидированных предприятий продается только на аукционе.
- 1. Недвижимость как экономическая категория
- 1.1 Понятие недвижимости, классификация объектов недвижимости
- 1.2 Особенности рынка недвижимости
- 2. Теоретические основы определения стоимости объектов недвижимости
- 2.1 Виды стоимости объектов недвижимости
- 2.2 Принципы оценки недвижимости
- 2.3. Процесс оценки недвижимости
- 3. Ипотечное кредитование
- 3.1 Сущность ипотеки, ее виды
- 3.2 Развитие ипотечного кредитования в России
- 4. Продажа объектов незавершенного строительства и ликвидируемых предприятий
- 5. Сделки с недвижимостью в жилищной сфере
- 6. Страхование прав собственности на недвижимость
- 7. Методы определения стоимости объектов недвижимости
- 7.1. Доходный подход для оценки недвижимости
- 7.1.1. При использовании метода капитализации доходов при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу, последовательность будет следующей:
- 7.1.2. Метод дисконтированных денежных потоков
- 7.2. Сравнительный подход для оценки недвижимости
- 1. Имущественные права на недвижимость.
- 2. Условия финансирования.
- 3. Условия продажи.
- 4. Время продажи.
- 5. Местоположение.
- 6. Физические характеристики.
- 7.3 Оценка стоимости зданий и сооружений (затратный подход)
- 7.4. Определение итоговой оценки стоимости объекта недвижимости
- 7.5. Оценка стоимости земельного участка